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【老胡看市】第84期【2021.8.22-2021.8.28】

2021-08-31 10:39 来源: 湖南中原研究院

【老胡看市】

1、据湖南中原数据平台显示，8月第4周成交1300套、16.96万方，环比分别上涨4%、3%。
2、据中原长沙新房指数显示，客户来访环比上涨52%，客量随推货量增加回升明显。
3、各城市延续严调控基调，长沙再提教师轮岗制度，目前部分学区房市场热度已有所下降，预计未来趋势将更加明显；
4、开盘方面，6盘售罄拉升整体认购率，但分化犹存，客户对于地段、产品及配套关注度依旧较高；开盘中精装项目占比56%，精装大户型产品客户接受度良好，改善型产品会降低客户对于价格的抗性；

5、截止目前，8月整体楼市供求维持低位，供过于求，供销比1.26，整个7-8月因疫情+淡季叠加影响，供求疲软；即将迎来第二次集中供地，预计房企会在8月短暂休整之后，抓住“金九银十” 常规市场旺季，加大推货力度，抢收回款。

政策动态

多城出台土拍新政

浙江温州：进一步加强商品住宅销售管理

8月23日，温州市城乡住房工作协调委员会办公室发布《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》，自8月23日起施行，暂行一年。一是建立房价地价联动机制。根据区域房价水平、市场供需、价格指数等情况，指导企业合理确定销售价格，保持房价平稳。通过“限房价、竞地价”、“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施，引导市场主体理性拿地。同时，对新出让地块居住建筑品质和工程造价提出明确要求。二是引导房开企业合理定价。指导企业根据楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等因素，合理制定新建商品住房销售价格。三是严格控制房价涨幅。对申请续开的项目，明确去化率30%要求，且原则上不得涨价。对申请高于前一批次分面积段指导价格的项目，必须去化率达到60%以上，且在价格指数空间范围内可给予适当调整，按年、季、月等指数进行严格把关、综合监测。四是及时预售稳定预期。对已申请价格会商并确认指导价格的项目，应在一个月内办理商品房预售许可，对未及时开盘预售的，属地主管部门要责成房地产开发企业限期公开销售，且半年内暂缓受理下一批次价格会商指导。对限期内拒不整改的项目，必须达到现房销售条件后按已会商指导价申请办理现售手续。五是统一公证摇号标准。对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例达到2：1及以上的楼盘，必须采取公证机构主持的公开摇号方式，公开公平公证；对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例在2：1以下的楼盘，由各地视情采取公证摇号等方式。六是规范交易市场秩序。实行新建商品住房“一房一价”“明码实价”销售制度。建立二手住房交易参考价格发布机制，重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测，落实交易参考价格在金融信贷等应用。同时，加大执法检查力度，严厉打击违法违规行为。

宁夏银川：12个部门联合发文，稳房价控地价

8月23日，银川市住建局联合市发改委、市公安局、市自然资源局等12个部门，对外发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），提出8条楼市调控具体措施。一、稳房价，降增速。杜绝以赠送面积或其它形式抬高房价行为，严格执行“一房一价”备案制度，加快二手房交易平台建设，提高二手房房源信息透明度。二、控地价，降成本。建立和完善房地联动调控机制，优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率。强化购地主体与资金审查力度，加强住房用地供应管理。完善价格形成机制，降低房地产开发成本。三、保供应，调结构。加大住宅用地供应、存量土地“挖潜盘活”，重点增加西夏区、兴庆区等区域商品住宅用地供应数量。增加普通住宅楼盘数量。四、抑投机，防炒作。加大对二手房市场及中介行业监管力度，规范营销行为，严厉打击捂盘惜售，虚假宣传、投机炒房等违法违规行为。收紧商品住房限购、限售政策，宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让。合理配置教育资源，加强学区房管控。五、稳金融，控风险。调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。六、强管控，提品质。严格商品住宅项目规划、建设、使用全过程品质管控，严格控制精装修房屋标准，优化完善物业、养老、教育、医疗等配套设施。七、降热度，稳预期。正确引导社会预期，强化政策宣传，客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息，引导房地产开发企业理性投资、合理定价。八、防风险，保稳定。加强预售资金监管力度，确保预售资金用于工程建设，杜绝“烂尾楼”产生，严防房地产隐患风险。

北京：拟建立租金调控机制

8月24日，北京市住建委发布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，对长租公寓、租金贷、群租房等热点问题予以规范，这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方性住房租赁条例。本次《条例》共6章81条，包括总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。在总则里，《条例》明确提出了一系列保护承租人个人信息的要求，并规范了网络房源发布，加强了长租房公寓、租金贷、短租房、群租房等租赁市场新业态的监管。《条例》还提出，北京市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。针对近年来长租公寓爆雷问题，《条例》提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。针对近年来租赁房安全隐患问题，《条例》提出，租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。在租金贷的规范上，《条例》提出，金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。针对群租房问题，《条例》规定，出租住房未按规划设计的套、间出租的；出租住房不符合本市规定的人均使用面积和每个房间居住人数要求的；将住房的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等单独出租用于居住的，将由住房城乡建设主管部门给予警告、责令改正，还将处以罚款。针对短租房问题，《条例》明确，出租本市国有土地上住宅且按日或按小时收费的，应当符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得本栋楼内其他业主的一致同意。

北京、长沙：推进教师轮岗，促进义务教育优质均衡发展

8月24日，长沙市暑假教育工作会召开，围绕教育热点、难点工作进行系列部署等相关讨论，同时将大力推进中小学校长教师轮岗交流，促进义务教育优质均衡发展。8月25日，北京市人民政府新闻办公室举行教育“双减”工作推进情况新闻发布会，介绍即将全面推开的北京中小学教师区域内交流轮岗工作情况。轮岗的对象是义务教育阶段公办学校校长（干部）教师。交流的主要形式包括区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗三个维度。在校长层面，交流轮岗的对象为公办学校正、副校长。凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗。在教师层面，交流轮岗的对象为公办学校在编在岗教师。凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校连续工作6年及以上的教师，原则上均应进行交流轮岗。目前，北京已将义务教育学校校长教师参与交流轮岗和工作绩效作为校长职级晋升，教师专业技术职务评聘与晋升，区级及以上骨干教师评选、评优评先等方面工作条件之一。切实保障参加交流轮岗校长教师的工资待遇，在绩效工资分配中予以适当倾斜。同时，将校长教师交流轮岗工作纳入市区教育工作督导评价范围，作为各区深化教师队伍建设改革、推进义务教育高水平优质均衡发展、全面提升教育质量督导评价重要指标。

合肥：建立热点学区二手住房交易指导价发布机制

8月24日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局官网接连发布二道楼市新政——《关于深化学区房调控政策的通知》、《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。通知中提到，将建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单位，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。根据房地产市场交易监测情况，对二手住房交易价格出现异常的区域，将适时调整交易指导价实施范围。调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室公布。根据《通知》列示的信息，限价区域包括瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、经开区、高新区等6个行政区，16组小学+初中组合的的学区房。此外，《关于深化学区房调控政策的通知》要求，依据市场交易监测情况，切实防止以“学区房”名义炒作房价，将扩大二手住房限购范围。自8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房，以及建立热点学区房价格指导机制。

长沙：高铁西站综合交通枢纽工程开工

8月25日，长沙高铁西站综合交通枢纽工程开工动员仪式在长沙市望城区举行。长沙高铁西站位于长益常高铁与长赣高铁的交汇点，是我国“八纵八横”高铁网中“厦渝通道”的重要枢纽，是长株潭城际铁路西延线终点站，是长沙市往西辐射的桥头堡，同时也是环长株潭城市群铁路枢纽的重要节点站。长沙高铁西站总投资约33亿元，设12台22线，预计2025年投入使用。设计年旅客发送量逾1515万人次，预计远期发送量突破2000万人次。长沙高铁西站综合交通枢纽工程将紧扣“2022年6月常益长铁路益阳至长沙段实现通车”和“2025年竣工”两个主要节点加快建设。为满足人民群众的多元出行需求，还将同步规划实施4条轨道交通项目，轨道交通开通运营后乘客可在长沙南站、长沙火车站、长沙高铁西站间实现“一线换乘”。

土地市场

六区一县无经营性用地成交；

六区一县无经营性用地挂牌。

新房市场

内五区商品住宅成交