【老胡看市】第85期【2021.8.29-2021.9.4】

1、据湖南中原数据平台显示，9月第1周成交2190套、30.62万方，环比分别上涨68%、81%。

2、据中原长沙新房指数显示，客户来访环比下滑7%，因推货量减少客量小幅下滑，但目前整体客户看房意愿维持良好。
3、各地调控政策继续井喷，从严从紧，长沙集中供地再延，湖南十四五规划再次强调长株潭相关建设问题，并将规划拔高至国家中心城市。

4、月初供应常态回落，共监控7盘推货8次，其中精装修产品占比九成，客户对优质项目精装的抗性持续减弱；去化分化依旧明显，低认购率项目在持销期表现良好，后期去化基本无忧。9月预计63个项目将有推货动作，其中纯新项目占比超2成，且不乏明星项目，“金九”值得期待！

01

政策动态

住建部：城市更新防止大拆大建，全力保留城市记忆

8月31日，住房和城乡建设部在网站发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。《通知》要求坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保留城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题，现将有关要求通知如下：

一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样。严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制大规模增建，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；严格控制大规模搬迁，要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；确保住房租赁市场供需平稳，时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆。保留利用既有建筑，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、长期闲置；保持老城格局尺度；延续城市特色风貌；

三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升。加强统筹谋划；探索可持续更新模式；加快补足功能短板；提高城市安全韧性。各地要不断加强实践总结，坚持底线思维，结合实际深化细化城市更新制度机制政策，积极探索推进城市更新，切实防止大拆大建问题。加强对各市（县）工作的指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改；督促试点城市进一步完善城市更新工作方案。

住建部：努力实现全体人民住有所居

8月31日下午3时，国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部部长王蒙徽、副部长倪虹、副部长黄艳出席了会议，他们带来了最新的数据与成绩。本次大会的更多时间留给了媒体记者提问。针对一个个事关住房保障、旧改、城市更新、农村贫困人口住房、年轻人住房、城市内涝等民生问题，部长们一一作了详尽解答。重要的表述有以下几个方面：1、市场调控方面，还是全面落实房地产市场长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。第一，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这是做好房地产市场调控的根本遵循；第二，落实城市主体责任；第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。2、在住房保障方面，十四五”加快完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。第一，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；第二，建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度；第三，建成了规模巨大的保障性住房。力争到2025年基本形成较为完善的城市排水防涝工程体系，同时，还将持续整治“开发的偷工减料、买卖的虚假广告、租赁的克扣租金、物业收费不透明”等现象，规范房地产市场秩序。

多城出台土拍新政

西安：住房限购、限售范围进一步扩大

8月30日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。标志着西安市住房限购、限售范围进一步扩大。

一、扩大住房限购、限售范围。将西咸新区、沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。西咸新区沣东新城，沣西新城高桥街道、马王街道，实施与城六区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区等区域统一的限购、限售等住房销售管理政策。西咸新区秦汉新城、泾河新城、空港新城、沣西新城钓台街道、大王街道，实施与高陵区、阎良区、鄠邑区、航空基地等区域统一的住房销售管理政策。

二、强化住房限购措施。居民家庭在我市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房；经批准引进的E类人才在我市已连续缴纳12个月社会保险或个人所得税的，方可在限购区域购买商品住房；夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。

三、严格住宅用地出让。参加商品住宅（商住）用地竞买企业须具有房地产开发资质；同一竞买企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买；加强房地产开发企业购地资金审查，对房地产开发企业的购地资金来源进行核查，确保竞买企业购地资金合法合规；优化住宅用地出让方式，严控住宅用地溢价率，不以竞新增配建方式提高实际地价，通过多种方式确定土地出让竞得人。

四、加强房地产金融管理。严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，严格审核购房人首付资金来源，防范消费贷、经营贷、信用贷等违规流入房地产市场；引导商业银行等机构综合考虑资产负债结构、信贷政策和产业政策要求、区域二手住房成交参考价格等因素，合理发放住房贷款，切实防范房地产金融风险。五、完善住房保障体系建设。六、规范房地产市场秩序。

徐州：刚需优先，严打捆绑

8月27日，徐州市人民政府办公室发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。具体内容如下：

一、实行地价房价“双限”制度。进一步优化土地竞拍规则，强化房价地价联动机制。市域范围内严格控制土地溢价率，市区范围内普通商品住房用地采取“限地价、限房价、提品质”出让模式，根据周边区域房价确定出让地块住宅销售最高限价。

二、严格商品住房价格管理。加强房价备案管理，实行商品住房区域最高备案价制度。铜山区、贾汪区的商品房价格备案纳入市级统一管理。

三、实行公证摇号制度。在市区范围内采用“双限”出让土地以及热销商品住房项目，批售的所有房源全部采用公证摇号方式公开销售，人才首套房家庭、本市区户籍无住房家庭优先参与摇号。

四、整顿房地产市场金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套自住购房需求。严格审查购房资金来源，严肃查处经营贷、信用贷、消费贷资金违规流入房地产市场行为。发挥住房公积金的政策引导作用，按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整，引导合理住房消费，坚决遏制投机炒房。加强房地产开发资金监管，严格住房用地购地资金来源审查，严禁房地产企业使用非自有资金购地。

五、开展房地产市场联合执法检查。开展为期 3 年的整治规范房地产市场秩序工作，严厉打击捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告、捆绑销售等侵害群众合法权益行为；严厉打击自媒体虚假报道、恶意炒作、敲诈勒索等行为；严厉打击房地产经纪机构及其从业人员经营不规范、扰乱市场秩序等行为。

六、完善市场预警监测体系。

七、加快推进公共租赁住房建设。

八、加强组织领导，强化属地主体责任。

长沙：建设长株潭国家中心城市

8月31日，湖南省发展和改革委员会关于印发《湖南省“十四五”新型城镇化规划》的通知公布。通知主要提到两点：

1、建设长株潭国家中心城市。发挥长株潭整体优势，推动长株潭三市整体建设国家中心城市，提高省会长沙首位度。分别从两个角度来建设，对外——打造国家重要先进制造业中心、国际文化创意中心、区域性国际消费中心、国家综合交通物流枢纽，积极创建国家科技创新中心，高水平建设自贸试验区长沙片区、临空经济示范区等开放平台，擦亮长沙中非经贸博览会、世界媒体艺术之都等开放名片。对内——做大中心城市规模，推进“一体两翼”建设，将浏阳金阳新城、宁乡金洲新城打造成为驱动长沙两翼发展的重要引擎，辐射带动“3+5”城市群发展。推进湘江新区高质量发展，推动湘阴、九华新片区规划建设。

2、做强长株潭现代化都市圈，建成人口规模达到1300万左右的特大都市圈。支持长沙建成城区人口达到650万左右的特大城市；把衡阳市、株洲市、岳阳市、湘潭市、常德市建成城区人口百万以上II型大城市；推进地级城市及30万人口以上县城等多点优化布局，发展壮大一批区域性城镇群，支持一批经济强县（市）率先发展成为中等城市，培育若干城区人口20万以上新生中小城市。立足特色发展卫星城、专业特色镇和综合强镇，将乡镇建成服务农民的区域中心，形成全省人口、产业合理集聚、科学布局的新型城镇体系。

湖南：长株潭联合发布14个重点片区城市更新项目

8月31日，长株潭重点片区城市更新项目招商推介会在长沙举行。会议推介的长株潭重点片区城市更新项目共14个，涉及片区更新面积1489.4公顷，预计总投资1017.76亿元。所涉片区包括长沙市天心区狮子山、新开铺、天心数谷，开福区清水塘、新湘路，雨花区雅塘（长鼓正圆单元）、高桥大市场。

02

土地市场

六区一县2宗纯住用地成交；

六区一县无经营性用地挂牌。

成交土地

[2021]长沙县045号

土地概况

    根据土地出让文件显示，[2021]长沙县045号，地块总建面22.89万方，起始价格57238万元，规划用途为二类居住用地R2，其中建筑高度控制在80米，容积率2.4。

土地配套

地块位于长沙县高铁会展板块。东临向荣中路和向荣西路，南临上湾中路和向荣西路，西临泉井路，北临劳动东路。

竞买要求

1.该宗地块为黄兴镇拆迁安置房源用地，竞买人须与黄兴镇政府签订拆迁安置团购商品房源意向协议书，并缴纳项目履约保证金5000万元；

2.竞得人提供住宅部分总面积45%的团购商品房源向黄兴镇人民政府确定的拆迁对象及团购房源对象出售。团购房源价格为人民币5200元/平方米；

3.需按要求配套建设幼儿园，建成后无偿移交给县教育局；

4.配套建设的幼儿园，做到与住宅小区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用，以保障该区域住宅小区学位需求，确保片区内居民子女就近入学；

5.项目建设需符合“交房即交证”要求；

6.住宅（毛坯）销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。

竞买人大汉城镇建设有限公司

地块最终被大汉城镇建设有限公司底价竞得，折合楼面价2500元/㎡。

[2021]长沙县047号

土地概况

根据土地出让文件显示，[2021]长沙县047号，地块总建面24.64万方，起始价格114981万元，规划用途为二类居住用地R2，其中建筑高度控制在60米，容积率1.8。

土地配套

地块位于长沙县星沙中心板块，直线距离地铁3号线1KM，周边在售竞品绿城美的明月江南、中梁正荣府、兴进珺府，竞争格局激烈。

竞买要求

1.该用地已达到配套建设小学和幼儿园的要求，需按要求配套建设幼儿园和小学，配套建设的幼儿园和小学建成后无偿移交给县教育局，小学用地由竞得人全额支付约3114万元划拨价款后划拨给竞得人，其中配套建设的小学用地为该两宗用地东北东十线以东、潇湘路以北，为规划小学用地。该规划小学基本要求：学校净用地面积为19483平方米，办学规模24个班，新建地上建筑面积不少于15000平方米及相关附属设施，学校建设成本不低于6750万元；

2.两宗地均需按要求配套建设幼儿园；

3.配套建设的小学和幼儿园，做到与住宅小区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用，以保障该区域住宅小区学位需求，确保片区内居民子女就近入学；

4. 项目建设需符合“交房即交证”要求；

5.住宅（毛坯）销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。

竞买人

五矿地产湖南开发有限公司

地块最终被五矿地产湖南开发有限公司底价竞得，折合楼面价4667元/㎡。

03

新房交易

内五区商品住宅成交

据湖南中原数据平台显示：

2021年9月第1周：一手住宅成交2190套，成交面积30.62万方，环比分别上涨68%、81%。

成交排行

内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示：

2021年9月第1周：一手住宅供应1108套，供应面积17.31万方，环比分别下跌56%、54%。

供应明细

近一周共12个商品房项目拿证，总体量21.93万方，其中住宅体量占比79%，除芙蓉区外其余四区均有供应；

商办方面，保利恒伟时光印象和清控尖山湖商务公寓拿证，5个项目商业拿证；

住宅推售来看，湘江颂、福天藏郡院子、保利天汇3个项目待入市。。

04

开盘监控