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老胡看市第44期【2020.10.25-2020.10.31】

2020-11-02 17:44 来源: 湖南中原战略研究中心

【老胡看市】

1、据湖南中原数据平台显示，10月第4周成交3484套、41.71万方，环比均上涨近1.2倍，翘尾明显。
2、据中原长沙新房指数显示，本周来访指数环比上涨64%，随月底推货项目增多，且性价比高，客量进一步上涨。
3、土地市场，上周成交以纯住地块为主，长沙县偏远及含商比例大地块底价成交，其他均为溢价成交；月度总成交7宗经营性用地，总体量仅有68万方，单宗地块体量不足10万方，后期上市快周转为方向。
4、开盘方面，本周热销红盘拉动认购率回升至高位水平，10月内五区35个项目拿证，仅有18个项目有公开开盘动作，一半的项目蓄客不足选择平推入市，另有部分项目延迟入市计划，表明目前市场竞争依旧激烈。

政策动态

长株潭区域一体化发展规划纲要出炉

10月30日，湖南省对外发布《长株潭区域一体化发展规划纲要》，提出到2035年，长株潭区域一体化发展格局全面形成，成为中部地区领先、具有国际影响力的现代化城市群。

根据《规划纲要》，长株潭区域规划范围包括长沙市、株洲市、湘潭市全域，面积2.8万平方公里。以三市中心城区、长沙县全域以及湘潭县易俗河镇为中心区(总面积约6600平方公里)，辐射带动长株潭区域创新发展。以长株潭生态绿心为核心(总面积528.32平方公里)，联动周边大托、暮云、跳马、云龙、昭山等区域融合发展，建设长株潭生态绿色融合发展示范区。

长株潭区域一体化发展的战略定位为：建设成为中部地区高质量发展核心增长极、全国城市群一体化发展示范区和全国生态文明建设先行区。

《规划纲要》明确了长株潭区域发展的七项重点任务。即，构筑高质量一体化发展新格局，推动产业发展协力协同，加快基础设施互联互通，强化生态环境共保联治，推进公共服务共建共享，推进更高水平协同开放，创新一体化发展体制机制。

长株潭将构建“一轴一心，三带多组团”的区域新型空间结构。一轴，即串联三市主城区的湘江发展轴；一心，即长株潭生态绿心；三带，即长株潭中部（京广）发展带、北部（渝长厦）发展带和南部（沪昆）发展带；多组团，即围绕核心区的宁乡、浏阳、韶山—湘乡、醴陵—攸县和茶陵—炎陵组团。

土地市场

本周六区一县共6宗经营性用地成交，其中1宗双限地触发熔断，最终竞得人待11月3日现场摇号确定；另有前期2宗熔断地块现场摇号确定竞得人；

本周六区一县新增供应3宗经营性用地发布公告，分别位于岳麓区麓谷谷山板块、开福区月湖苏圫垸板块及长沙县开慧镇。

土地成交

[2020]长沙市082号

[2020]长沙市082号：本次出让宗地位于天心区中心板块。总建面约6.78万方，商住比2:8。地块距离南湖路隧道约100多米，最近地铁4号线碧沙湖站约300米，享受交通便利，生活配套高度成熟。地块离湘江风光带较近，但地块建筑限高、周边楼盘的遮挡，临江视野基本遮挡。

地块经7家房企8轮竞价后熔断，最终被深圳市振业（集团）股份有限公司10月27日摇号竞得，成交价4.45亿元，折合楼面价6568元/㎡，溢价率7%。

竞买要求：

1.容积率≤4.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑控制高度＜100米并满足机场限高要求；

2.项目建设须按相关文件落实装配式建筑要求；

3.土地挂牌出让最高限价44515万元，住宅（毛坯）销售均价不超过13000元/平方米。

[2020]长沙市081号

[2020]长沙市081号：本次出让宗地位于雨花区天际岭板块，东临万家丽路，南邻板塘村。总建面约4.11万方，纯住宅用地。地块紧邻湖南省森林植物园，居住氛围浓厚，具有良好的别墅打造条件；离地铁5号线板塘冲站1KM，地铁沿线的生活更为方便。

地块经22家房企22轮报价阶段提前熔断，最终被长沙弘冉房地产开发有限公司10月27日摇号竞得，成交价2.47亿元，折合楼面价6007元/㎡，溢价率19%。该公司为弘阳地产子公司。

竞买要求：

1.容积率≤1.2，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，建筑控制高度＜以24米为主，局部36米（临万家丽路）黄花机场净空区水平面绝对高程400米；

2. 项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求；

3. 土地挂牌出让最高限价24700万元，住宅（毛坯）销售均价不超过12000元/平方米。

[2020]长沙市083号

[2020]长沙市083号：本次出让宗地位于开福区鹅秀板块，兴联路以南，保利堂悦东侧。总建面4.83万方，纯住宅用地。地块距离地铁1号北沿线最近站点0.9KM，开通后将大幅度提升区域交通出行的便捷性；西南临秀峰山公园0.4KM，兼具休闲与观赏功能，提高居住品质；整体配套较弱，区域价值不凸显。

地块经2家房企3轮竞价最终被湖南澳澜房地产开发有限公司竞得，折合楼面价4221元/㎡。溢价率2%，该公司为澳海地产子公司。

竞买要求：

1.容积率≤3.0，建筑密度≤24%，绿地率≥40%，建筑控制高度＜70米；

2.土地挂牌出让最高限价22000万元，住宅（毛坯）销售均价不超过11000元/㎡。

[2020]长沙市084号

[2020]长沙市084号：本次出让宗地位于开福区月湖苏圫垸板块，北临福元东路。总建面7.79万方，纯住宅用地。地块距离最近地铁3号线湘龙站0.3KM，距离万家丽高架桥1KM，交通便捷；周边的原生山体、公园，让地块有着先天景观和资源上的优势。

地块经41家房企41轮报价后提前熔断，最终成交价3.58亿元，折合楼面价4600元/㎡，溢价率10%，最终竞得人待11月3日现场摇号确定。

竞买要求：

1.容积率≤3.0，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑控制高度<80米；

2.土地挂牌出让最高限价35825万元，住宅（毛坯）销售均价不超过11100元/㎡。

[2020]长沙县068号

[2020]长沙县068号：本次出让宗地位于长沙县浔龙河，总建面23.33万方，纯住宅用地。目前周边配套匮乏，需等待时间来完善。

地块被湖南浔龙河泰维置业有限公司底价竞得，折合楼面价668元/㎡。

竞买要求：

1.须按照规定配建和移交配套的教育设施，并符合教育部门要求；

2.竞得人须出资配建浔龙河生态艺术小镇范围内的小龙路、金井河湿地公园、麻林河湿地公园、赤龙路、盘龙路、浔龙河水库等7个产业配套兼具公共功能的项目,竞得人出资额度约为17.1%，实际投资额以县投评审计结果为准；

3. 项目建设需符合“交房即交证”要求；

4.住宅（毛坯）销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。

[2020]长沙县083号

[2020]长沙县083号：本次出让宗地位于长沙县春华镇百熙村、龙王庙村，长沙县与浏阳市的交界处，总建面14.68万方，纯住宅用地。

地块最终被长沙县星城发展集团有限公司底价竞得，折合楼面价800元/㎡。

竞买要求：

1.需按要求配套建设幼儿园，建成后无偿移交给县教育局；

2.配套建设的中小学校和幼儿园，要做到与住宅小区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用，以保证该区域住宅小区学位需求，确保片区内居民子女就近入学；

3. 项目建设需符合“交房即交证”要求；

4.住宅（毛坯）销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。

[2020]长沙市090号

[2020]长沙市090号：本次出让宗地位于天心区省府红星板块，东临新姚路，南临友谊路。总建面21.85万方，商住比6:4。距离地铁1号线友谊路站0.8KM左右，周边成熟社区林立，3公里内除了天虹商场外再无大型商业。

地块被底价长沙珑悦置业有限公司竞得，折合楼面价4100元/㎡，该公司为龙湖置业子公司。

竞买要求：

1.竞买人或竞买人控股公司（含其控股子公司）须具备国内大型购物中心综合体的开发、运营、管理经验：其中须在国内开发并以自有注册驰名商标品牌持有运营的商业购物中心商业不动产的产权面积（不包括配套车位面积）超过200万平方米；须具有以自有注册驰名商标品牌持有运营面积（不包括配套车位面积）不低于40万平方米的单个商业购物中心项目（不含街区商业，不含专业市场）；须单独运营且自运营面积（不包括配套车位面积）9万平方米以上的商业购物中心数量不少于10个(须提供商场产权证复印件，查验原件)。

2.竞得人须开发建设自持不少于9万平方米的集中式商业购物中心，不得分割销售，不得转租给第三方，自持时间不得低于10年，自持起始时间自项目完成竣工验收之日起，竞得人须在土地摘牌后6个月内开工，取得施工许可证之日起36个月内满铺开业。

3.竞得人须无偿代建地块红线内的S02-F17地块幼儿园，建成后移交政府主管部门。

4.地块中79.49平方米湖南友谊阿波罗控股股份有限公司零星用地由竞买人负责整合，长沙市天心区人民政府和长沙市土地储备中心配合

5.项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求。

6.住宅（毛坯）销售均价不超过11600元/平方米。

[2020]长沙县084号