湖南中原第48期周报【2021.11.28-2021.12.4】
2021-12-09 16:03 来源: 湖南中原研究院
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政策动态
国务院：将围绕市场主体需求制定政策，适时降准
国务院总理李克强12月3日下午在中南海紫光阁视频会见国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃。李克强介绍了中国经济形势，指出中国将继续统筹疫情防控和经济社会发展，实施稳定的宏观政策，加强针对性和有效性。继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。
长沙：土地二级市场管理办法正式施行
长沙市人民政府办公厅于近日印发《长沙市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（下称《办法》），从12月1日起正式施行。《办法》按照“交易+登记”一体化建设原则，规定了交易市场包括线下市场和线上市场，由国有建设用地使用权二级市场交易大厅和二级市场交易系统组成。为进一步激活土地市场要素，盘活现有存量土地，《办法》探索实行了预告登记转让制度：明确以挂牌、招标、拍卖出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发展改革、自然资源规划、住房城乡建设、生态环境等部门申请办理建设项目相关报建手续。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效并按照相关法律、法规和合同约定处置。《办法》还进行了划拨地出租收益年度申报等制度创新。针对国有建设用地使用权出租收益问题，实行划拨地出租收益年度申报制度，进一步规范划拨地的出租市场，共同维护国有划拨土地资源资产权益。长沙：“十四五”交通规划发布
11月30日，长沙市政府发布《长沙市“十四五”交通运输发展规划（2021-2025）》，明确当前长沙市交通运输方面存在的问题：铁路方面，目前境内仅有京广、沪昆两条对外快速运输通道，与铁路“米”字型通道的发展目标有较大差距；航空方面，长沙黄花国际机场T1和T2航站楼设计年吞吐量为2000万人次，“十二五”末期，机场吞吐量已接近设计能力，截至2021年才开工建设T3航站楼，与“四型机场”建设要求不相符合；公路方面，高速公路主骨架基本形成，但高速公路规模总量偏低，路网覆盖不足。并提出“十四五”期间，重点推进“九大工程”建设任务，涉及铁路、公路（高速公路、普通国省道（含重要经济干线）、农村公路）、城市道路、机场、航道和港口、客运枢纽、货运枢纽、枢纽集疏运、城市公交枢纽场站、智慧交通等11个方向，如加快建成渝长厦（常益长段）高速铁路，开工建设渝长厦（长赣段）高速铁路，启动长岳城际、长衡（含长沙西至湘潭北至株洲西联络线）城际等项目前期工作，建成芙蓉南路快捷化改造工程、 潭州大道快速化改造第三段（莲坪路-九华界）等项目。项目总投资约2857亿元，其中，“十四五”投资约1715亿元。杭州：非杭户籍可购买共有产权房
12月1日，杭州市人民政府官网公布《杭州市共有产权保障住房管理办法》（下称《办法》），规范了共有产权保障住房的定义、申请条件、价格和权属，明确了建设、供应、使用、退出及监督管理等要求，进一步完善租购并举的住房供应体系。《办法》明确，共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在50%-80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。出让土地共有产权保障住房，购房家庭产权份额为土地出让时已确定的份额比例，按照单套销售价格对应的产权比例支付购房款。《办法》明确，在符合限购前提下，户籍家庭需要满足主申请人具有一定年限以上市区户籍、购房家庭一定年限内在市区无房、单身申请人需年满30周岁以及市政府规定的其他条件；非户籍家庭需要满足主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限、购房家庭一定年限内在市区无房、单身申请人需年满30周岁以及市政府规定的其他条件。《办法》明确，共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房,划拨土地权利性质调整为出让，取得不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。洛阳：经适房满5年可上市交易
12月2日，河南省洛阳市政府发布《关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》（下称《意见》）。《意见》提到，经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易或取得完全产权。如购房人因特殊原因确需出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。回购住房用于向符合经济适用住房购买条件的家庭出售。对于经济适用住房购买满5年或实际居住满5年需上市交易或取得完全产权的，须报经市住建部门审查，确定是否回购。政府不回购的，按照规定标准缴纳相关费用后可上市交易或取得完全产权。经核准同意上市交易的经济适用住房按洛阳市二手房交易流程办理。按照规定，城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权土地出让金补缴标准为交易当年基准地价的20%。《意见》提到，经济适用住房上市交易或取得完全产权房屋收益所得收取标准按单套面积是否超过90平方米位标准分为两大类。对于单套面积90平方米（含90平方米）以内，按购房价格和申请上市交易或者取得完全产权时的价格（以税务部门征收契税的计税依据为准）差值部分的比例征收。2012年12月31日前购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为10%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为15%。对于单套面积超过90平方米的，超出部分收益所得按上述标准双倍收取。甘肃：加快发展保障性租赁住房
12月1日，甘肃省人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（下称《意见》），从土地、金融等方面进行政策支持。《意见》指出，发展以建筑面积不超过70平方米为主的小户型、低租金的保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足。土地支持政策方面，《意见》提到，允许企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地使用价款，原采取划拨方式供应的土地可以继续保留划拨方式。经城市人民政府同意，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总面积的比例上限由7%提高到15%，提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；经城市人民政府同意，允许将闲置和低效的非居住存量房屋（包括商业办公、仓储、科研教育等用房及旅馆、厂房）改建为保障性租赁住房；支持适当利用新增建设用地建设保障性租赁住房。金融、财税等支持政策方面，《意见》表示，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持银行业金融机构发行金融债券；积极争取中央对我省符合规定的保障性租赁住房建设项目予以支持，省级财政统筹现有专项予以一定支持。切实降低税费负担。对企事业单位、社会团体及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。符合条件的住房租赁企业向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用规定的简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。利用非居住存量土地、非居住存量房屋新建、改建保障性租赁住房，在取得项目认定书之后，用水、用电、用气、用暖价格按照民用住宅标准执行。大连：受疫情影响房企可申请调整预售房源价格
12月3日，大连市人民政府发布《大连市支持受疫情影响中小企业稳定生产经营若干政策措施》（下称《措施》）。《措施》提出，已取得施工许可证的项目，因疫情影响施工建设，2022年3月底前办理商品房预售许可的，投入开发建设资金达到项目工程建设总投资25%以上（装配式建筑的形象进度要求不变），进行预售资金监管即可申请办理。可采用告知承诺方式，建设单位提交承诺即可先行受理。《措施》明确，受疫情影响较大的房地产开发企业，可结合市场供需情况，在保持整体备案均价平稳前提下申请调整已申报的预售房源价格，并重新申报一房一价。《措施》还提出对承租市区两级国有资产类经营用房的企业，免收11月份房租，减半收取12月份房租；鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对此次疫情封控区和管控区内的中小微租户适度减免租金，相关区市县（先导区）应因地制宜出台相应扶持政策，对采取减免租金措施的租赁企业给予适度财政补贴。张家界：商品房销售价格严禁低于备案价的80%
2021年11月25日，张家界市房地产行业协会发布《关于稳定我市房地产价格促进房地产市场健康发展的报告》。报告中提出：我市受新冠疫情影响严重，致使房地产销量萎缩、价格下滑，部分房企采取断崖式降价，造成越降价销量越下滑的恶性循环局面。为保障市场平稳健康发展，各房地产企业以备案价为标准，商品房销售价格严禁低于备案价的80%。如若出现违反此标准现象，市住建局可采取熔断机制，停止该项目的网签合同。恒大：广东省政府向恒大派驻工作组
12月3日晚间，中国恒大集团（3333.HK）发布公告称，集团收到一笔2.6亿美元的担保义务通知，若未能履行担保责任，可能导致债权人要求债务加速到期。鉴于目前的流动性情况，本集团不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任。当晚9时许，广东省政府官网发布消息称：广东省政府对恒大无法履责高度关注，立即约谈了恒大集团实控人许家印。应恒大地产集团有限公司请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。当晚10时许，央行、银保监会、证监会等监管机构也在官方渠道发表答记者问，称恒大事件乃个案风险，不会影响中国资本市场稳定。央行称，恒大集团的风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。个别房企出现风险，不会影响中长期市场正常融资功能。证监会称，当前房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。02
土地市场
11.28-12.4六区一县成交7宗经营性用地；
11.28-12.4六区一县新增供应4宗经营性用地，分别位于望城区金星北板块、白箬铺镇，长沙县空港新城板块。
成交土地
[2021]长沙县083号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]长沙县083号，地块总建面20.15万方，起始价格63659万元，规划用途为商业住宅用地（B1、R2），容积率2.61，建筑控制高度：H≤80/100米。
土地配套
地块位于长沙县星沙中心板块，长龙街道茶塘村开元东路以北、支八路以东、洋湖路以南、东十二线以西。
竞买要求
竞买人
[2021]长沙县084号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]长沙县084号，地块总建面6.50万方，起始价格17338万元，规划用途为城镇住宅用地(二类居住用地R2），容积率1.8，建筑控制高度：H≤45米。
土地配套
地块位于长沙县空港新城板块，远大路以南、樱花路以北、飞羽路以东。
竞买要求
竞买人
[2021]长沙县085号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]长沙县085号，地块总建面11.18万方，起始价格29805万元，规划用途为城镇住宅用地(二类居住用地R2），容积率1.8，建筑控制高度：H≤50米。
土地配套
地块位于长沙县空港新城板块，龙峰大道以东、远大路以南、飞羽路以西、樱花路以北。
竞买要求
竞买人
[2021]望城区050号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]望城区050号，地块总建面16.77万方，起始价格28870万元，规划用途为商业用地（B1），容积率2.5，建筑控制高度：H≤50米。
土地配套
地块位于望城区丁字镇板块，汤家湖路与忠树路交叉口东南角。
竞买要求
竞买人
[2021]望城区051号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]望城区051号，地块总建面1.38万方，起始价格1180万元，规划用途为商业用地（B1），容积率1.5。
土地配套
地块位于望城区靖港镇，杨公路以东。
竞买要求
竞买人
[2021]望城区048号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]望城区048号，地块总建面6.54万方，起始价格12950万元，规划用途为商业用地（B1），容积率2.5，建筑控制高度：H≤100米。
土地配套
地块位于望城区滨水新城板块，大泽湖街道喻家湾路与平安路交叉口东北角。周边多家汽车企业聚集。
竞买要求
竞买人
[2021]望城区049号
土地概况
根据土地出让文件显示，[2021]望城区049号，地块总建面5.34万方，起始价格10260万元，规划用途为商业用地（B1），容积率2.5，建筑控制高度：H≤100米。
土地配套
地块位于望城区滨水新城板块，大泽湖街道喻家湾路与平安路交叉口西北角。周边多家汽车企业聚集。
竞买要求
竞买人
新增挂牌
11.28-12.4长沙市新增4宗经营性用地发布公告，位于望城区金星北板块、白箬铺镇、长沙县空港新城板块；总出让面积23.68万方，建面58.56万方，商住比76:24； [2021]长沙县089号竞得人须在长沙经开区范围内提供自持面积不少于6万平方米的租赁住房，并且自持商业面积不少于4万平方米，自持年限不低于5年；094号竞得人须在长沙经开区范围内提供不少于本地块计容面积50%的自持保障性租赁住房。
03
新房交易
内五区商品住宅成交
据湖南中原数据平台显示：
2021年12月第1周：一手住宅成交1494套，成交面积20.26万方，环比分别上涨10%、9%。
成交排行
内五区商品住宅供应
据湖南中原数据平台显示：
2021年12月第1周：一手住宅供应2442套，供应面积41.29万方，环比分别上涨49%、54%。
供应明细
近一周共18个商品房项目拿证，总体量44.08万方，其中商品住宅体量占比94%；
商办方面，碧桂园荟隽棠商务公寓及旺德府万象时代写字楼拿证，另有部分项目商业拿证；
住宅推售来看，江山印、湘江壹号等6盘待入市。
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开盘监控
