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【湖南中原】第4期周报【2021.1.24-2021.1.30】

2021-02-01      来源:  湖南中原研究院

政策动态

杭州:增值税征免年限2改5,落户5年内限购1套

1月27日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》),从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。住房限购方面:落户本市未满5年的,在本市限购范围内限购1套住房,赠予房产者限购三年,被赠予者也需拥有购房资格。住房限售方面:本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房,自取得不动产证之日起5年内不得转让。税收调节方面:本市限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。无房家庭认定方面:2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的,在本市限购范围内无自有住房记录满3年,可认定为无房家庭。高层次人才优先购房政策方面:高层次人才转让本市限购范围内住房的,须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。


广州、深圳:部分银行上调房贷利率

2020年12月31日,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,从今年1月份起开始实施。新规决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,银行开始收紧房贷额度。近期,广州、深圳部分银行上调房贷利率,暂缓房贷放款。放贷优先顺序根据客户、开发商资质来确定,比如优质客户、长期合作的客户以及大型房企,银行在房贷政策上会适当倾斜。据悉,广州工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,而此前则是首套房为LPR+40bp,二套房则是LPR+60bp,变更后首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.4%。


上海:严控房贷审核,重点支持刚需

1月29日,上海银保监局发布了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,主要有8点内容:

1、严格落实差别化住房信贷政策,严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

2、严格实施房地产贷款集中度管理,加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行,应针对性地强化过渡期业务调整。

3、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”,完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金,多渠道核实借款人真实收入水平,防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

4、严格加强借款人资格审查和信用管理。尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查,防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的,应拒绝其房贷申请,将其列入黑名单,并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。

5、重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋

6、禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。

7、严格房产中介机构业务合作管理。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介,应立即终止合作,并将其列入黑名单,报送上海市银行同业公会。

8、全面开展风险排查。


上海:将法拍房纳入限购

继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”后,上海楼市调控组合拳相继落地,法拍房纳入限购。在公拍网司法拍卖页面看到,上海法院已将司法拍卖的本市商品住房纳入限购政策范围。其中列明,竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策。拍卖成交确认后,因买受人无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。原则上,法拍房因为关系复杂,一般起拍价就比市值低3成。但这也只是原则上,在限购的大城市,总会时不时发生一些刷新三观的案例,比如上海。尤其是2020年,公开资料显示,上海一些热门区域的法拍房价格比同一区位的二手房,足足贵了10%。对比房源的起拍价,拍出高溢价的盘更是不计其数。法拍房高溢价出让,其实也是中高端购房者入市动力增强的印证。2019年上海法拍房总成交量1777套,上海中原地产分析师卢文曦表示,这个数字仅占上海全年成交的0.1%,但2020年增速明显,有明显上升趋势。


深圳:作假者3年内禁止买房

1月23日,深圳住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》(以下简称《通知》),这意味着深圳楼市调控新政再度加码。《通知》重点内容如下:1、 启用“购房意向登记系统”;2、 房企只能冻结认筹金,且认筹金必须冻结在购房人本人账户。未成功选房的,认筹金须在三个工作日内解冻;3、修改并发布《认购书》示范文本;4、房企、经纪机构可以会同银行对购房资格信息进行严格核查;5、弄虚作假、隐瞒真实情况,或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房的购房人,住房建设部门依法采取以下措施:● 停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年;● 停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年;已在公共住房轮候名单内的,取消其轮候资格;● 停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年;● 将相关失信行为推送市公共信用信息平台,进行联合惩戒;● 对于涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。


长沙:企业/个人发布房屋买卖、租赁等虚假信息将受处罚

为净化房地产市场网络环境,确保房地产市场平稳健康发展,长沙市住房和城乡建设局、长沙市市场监督管理局、长沙市互联网信息办公室近日联合下发《关于加强房屋交易信息发布管理的通知》,2021年3月1日起施行,有效期5年。《通知》从如何加强市场主体管理、如何加强房屋交易信息发布管理、如何落实网络信息平台主体责任以及如何强化联合监管和维护市场秩序四大方面进一步规范房地产经纪机构、住房租赁企业和房源发布网络信息平台及其从业人员房屋交易信息发布行为。《通知》明确,从事房地产买卖、租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位或个人,应当依法办理市场主体登记。按照“谁发布谁负责”的原则,房地产经纪机构、住房租赁企业及当事人应当对发布房屋交易信息的真实性、完整性、有效性负责。《通知》指出,房屋交易信息应当包含房源地址、面积、价格、用途、图片等内容,不得采用“标题党”、关联炒作等方式发布房屋交易信息。根据《通知》,网络平台应建立信用惩戒制度,对房地产经纪机构、房屋租赁企业或房地产经纪从业人员发布虚假房屋交易信息应限制或取消房源发布权限;不得为未办理登记备案或被列入“黑名单”的房地产经纪机构、租赁企业及从业人员开通房屋交易信息发布端口。对于网络信息平台未能履行主体责任,违规发布虚假房屋交易信息、存在标题党、关联炒作等违法违规行为的,由长沙市住房和城乡建设局联合长沙市网信办对网络信息平台通过约谈告诫、责令改正、暂停更新及关停等方式督促整改,并及时向社会曝光,维护房地产市场网络环境。


土地市场

本周六区一县5宗经营性用地成交,其中1宗待2月2日现场摇号确定竞得人;

本周六区一县新增供应2宗经营性用地。


成交土地

[2020]望城区034号

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[2020]望城区034号:地块位于望城区滨水新城板块,雷锋大道与同福路交叉口西南角。总建面39.82万方,纯住宅用地。北侧毗邻环球奥特莱斯购物中心;西侧为南雅望城学校,周边配备多所优质中小学,集聚中联重科等企业,潜在消费、住房投资置业需求旺盛。


地块经7家房企21轮出价熔断,最终报价10.54亿元,折合楼面价2647元/㎡,溢价率20%,最终竞得人待2月2日现场摇号决定。已公示参与摇号有保利、澳海、长房、金科、越秀五家房企。

竞买要求:

1.项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求,租赁房的配建以长沙市培育和发展住房租赁市场领导小组办公室意见为准;

2.项目建设落实“交房即交证”要求;

3. 房地产开发企业应严格按照相关规定建设好配套幼儿园,将配建好的幼儿园房地一体无偿移交区教育局,并按政策登记到区教育主管部门名下;

4.该宗地住宅(毛坯)销售均价不超过7700元/平方米


[2020]长沙县131号

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[2020]长沙县131号:地块位于长沙县黄兴镇。南临北溪路,北临黄兴镇打卦岭村土地。总建面4.83万方,纯商业地块。周边3KM范围内交通、商业、医疗、教育配套尚不成熟,未来联合周边商业地块带动片区活力,满足周边居民的生活需求。


地块最终被湖南八百里水产股份有限公司底价竞得,折合楼面价1248元/㎡。


竞买要求:

1.容积率:FAR≤2.5,建筑密度:D%≤40%,绿地率:GRA%≥20%,建筑控制高度:H≤100米且满足黄花机场限高要求;

2.宗地建设必须符合《长沙县黄兴镇镇域村镇布局规划(2016-2030)》要求;

3.该宗地仅用于水产集团总部及海鲜文化体验中心建设项目,税收强度不低于30.37万元/亩

4.本宗地出让后,乙方拟通过二次招商转让或出租物业入驻本项目的企业必须经黄兴镇人民政府研究同意后方可准入,所有二次招商入驻企业必须将工商、税务关系落户长沙县黄兴镇;

5.建设需符合“交房即交证”要求。


[2020]望城区035号

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[2020]望城区035号:地块位于望城区滨水新城板块。月亮岛街道银杉路与银星路交叉口东南角。总建面23.92万方,商住比3:7。地块周边教育、商业、景观等资源配套设施完善,并且属于地铁上盖物业。


 地块经2家房企2轮竞价,最终被长沙骏驰企业管理有限公司竞得,成交价12.08亿元,折合楼面价5050元/㎡,溢价率1%,该公司为时代地产子公司。


竞买要求:

1.竞得人须在该地块《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起两年内引进至少一家“三类500强”企业或主板上市企业之总部、功能总部及省级以上区域总部,并在望城区注册和办公,注册后15年不得迁出,进驻办公后每年在望城区缴纳的生产经营税收不低于人民币3000万元

2.竞得人须对商业部分所建物业自持的产权面积不小于1.5万平方米。其中须投资不少于1亿元建设一家公共性主题文化场馆,且场馆的主体功能建筑面积不低于1万平方米,并在土地出让合同签订之日起6个月内确定运营单位,三年内实现开业运营

3.竞得人须出资不低于1000万元,建设地块内银光路西段、白石路西段,竞得人依据城市规划和道路交通技术规范建设,竣工验收后无偿移交政府;

4.竞得人须按照该宗地块经批准的城市设计导则进行建筑规划设计;

5. 在该宗地的城市设计导则中明确,在同宗土地范围内,在保证项目总建筑容量、商住比不变的前提下,允许将S21地块的部分商业建筑面积调剂至S16地块优化使用(最多不超过2万方);

6.项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求,租赁房的配建以长沙市培育和发展住房租赁市场领导小组办公室意见为准;

7.项目建设落实“交房即交证”要求;

8.房地产开发企业应严格按照相关规定建设好配套幼儿园,将配建好的幼儿园房地一体无偿移交区教育局,并按政策登记到区教育主管部门名下;

9.该宗地高层住宅(毛坯,建筑面积不少于100000平方米)销售均价不超过12000元/平方米,非高层住宅按长沙市政策落实价格监制。


[2020]长沙市122号

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[2020]长沙市122号:地块位于岳麓区梅溪湖一期板块。西临梅溪湖路。总建面13.2万方,纯商业地块。地块紧邻地铁2号线梅溪湖西地铁站,交通便利;周边商业氛围浓厚,多个项目在售商务公寓。


地块最终被湖南美莱房地产开发有限公司底价竞得,折合楼面价3800元/㎡。该公司为新达美集团子公司,东侧达美寰宇中心用地为其在2019年初竞得。


竞买要求:

1.容积率≤5.0,建筑密度≤40%,绿地率≥25%,建筑高度200米;

2.竞得人须自持该宗土地计容面积百分之十的商业物业5年

3.竞得人须负责投资修建F-09地块与F-10地块之间的人行天桥


[2020]望城区036号

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[2020]望城区036号:地块位于望城区望城中心板块。经开区聚缘路以北、才子城项目以东地块。总建面1.61万方,纯住宅地块。周边成熟小区林立,居住氛围浓厚,配套满足基本需求。


地块最终被长沙市望城区腾飞土地开发有限公司底价竞得,折合楼面价1802元/㎡,该公司为望城城投子公司。


竞买要求:

1.项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求,租赁房的配建以长沙市培育和发展住房租赁市场领导小组办公室意见为准;

2.项目建设需落实“交房即交证”要求;

3.房地产开发企业应严格按照相关规定建设好配套幼儿园,将配建好的幼儿园房地一体无偿移交区教育局,并按政策登记到区教育主管部门名下;

4.住宅(毛坯)销售均价不超过6800元/平方米

5.普通商品住宅需按照260元/平方米(建筑面积)标准承担教育设施配建成本,作为宗地挂牌出让的加挂费用,不列入起始价。


新增挂牌


本周长沙市新增2宗经营性用地发布公告,均位于长沙县,且均为纯住宅用地;

总出让面积5.05万方,建面8.83万方。


新房交易

内五区商品住宅成交

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据湖南中原数据平台显示:

2021年1月第4周:一手住宅成交1575套,成交面积20.67万方,环比分别下跌3%、4%


成交排行

内五区商品住宅供应

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据湖南中原数据平台显示:

2021年1月第4周:一手住宅供应1246套,供应面积17.08万方,环比分别上涨51%、78%


供应明细

1月第四周内五区有14个项目拿证,总计供应23.32万方,住宅占比61%,各区均有供应;

本周新长海D1站、中煤和悦府2个项目商务公寓拿证;

从住宅推售情况看,清控尖山湖、新力菩悦星都汇等6个项目待入市



开盘监控


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