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【2022第二批集中供地-重点地块】大市府稀缺板块价值认可度高,洋湖、谷山板块宜居度高

2022-06-17      来源:  湖南中原研究院

    6月14日,长沙市自然资源和规划局公布了第二批集中供地公告共计19宗地块,包括2宗商业用地,5宗纯住用地,12宗商住用地。总出让土地面积,总建筑面积359.09万方,总起价约157.74亿元,将于2022年7月14日一天全部出让。

    今日,我们将围绕4宗重点地块,针对地块基本信息、相关指标和周边土地市场情况进行解读。

    4宗重点地块分别位于大市府、洋湖、谷山板块,总体量92万方,2宗无需竞自持租赁住房,均为不限价地块。

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01大市府—[2022]长沙市049号

地块信

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地块起价287301万元,起始楼面价6590元/㎡。

地块出让设定上限价格,上限价格330396万元,上限楼面价7578元/㎡,其中商业部分土地价格不溢价。

本地块实行“限地价、摇号”方式,拍卖出让。

本地块需建设并自持计容面积不少于8万方米大型商业建筑,不能分割销售,自持年限不低于10年。竞得人需引入其所属集团的下属子公司运营大型商业建筑,该运营公司需为A股上市公司或其子公司,且为商业地产排名TOP20企业。该宗地服务型公寓(商业)建面不得超过商服性质建面的20%。

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宗地位于岳麓区大市府板块观沙岭城市更新片区,东至观沙路、南至茶子山路,西至郡兴路、北至佑母塘路。总建面43.6万方,商住比3:7。地块周边配套成熟,与长郡双语实验中学不到0.5KM,且项目住宅限高150M,自建不少于8万方商业优势加持,可打造高品质改善大平层产品。


市场简析

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目前地块周边2宗涉宅地暂未上市,距离本地块2KM范围内,楼面价4000-8050元/㎡,在售项目价格12980-24300元/㎡区间。


优劣势分析

❖优势:

 1、地块位于观沙岭城市更新片区,与长郡双语实验中学不到0.5KM,周边配套成熟;

2、周边虽竞争压力大,但竞品流速均可,去化压力良好,二手房价格可达2-3万/㎡,新房价格高于内五区均价,本案价格可实现度高。


02大市府—[2022]长沙市050号

地块信息

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地块起价19620万元,起始楼面价6634元/㎡。

地块出让设定上限价格,上限价格22538万元,上限楼面价7621元/㎡,其中地下空间使用权土地价格不溢价。

❖ 本地块实行“限地价、竞自持、摇号”方式,拍卖出让。

本地块需出资建公园绿地和道路,建设标准分别不低于500元/平方米、2000元/平方米

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宗地位于岳麓区大市府板块,茶子山路以北,谷丰路以西,西二环以东。总建面2.96万方,商住比22:78。地块周边教育配套突出,其他配套基本成熟,地块自身体量小,对比周边竞品流速及价格,去化无压。且项目住宅容积率低,住宅地块限高36M,可打造高品质高改善产品。


市场简析

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本地块和049号地块位置接近,周边的市场情况类似,但地块指标、竞买条件区别较大,本地块打造的产品是低密产品,049号地块打造超高层产品。


优劣势分析

❖优势:

1、地块位于大市府,周边配套已经成熟,直接竞品不多,去化无压;

2、项目住宅容积率率低,打造的高品质高改善产品+优质潜力地块能实现更高的价格。


03洋湖—[2022]长沙市048号

地块信息

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❖ 地块起价201028万元,起始楼面价6900/㎡。

❖ 地块出让设定上限价格,上限价格231182万元,上限楼面价7935元/㎡。

❖ 本地块实行“限地价、摇号”方式,拍卖出让。

❖ 该项目须采用区域集中供冷供热,接入区域能源系统的精装住宅产品,户内末端系统建设费用参照户式中央空调系统核价模式进行核算,计入精装成本。

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地块位于岳麓区洋湖板块,东临罗谷塘路、北临景园路、南临连山路、西临翠荷路。总建面29.13万方,商住用地,商住比1:9。地块周边配套完善,项目入市时周边在售竞品少,竞争压力相对缓和。

市场简析

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目前地块周边1宗涉宅地暂未上市,和本地块位置接近,楼面价8050元/㎡,后期将成为直接竞品,在售项目价格13500-18500元/㎡区间。

优劣势分析

❖优势:

1、板块内目前在售项目较少,且限价兑现率高;

2、周边配套成熟。

❖劣势:

1、带3万方商业体量,后期有一定运作压力。


04谷山—[2022]长沙市053号

地块信息

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❖ 地块起价96728万元,起始楼面价6000元/㎡。

❖ 地块出让设定上限价格,上限价格111237万元,上限楼面价6900元/㎡。

❖ 本地块实行“限地价、竞自持、摇号”方式,拍卖出让。

❖ 本地块需出资建公园绿地和道路,建设标准分别不低于500元/平方米、2000元/平方米

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地块位于岳麓区谷山板块,金星路以东。总建面16.12万方,纯住用地。地块周边目前品牌房企入驻较多,后期有望带动片区发展,但同样会加剧片区竞争。


市场简析

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目前地块周边1宗涉宅地暂未上市,楼面价7200元/㎡,从限高、容积率来看两个地块有明显的竞争,但本地块体量更大,更有利于项目品质打造,在售项目价格13500-18800元/㎡区间。


优劣势分析

❖优势:

1、低密纯住用地,宜打造高端产品;

2、地块周边品牌房企项目多,发展速度较快。

❖劣势:

1、配套仍处于规划落地阶段;

2、周边在售/待售项目如新城观山印、万科森林公园均为品牌房企大盘,竞争压力较大。

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