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湖南中原第40、41期周报【2020.09.27-2020.10.10】

2020-10-12      来源:  湖南中原战略研究中心

政策动态


长沙:拿地规则改变,将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式出让商住用地


    长沙市自然资源和规划局日前联合市住建局印发《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》。《细则》指出,需建设租赁住房的商住经营性用地,将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组织网上挂牌出让。

    细则中所指的租赁住房,是指在商住经营性国有建设用地上按要求建设的租赁住房,含住宅性质租赁住房和商业性质租赁住房

    对于土地的出让方式,《细则》明确,土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价,如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的,网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式,竞报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300-600平方米确定,每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍,竞报建筑面积最高者确定为最高报价人

    如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积,则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人,竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后,仍有两个及两个以上竞买人要求继续竞买的,采取现场摇号方式确定竞得人;如竞买人不申请摇号,则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人

    同时,商住经营性用地按要求建设的租赁住房,产权由土地竞得人全部自持,自持起始日为取得不动产权证之日起,住宅性质租赁住房需自持运营满10年,商业性质租赁住房需自持运营满5年,期满后可向房产交易主管部门申请,经批准后可按市场价格上市销售。


唐山调控加码:二套房首付升至50%、打击捂盘惜售

    8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与会商,这些城市均是因为房价上涨或者是局部板块过热引发关注。

    9月28日,唐山市人民政府官网发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》(简称“《通知》”),从增加住宅用地供应、“限房价、竞地价”、二套房首付比升至50%、打击捂盘惜售投机炒房等几个方面,加强房地产调控。

    根据《通知》,唐山将加大市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)商品住宅用地供应,加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应,合理统筹土地供应的空间布局,加大对保障性住房的土地供应,多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房困难。唐山将实行“限房价、竞地价”的土地出让政策,实施比例不低于供地面积的50%,对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块,将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时,不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案

    《通知》对差别化住房信贷政策进行了调整:对于在市中心区已拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于50%;对于购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。此前,唐山规定首套房首付款比例不低于30%,二套房首付比例是不低于40%,对于购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

    《通知》规定按项目节点加快商品住房入市。商品住房项目达到预售条件的,必须在30日内办理预售许可;已办理商品住房销售价格备案的,必须在10日内办理预售许可;已办理预售许可的,必须在10日内一次性对外公开销售



恒大38天销售1416亿!销售额逆势狂飙

     今年3月底,恒大提出了“高增长、控规模、降负债”新战略,为顺利实现“高增长”目标,恒大率先推出“网上卖房”颠覆性营销政策,并配合一系列营销组合拳,成功刺激市场,实现销售大幅增长。

    据悉,为了完成9月、10月合计销售目标2000亿元的销售军令,恒大采取了“以价换量”的策略,祭出了史上最强的全国楼盘7折特大优惠政策,同时还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利,助力实现业绩抢收。

    10月9日,中国恒大(3333.HK)发布最新公告,9月1日-10月8日共计38天,公司累计实现销售1416.3亿,创同期历史新高。

    截至10月8日,恒大累计实现销售5922.5亿,完成全年6500亿销售目标的91%,这意味着恒大有望在10月末提前实现销售目标,且极有可能全年完成8000亿内控销售目标。


土地市场


9.27-10.10六区一县共8宗经营性用地成交,其中5宗分别位于岳麓区、开福区、雨花区,3宗位于长沙县,另有望城区1宗熔断地块最终竞得人现场摇号出炉;

9.27-10.10六区一县新增供应14宗经营性用地,其中1宗位于天心区省府红星板块,13宗位于长沙县。


成交土地


[2020]望城区019


[2020]望城区019号:位于望城区雷锋板块,金山桥街道新巷南路与金圆路交叉口西南角,总建面约30.21万方,为纯住宅用地。地块以观音岩水库景观资源为核心,能打造生态宜居的空间,但周边待开发量大,目前配套不足,生活氛围欠缺。

周边在售竞品全装修住宅8300-9300元/㎡。


    地块经23家公司25轮竞价达到熔断价格9.67亿元,9月29日现场摇号由湖南修合地产实业有限责任公司、长沙雅颂房地产咨询合伙企业(有限合伙)摇得成为最终竞得人,折合楼面价3200元/㎡,溢价率23%。竞得人实际为中交地产控股。


竞买要求:

    1.竞得人须投资建设宗地南侧净面积约24.02亩公园,投资额不得低于800万元该公园须与宗地同步启动建设,建成验收合格后无偿移交区园林局管理;

    2.该宗地住宅(毛坯)销售均价不超过8500元/㎡

    3.土地交易最高限价为人民币96678万元

    4.项目建设须按相关文件落实装配式建筑和配建配套幼儿园并无偿移交的义务。


[2020]长沙市071


[2020]长沙市071号:位于岳麓区含浦洋湖垸板块,东临潭州大道、北临洋湖大道、南临景园路、西临石湖塘路。总建面约23.28万方,商住比4:6。与地铁3号线洋湖湿地站相隔0.5KM,教育配套能满足基本的教育需求,紧邻洋湖湿地公园,无遮挡;李自建、谢子龙影像馆等休闲配套,营造周边艺术文化的氛围。

周边毛坯在售价格12000元/㎡,今年周边成交地块楼面价最高达7500元/㎡。


    地块被卓越京东(长沙)产业发展有限公司底价竞得,折合楼面价6650元/㎡。


竞买要求:

    1. 竞得人应在签订《成交确认书》后一个月内引入一家财富杂志公布的世界500强中的互联网服务和零售行业企业在地块内设立省级(含)以上总部,省级(含)以上总部注册及纳税地应位于洋湖总部经济区,十五年内不得迁离。

    2.竞得人应在地块内建设不小于6万平方米的消费电子主题购物中心,并由上述第1款中引入企业或其控股企业运营。此购物中心由引入企业或其控股企业运营自有业务面积比例不低于80%,运营自有业务年限不低于十年(自竣工验收合格之日起)。

    3. 住宅(毛坯)销售均价不超过13800元/平方米


[2020]长沙市047

[2020]长沙市047号:位于开福区园林生态园板块,开福区捞刀河街道罗汉庄村。总建面约11.51万方,为纯住宅用地。地块位于长沙园林生态园旁,居住环境佳,但目前配套稀少,发展潜力较大。


    地块被长沙利康腾光房地产开发有限公司底价竞得,折合楼面价2067元/㎡,该公司为阳光城集团子公司。


竞买要求:

    1.连续三年(2019、2018、2017)为《财富》杂志公布的世界500强企业。土地挂牌时不接受联合体竞拍。

    2.竞得人须在该地块内无偿返还长沙市开福区捞刀河街道罗汉庄村商业物业建筑面积600平方米,上述挂牌条件由长沙市开福区人民政府负责监督落实。

    3. 项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求。

    4. 土地挂牌出让最高限价26200万元

    5.住宅(毛坯)销售均价不超过8000元/平方米


[2020]长沙市072

[2020]长沙市072号:出让宗地两地块相隔1.5KM,位于开福区月湖苏圫垸板块,马栏山视频文创产业园。总建面约14.61万方,X06-A16为纯商业地块、X06-A101商住比1:9。马栏山文创园成立于2017年12月,目前园区内配套不完善,但长沙整个文创产业全部重心在此,多家行业标杆企业相继入驻,未来将是无法替代的板块。

周边项目绿地V岛开盘一路热销,在售全装修产品14000-15000元/㎡。


    地块被湖南创梦绽蓝文化产业发展有限公司底价竞得,折合楼面价4000元/㎡,该公司为创梦、当代置业在长子公司。索尼、京东是创梦天地基石投资人,腾讯是其第一大机构股东。


竞买要求:

    1.竞得人需在X06-A16宗地上建设中部地区动漫游戏产业链项目(打造“动漫+游戏+影视”主题乐园;建立IP内容生产公司;成立动漫游戏制作和宣发、衍生品开发和版权合作运营公司;组建长沙创梦乐谷俱乐部)。

    2.竞得人需自持不少于2万平方米的动漫游戏制作产业物业、动漫游戏线下体验室内乐园、动漫游戏衍生品及办公物业等,其它相关物业(专家及人才公寓)自持不少于8000平方米,自持物业10年内不得销售

    3.竞得人的实际控制方须是中国互联网协会和工业信息化部联合发布的2019年互联网企业 100 强,拥有1家以上(含1家)游戏类境外上市公司

    4.竞得人的实际控制方公司的第一大机构股东为互联网科技企业,连续三年(2019、2018、2017 年)为《财富》杂志公布的世界500强企业,近六年获得三次中国互联网百强企业称号

    5.竞得人的实际控制方公司的第一大机构股东在2019年游戏营收超过500亿元

    6.项目不接受联合体报名

    7.项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求。

    8.根据长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组办公室意见,该宗地要求竞得人应自持不少于8929平方米面积商业或住宅作为青年公寓(租赁住房),遵守国家及长沙市租赁住房管理相关要求,符合相关规定的可享受财政资金补助,自持期内不得进行产权分割销售

    9.住宅(毛坯)销售均价不超过12300元/平方米


[2019]长沙市119号(继续挂牌)

[2019]长沙市119号(继续挂牌):此次出让的纯商业地块去年遭遇流拍,今年竞买要求无调整。位于雨花区芙蓉马王堆板块,黎托街道。总建面约16.3万方。距地铁2号线长沙大道站约300米,地块周边相对成熟,各大楼盘入住率较高,人气较旺盛。


    地块被湖南江右置业有限公司底价竞得,折合楼面价3100元/㎡,该公司为碧桂园、中欣等4家公司出资成立,其中碧桂园占股41%,中欣占股26%。


竞买要求:

    1. 竞买人或其所属企业集团须以房地产为主业的2018年《财富》世界500强企业

    2.土地竞得人需在该地块内建设不低于200米(含200米)的高端5A甲级智能写字楼,层高4.2米(含4.2米)以上;集中商业4层以内,层高5米(含5米)以上;竞得人须有偿返还大桥社区共40000平方米物业面积,其中写字楼物业20000平方米,集中商业物业20000平方米,有偿返还物业价格按土地挂牌成交后,财政返还的村集体资金总额除以应返还面积计算。

    3.竞得人摘牌后3年内需完成项目的建设、竣工验收;竞得人要有专业的团队负责商业运营管理,吸聚人气,打造品牌,并在交付物业后7个月内实现商业运营

    4.项目开发完成后,土地竞得人需自持6600平方米面积的集中商业物业,且10年内不得对外销售(自取得不动产权证时间起);同时竞得人需无偿配建车位300个(折合建筑面积约10500平方米)给大桥社区筹委会返还的商业物业使用,不得对外销售。


[2020]长沙市077

[2020]长沙市077号:此次出让地块位于岳麓区梅溪湖一期板块,北临安厦路。纯商业地块,总建面6.68万方。北侧邻步步高梅溪新天地,作为梅溪湖最大型商业综合体辐射整个板块,南侧地块规划为16万方三甲医院,周边未来的人流量集中。


    地块被湖南梅溪湖新城医疗投资有限公司底价竞得,折合楼面价3800元/㎡。


竞买要求:

    1. 容积率≤5.0,建筑密度≤40%,绿地率≥20%,建筑高度100米。


[2020]长沙县056




[2020]长沙县056号:本次出让宗地分为五个地块,位于长沙县浔龙河,果园镇田汉社区,总建面25.84万方,地块一、二、三为居住用地,地块四、五为商业用地,商住比45:55。地块推进基础配套设施向农村延伸。


    地块被长沙县星城发展集团有限公司底价竞得,折合楼面价794元/㎡。


竞买要求:

    1.地块一、二、三,容积率:1.0<FAR≤1.5,建筑密度:D%≤25%,绿地率:GRA%≥35%,建筑控制高度:H≤27米;地块四、五,容积率:FAR≤1.8,建筑密度:D%≤50%,绿地率:GRA%≥10%,建筑控制高度:H≤24米;

    2.需按要求配套建设幼儿园,建成后无偿移交给县教育局;

    3.项目建设需符合“交房即交证”要求;

    4.住宅(毛坯)销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。


[2020]长沙县065

[2020]长沙县065号:本次出让宗地分为五个地块,位于长沙县江背镇,地块一、二南临黄江公路;地块四、五东临S103省道,总建面25.34万方,商住比7:93。周边交通等基础设施有待完善,绝大多数地块还处于待开发状态,没有成熟的商业配套,缺少居住的氛围。


    地块被长沙临空产业投资集团有限公司底价竞得,折合楼面价764元/㎡。


竞买要求:

    1.需按要求配套建设幼儿园,建成后无偿移交给县教育局;

    2.配套建设的中小学校和幼儿园,要做到与住宅小区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用,以保证该区域住宅小区学位需求,确保片区居民子女就近入学;

    3.项目建设需符合“交房即交证”要求;

    4.住宅(毛坯)销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。


新增挂牌


    9.27-10.10长沙市新增14宗经营性用地发布公告,其中1宗位于天心区省府红星板块,13宗位于长沙县;总计宗地面积68.19万方,总建面159万方,其中住宅建面86.6万方,商业建面72.45万方; 

    省府红星地块要求竞买人或竞买人控股公司(含其控股子公司)须具备国内大型购物中心综合体的开发、运营、管理经验,且须开发建设自持不少于9万平方米的集中式商业购物中心,竞得人须在土地摘牌后6个月内开工,取得施工许可证之日起36个月内满铺开业。

    长沙县081/082号地块位于松雅湖板块,两宗地竞买要求较多,且要求竞得人须同时竞得两宗地块,起始地价达42.2亿元;长沙县084号地块位于空港新城板块,仅用于建设已经纳入长沙市租赁住房计划的租赁住房,用于建设国际高端人才公寓。


新房交易

内五区商品住宅成交

据湖南中原数据平台显示:

2020年9月第5周:一手住宅成交2282套,成交面积30.70万方,环比分别上涨40%、49%

2020年10月第1周:一手住宅成交1637套,成交面积20.63万方,环比分别下跌28%、33%


成交排行


内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示:

2020年9月第5周:一手住宅供应3298套,供应面积45.64万方,环比分别上涨16%、31%

2020年10月第1周:一手住宅供应164套,供应面积1.99万方,环比分别下跌95%、96%


供应明细

    9月第五周和10月第一周内五区共有39个项目拿证,总计供应63万方,住宅占比69%

    商办物业方面,有10个项目拿证,其中梦想枫林湾、中富航银座、珠江好世界这两周均有拿证;

    从住宅推售情况看,绿地麓湖郡和祥源森林之光的叠墅以及梅溪悦章和鑫远翡丽郡的住宅待入市。


开盘监控

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