湖南中原第44期周报【2021.10.31-2021.11.6】

01

政策动态

长春：两部联合发文缓解房企资金压力

10月28日，长春市住房保障和房屋管理局、长春市规划和自然资源局联合发布《关于办理在建建筑物抵押、商品房预售等业务的通知》，自下发之日起实施。一、允许房地产开发企业在土地使用权或在建建筑物抵押期间办理商品房预售许可证及进行商品房预售。据了解，之前，房企取得预售条件，是土地使用权或在建建筑物未被抵押。如今政策放开，相当于减轻房企取得预售证的难度，在一定程度上可以加快销售节奏，快速回笼资金。二、允许房地产开发企业在取得商品房预售许可证后对未预售商品房进行在建建筑物抵押。房企在取得预售证后，可对未售出商品房进行抵押，一方面是房企对取得预售但未卖出的房子，可以从第三方抵押房源，可以加快回笼资金，另一方面，快速回笼资金也可以及时投入施工生产，加快剩余产品开发速度。三、允许房地产开发企业在办理不动产首次登记后对未售的商品房进行抵押权登记。对部分未售出房源，房企在办理不动产首次登记后，就可以进行抵押，同样的，可以快速回笼资金，减轻资金压力。四、允许房地产开发企业在限制上市交易的期限届满或抵押权注销后将自留房状态变更为商品房备案状态。这条政策解除两类房限制：1、上市交易期满；2、抵押权注销。以上两类房源可以变更为商品房备案状态。五、对存在违规销售、不诚信经营、信用评价等级低、信访严重等问题的开发企业，暂时不予办理上列业务。六、有关业务的办理条件、流程由长春市不动产登记中心与房屋交易服务中心会同有关部门共同制定。

成都：进一步明确商品房预售款监管，优化商品房预售款支取条件

11月1日，成都市住房和城乡建设局发布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》。该《通知》指出，需优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付；提供升级装修方案的预售成品住宅项目，根据购房人选择升级装修情况，将每套已售房源升级装修价款总额的50%且与开发企业信用关联后纳入监管，并按规定节点进行支取。另悉，配建人才公寓房源的预售商品住房项目，开发企业在人才选房结束后可根据价格调整情况，据实申请调整监管额度。纳入区（市）县重点监管的项目，开发企业申请办理后续批次预售许可时，参照《监管办法》规定的D级信用管理，监管额度上浮40%。此外，承办银行未按协议收存、支取预售款，或未通报开发企业违规行为的，市住建局暂停其在项目属地直至全市范围的监管资格，并将违反协议事项抄送四川银保监局、人行成都分行营管部以及四川省银行业协会。对于承办银行监管资格被暂停的，其监管项目后续预售批次可另行开设一个监管账户；对于监管银行续约考核未通过的，1年内市住建局不与其签订预售款监管金融服务协议。据了解，《通知》指出非预售款监管银行或非承办银行接到属地监管部门等反映开发企业将购房款违规收存至该行开设的一般账户后，不予整改或不配合追缴资金的，从违规事实确认之日起3年内，市住建局不与其签订预售款监管金融服务协议或属地监管部门不与其签订三方监管协议，同时市住建局将其违规事项抄送四川银保监局、人行成都分行营管部以及四川省银行业协会。

北京：进一步规范商品房预售资金的安全使用

11月4日，北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》（以下简称《办法》）。《办法》细化了监管银行履行主体责任的具体内容，包括落实预售资金监管方案、落实专人负责制、完善内部审批制度、配合定期核查制度执行情况。另一方面，针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，《办法》明确实行公开招标择优选择机制，房企可充分衡量综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素后，在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，实行淘汰递补机制。此外，《办法》亦明确通过金融专网为监管银行同步共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息。同时，《办法》新增了政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。在入账管理方面，《办法》亦明确，由现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签。这意味着购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

多地调整土拍政策，下调竞拍门槛

11月1日，无锡开启第三轮集中拍地，领跑22城。进入11月以来，除无锡外，南京、苏州、深圳、广州、深圳、合肥等地均已挂牌第三次集中供地明细，从竞拍时间来看，多数城市将在11-12月发声。相较于二批集中供地中出现的流拍、撤牌率上升等现象，此次三批集中供地中南京、苏州等地在竞拍规则中出现明显放松迹象。南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。苏州不仅将首次付款比例由60%下调至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），这也意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。这在一定程度上减少了企业需提前支付二期土地款的压力。从各地土拍公告中我们可以发现，无锡、苏州、南京等地在竞买门槛上进行下调，主要针对保证金比例，付款进度等方面，总体政策放松。不过，加大租赁用地供应、“禁马甲、溢价率限制在15%以内、新房销售倾向首套购房家庭”、“定品质”的土拍新政，依然还在。

永州：不得以低价倾销扰乱房地产秩序

11月1日，湖南永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》。《通知》指出，各房地产开发企业不得以任何理由私自低价（如低于成本价、变相降价等）倾销扰乱房地产正常秩序，否则将依法依规进行惩处。其实，这并非永州第一次发布“限跌令”。早在今年10月12日，永州东安县住房和城乡建设局就曾印发了《关于加强新建商品住房销售管理的通知》称，房地产开发企业在商品住房销售前必须办理价格备案手续，实行“一房一价”，并在销售场所明码标价，所有项目不得超出备案价格对外销售，也不得低于备案价格的85%进行销售，否则，预售系统将限制网签功能。据悉，9月网签备案数据显示，冷水滩、零陵、东安、祁阳9月商品房成交总套数仅1295套，与8月相比，环比下降31.04%。今年9月，永州房价为5417元/平方米，同比下降12%。

湖南自贸区重磅政策发布，长沙会展新城再迎重大利好！

近日，湖南省财政厅、湖南省商务厅联合出台了《支持中国（湖南）自由贸易试验区加快发展的若干财政政策措施（试行）》文件。从具体内容上看，政策涵盖制度创新、完善国际物流网络、人才奖补、提升公共服务、加强基础设施建设、鼓励对外贸易等19条财政政策，最高奖励达1000万元，政策自2021年10月17日起施行，有效期2年。其中，比较重磅的几条财政政策对于加速自贸区发展，吸引人才引进等方面有着较大的支持。各片区引进符合条件的高层次人才，或在自贸试验区内登记注册的企业和相关机构连续工作1年以上的高级管理人员，所在片区可视情况对其予以适当奖励。各片区对新入驻自贸试验区且在行业内具有一定影响力和权威性的涉外知识产权、认证、检测、仲裁、律所、财务、咨询等专业服务机构。按其设立当年提供涉外服务收入的20%给予一次性奖励，单个机构最高奖励100万元。支持片区加强公共平台、配套服务类基础设施项目储备，符合条件的项目优先纳入专项债券支持范围，省级财政连续3年安排不少于100亿元专项债券，支持片区公共基础设施建设。对全国首创并被国家复制推广的制度创新成果，省级财政对作出主要贡献的单位进行奖励,每项奖励500万元。对新落地自贸试验区（2020年8月30日后在自贸试验区设立或迁入，下同），实际到位资金超过2亿元的先进制造业强链补链延链项目，按其当年实际到位资金的1%给予奖励，单个项目最高奖励1000万元。对新入驻自贸试验区符合条件的中非经贸合作行业组织和商（协）会、中非经贸合作公共服务平台以及对非外贸企业，形成增量业绩的，实行一定面积的办公用房租金“三免两减半”（前3年租金全部减免，后2年租金减半）等等。总的来说，此次出台的对于自贸区的财政政策支持还是实打实的。还会在出口信保、降低外贸融资成本、跨境金融、非洲产品展销等方面给予支持。

02

土地市场

10.31-11.6六区一县成交2宗商业用地；

10.31-11.6六区一县新增供应8宗经营性用地，分别位于长沙县星沙中心板块、空港新城板块，望城区丁字镇板块、滨水新城板块、靖港镇。

成交土地

[2021]长沙市132号

土地概况

根据土地出让文件显示，[2021]长沙市132号，地块总建面14.63万方，起始价格30431万元，规划用途为商务商业用地（B2B1），容积率7.1，建筑控制高度：H≤220米。

土地配套

地块位于岳麓区梅溪湖二期板块，金菊路与梧桐路交会处东北角。梅溪湖二期重点发展文化旅游、健康医疗、总部经济，科技研发4大产业板块，定位为“长沙城市副中心、产城融合示范区”，未来本地块将与其东侧“绿城招商·桂语雲峯”项目进行整体开发。

竞买要求

1.竞得人须出资建设市政道路（青梅路）、临青梅路建筑连廊、临青梅路地下通道与临金菊路地下通道；2.应响应片区节能减排要求，本宗地商业物业中不少于8万平米的新建建筑空调系统冷热源须由区域集中供冷供热系统提供；3.竞得人须建设并自持不少于计容面积5万平方米的集中式商业购物中心，自持年限不低于5年（自竣工验收之日起），且规划设计方案须与L06-A27地块统筹考虑；4.竞得人或其所属企业集团旗下须拥有不少于2家世界500强企业（以《财富》杂志公布的2020年世界500强排行榜为准）。

竞买人

地块最终被长沙招阳房地产有限公司底价竞得，折合楼面价2080元/㎡，该公司为招商局子公司。

[2021]长沙县070号

土地概况

根据土地出让文件显示，[2021]长沙县070号，地块总建面6.51万方，起始价格5552万元，规划用途为其他商服用地（商业用地B1），容积率4.8，建筑控制高度：H≤150米，并满足黄花机场净空保护区限高及相关规范要求。

土地配套

地块位于星沙中心板块，开元东路以北、东十线以西。地块为总部经济项目，建筑高度控制在150米，将成为片区内商业新地标之一。

竞买要求

1.竞买人或其母公司具有8个建筑业一级资质，注册资本不低于5.5亿元；2.用地拟建设项目为总部经济项目，总投资不低于3.7亿元，年税收贡献不低于3000万元，物业自持比例不低于100%；3.竞买人或其母公司在竞买前须与长沙县人民政府签订招商引资项目意向协议，竞得人在签订成交确认书之前须提交正式合同，未按规定提交正式合同的将取消其竞得资格，保证金不予退还；4. 项目建设需符合“交房即交证”要求。

竞买人

地块最终被湖南星大房地产开发有限公司底价竞得，折合楼面价853元/㎡。

新增挂牌

10.31-11.6长沙市新增8宗经营性用地发布公告，位于长沙县星沙中心板块、空港新城板块，望城区丁字镇板块、滨水新城板块、靖港镇；总出让面积33.50万方，建面81.60万方，商住比52:48； 长沙县4宗含住用地都需配套建设幼儿园。

03

新房交易

因系统维护，暂时缺失本周供应成交数据

04

开盘监控