湖南中原第35期周报【2020.08.23-2020.08.29】

政策动态

中央十三部门：到2025年基本补齐既有居住社区设施短板

    近日，住建部、教育部、工信部等13部门联合印发《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》。

    此次《意见》提出的工作目标是，到2025年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善。

    此次《意见》明确提出，以居民步行5—10分钟到达幼儿园、老年服务站等社区基本公共服务设施为原则，以城市道路网、自然地形地貌和现状居住小区等为基础，与社区居民委员会管理和服务范围相对接，因地制宜合理确定居住社区规模，原则上单个居住社区以0.5—1.2万人口规模为宜。

    同时，各地要结合城镇老旧小区改造等城市更新改造工作，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板。

优先实施排水防涝设施建设、雨污水管网混错接改造。充分利用居住社区内空地、荒地及拆除违法建设腾空土地等配建设施，增加公共活动空间。加强居住社区无障碍环境建设和改造，为居民出行、生活提供便利。

监管加码，多部门严控房企融资规模

    8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

    据了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

    “对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。”有关人士透露。据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

    “控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理，共分为四档。”上述人士表示，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

    “相关管理规则不仅仅是为了降债，更是促调整资产结构。”上述人士表示，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

吉林：户籍制度新政改革，全面取消落户限制

    据“吉林户政”微信公众号8月25日消息，吉林省公安厅会同省教育厅、省人力资源和社会保障厅、省卫生健康委员会等部门在近日联合出台《吉林省全面深化户籍制度改革的意见》（简称《意见》），全面放开放宽城镇落户条件。

    《意见》指出，全面取消城市租房落户对缴纳社保年限限制，非户籍人口只要在居住地城区或建制镇有合法稳定住所（含租房居住）即可申请落户。取消投亲落户限制，配偶、子女、父母相互投靠落户城镇的，不受年龄限制，可根据本人意愿办理投亲落户。

    上述的《意见》中还畅通了人才和民营企业职工落户渠道，明确了大中专院校毕业生、国民教育同等学力人员及留学归国人员、技术技能人才不受稳定就业、稳定住所等条件限制，可在工作地、居住地、直系亲属户口所在地城镇申请落户。

    民营企业、个体工商户不受纳税额度、缴纳社保年限和经营场所等条件限制，企业经营者和员工可在工作地、居住地城镇申请落户。配偶、子女、父母相互投靠落户城镇的，可根据本人意愿办理投亲落户。

而在推进农业转移人口分类进城落户方面，《意见》也提出严格落实进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城市稳定就业生活新生代农民工、农村学生升学和参军进城人口等重点群体落户政策，确保有意愿进城落户的农业转移人口应落尽落，并且实行农村籍大学生、农村籍退伍军人来去自由政策。

无锡：多方位升级调控，遏制投机、支持自住

    8月30日，无锡发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，这个通知基本参照深圳7月15日出台的“新8条”,调控进一步升级。

    加强土地市场管控方面：增加住宅用地供应，2020年度普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。建立房价、地价联动机制，有效管控土地价格，热点区域严格执行 “限房价、竞地价”出让模式。严格落实开发企业购地使用自有资金规定，金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查。

    支持居民合理自住需求方面：完善住房保障政策体系，出台共有产权保障房管理政策，加快保障性住房建设，满足中低收入住房困难家庭基本住房需求。多渠道增加租赁住房供应，开展租赁住房建设试点，鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房。加快推进老旧住宅小区改造，全面提升旧住宅区宜居水平。

    坚决遏制投机炒房方面：完善商品住房限购政策，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。发挥税收调控作用，将市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。经江苏省市场利率定价自律机制商定，调整无锡市区差别化住房信贷政策，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于60%。金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

    整顿规范房地产市场秩序方面：全面落实住房价格申报制度，探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。对热点学区房的交易加强税务稽查和市场监管，严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。全面实施交付标准样板房制度，推行基本装修和升级装修分类管理，支持多样化成品住房需求。

加强房地产市场监测分析方面：完善房地产市场监测体系，加强市场监测能力建设，建立房地产交易、不动产登记、土地、金融、财税、统计等数据汇集和业务协同机制，稳步推进楼盘表建设，建立房屋交易与不动产登记间信息共享机制，不断提高市场分析研判水平。新闻媒体要客观报道房地产市场形势，实事求是反映房地产市场情况；依法严厉打击虚假报道和恶意炒作，杜绝扰乱市场和误导消费的行为。

长沙：规定商业用地、商务用地、商住用地的服务型公寓面积占比

    8月28日，长沙市自然资源和规划局发布了《关于进一步明确商业、商务用地兼容的有关问题的通知》。《通知》分别对商业用地、商务用地、商住用地的服务型公寓面积占比进行了说明。

    （一）对于在商业用地（B1)和商业商务用地(B1B2)上建设服务型公寓的，其计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。

    （二）对于在商务用地（B2)和批发市场用地(B12)上建设服务型公寓的，其计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%。

    （三）在已明确混合比例的商住综合用地(B1R2、B1B2R2、B2R2)上建设服务型公寓的，按上述原则根据商业商务用地所占的比例折算控制。

    （四）租赁住房的配建不受上述比例限制，按长租住发[2020]1号文件执行。

    8月31日，已发文暂不执行该通知。

株洲：发布楼市新政，优化房企营商环境，利好二手房市场

    8月28日，株洲市人民政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，本措施自发布之日起施行，执行期限暂定7个月，执行有效期视情况延长。《通知》主要从以下几个方面进行调整：

    一、土地供应：优先“熟地”“净地”供应。

    二、降低开发企业土地资金使用成本：对出让的房地产项目用地，土地竞买保证金按出让起始价的30%设置。开发企业竞得土地后，须自签订宗地《成交确认书》之日起10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》，自签订出让合同之日起 1个月内缴纳不低于成交总价款50%的土地出让金，剩余部分可在办理商品房预售许可证前全额缴清，但最长不得超过12个月。

    三、容缺办理相关审批手续：开发企业购置土地的，在签订土地出让合同并在1个月内缴纳不低于50%土地出让金后，各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、不高于已审定规划总面积方案中确定的计容总建筑面积50%的建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批，在办理商品房预售许可证时须补齐相关手续。

    四、放宽预售资金监管：修订《株洲市商品房预售资金监管办法》，释放监管资金，促进项目建设。

    五、减轻企业税费负担：受疫情影响的房地产企业可以申请延期纳税申报，对有困难而不能按期缴纳税款的，由企业申请，依法办理延期缴纳税款，最长不超过3个月。

    六、建立快速审批通道：从事房地产开发经营的企业，同期开发总规模不受开发资质等级限制。对办理施工许可证并开工的房地产开发项目，工程建设总投资达到25%以上的项目，施工进度完成正负零可依法依规办理《商品房预售许可证》。

    七、加大招商引资的力度：各县市区大力宣传推介商住开发项目地块，力争每年引进全国百强房地产开发企业不少于2家。

    八、促进二手住房销售：自本措施施行之日起，在株洲市天元区、芦淞区、石峰区、荷塘区、云龙示范区购买存量住房（二手房，下同），签订了网签合同，且在网签合同签订之日起3个月内全部缴纳完契税的，由市财政按其所缴纳契税额的50%对购房人予以补贴。

    九、加大住房公积金支持力度：符合个人住房公积金贷款条件的购房人，在购买存量住房申请公积金贷款时不受该存量住房公积金已贷款次数的限制，该套住房公积金第3次（含）以上贷款的，期限不得低于5年且不得提前结清。

    十、放宽人才购房补贴资格和条件：对在株洲市区（暂不含渌口区）机关事业、群团组织等用人单位正式工作的，在产业企业及科研院所等用人单位工作满1年以上并签订劳动合同3年以上的，全日制大专学历以上，首次在市区购买新建商品住房，签订网签合同并缴纳契税的，不受年龄和毕业时间等限制，均可参照株洲市人才购房补贴政策的规定，对全日制博士（含E类高层次人才中的博士）和“双一流”高校硕士，全日制硕士和“双一流”高校本科，全日制本科和大专学历人才，一次性分别予5万元、3万元、2万元的购房补贴。

    十一、适当控制商业地产规模：除土地出让合同或相关招商协议中有明确约定商业配置条款的房地产开发项目外，可适当放宽调整规划用途（商业改成住宅）审批条件。新报建的房地产项目商业配比可降低至 3%-5%。

    十二、加大地下车位去库存力度：推进地下车位纳入商品房销售网签管理，并办理不动产登记。

    十三、加快优质教育、医疗资源配套：市教育局和市卫生健康委分别统筹，各区应加快教育、医疗等公共服务配套建设，医疗教育先行，满足就近入学。各区应加大引进国内和省内优质教育、医疗资源力度。

土地市场

本周六区一县无经营性用地成交；

本周六区一县新增供应3宗经营性用地。

新增挂牌

    本周长沙市新增3宗经营性用地发布公告，分别位于岳麓区含浦洋湖垸板块、开福区园林生态园板块、长沙县星沙中心板块；

    总计宗地面积19.83万方，总建面53.19万方，住宅建面43.59万方，商业建面9.6万方；

    含浦洋湖垸地块要求竞买人在签订《成交确认书》后一个月内引入一家（2016-2019连续四年）《财富》杂志公布的世界500强中的互联网服务和零售行业企业在地块内设立省级(含)以上总部，总部注册及纳税地应位于洋湖总部经济区，十五年内不得迁离，且竞得人应在地块内建设不小于6万平方米的消费电子主题购物中心，并由上述引入企业或其控股企业运营。此购物中心由引入企业或其控股企业运营自有业务面积比例不低于80%，运营自有业务年限不低于十年；

    园林生态园地块要求竞买人的控股公司或其实际控制人需连续三年（2019、2018、2017）为《财富》杂志公布的世界500强企业，须在该地块内无偿返还长沙市开福区捞刀河街道罗汉庄村商业物业建筑面积600平方米；

    星沙中心地块项目建设需符合“交房即交证”要求。

新房交易

内五区商品住宅成交

据湖南中原数据平台显示：

2020年8月第4周：一手住宅成交1773套，成交面积22.64万方，环比分别下跌4%、6%。

成交排行

内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示：

2020年8月第4周：一手住宅供应1553套，供应面积16.62万方，环比分别下跌37%、46%。

供应明细

    8月第四周内五区有17个项目拿证，总计供应32.7万方，住宅占比51%； 

    五区均有供应，区域主要集中在雨花区；

    从住宅推售情况看，弘阳昕悦府和红星天铂2个项目待入市。

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