长春第三次土拍，带来入手四环内的最好时机？

         全国多个一二线以及省会城市，

         重新开启第三次集中供地。

        11月1日，

        长春市多个区域陆续启动

        第三批次集中供地拟出让地块的

        现场调研以及梳理工作。

        第二次集中供地，效果不是很理想，

         第三次土拍一定会有所调整，

        可能会有哪些变招，我们来看看。

  --01--  

        1、减数量

        第一轮和第二轮，

        长春分别拿出了51块和68块地，

        流拍率很高，

         第三轮在数量上肯定不会多。

        而且第二轮土拍，

        净月的一大部分地是政府自己拿的，

        比如拿地最多的吉晟，背景是长春净月控股，

        净月控股的背后是净月管委会，

         卖地最需要的是现金，

         只有民营开发商才能给他最充足的现金流。

（克而瑞数据）

        2、加质量

        第二轮集中供地，

        南京是流拍率最低的城市，

        原因很简单，

         他拿出来的全是核心区的好地。

        于是第三轮土拍，全国城市都向南京学习，

        把压箱底的宝贝掏了出来，

        北京，拿出了朝阳区近10年最好的地块，

        杭州，拿出捂了多年的主城稀缺地块。

        既然有案例了，

        长春也完全可以照着抄作业，

         把核心区的好货拿出来，

         流拍率也会大大降低。

        拟出让的地块有：

        二道区的长拖俱乐部地块，

        宽城城区内的4宗棚改地块，

        绿园区建阳街地块、车辆厂地块，

        朝阳和南关的永春片区地块等。

        3、降门槛

        长春第二轮土拍，46块地底价成交，

        看明白一个事实，

         房企都没钱了，

         地主家，真没有余粮了。

        第三轮土拍，全国都在降门槛，

        比如下调土地起拍价，

        比如下调土拍保证金，降低报名费，

        比如允许分期付款，

        比如调整溢价上限和竞价规则等，

         给房企多一些利润空间。

  --02--  

        如果这些调整落地，

         对未来市场会有什么影响？

        第三轮土拍，

        长春已经陆续启动地块现场调研及布置工作，

         如果11月公布，最晚12月就得拍，

        再晚就要过年了。

        现在房价打8折了，按照正常的思维的话，

         土地是不是也要打8折？

        如果土地不能打8折，那怎么办？

        那就少一点，好一点，

        让开发商有信心去拿地。

        越是市场不好的时候，

         小品牌或者说口碑不好的开发商，

         再去拿新地，他们的压力就会越大，

        因为现在的项目还都没整明白，

        再去拿新地，资金压力不更大吗？

        所以第三次拍地，

         有可能大品牌开发商会占主导地位，

        毕竟他们还是有实力，

        只要地价足够合理，地的位置足够好，

        他们是有理由去拿的。

        如果第三批土拍这种方式出让的话，

        那么明年这批项目上市，

         能够购买的房子位置可能会更好，

         选择性可能比今年更多。

        比如明年四环内可能会出现

        更多的1.5万-2万之间的品牌房企的房子。

        所以，

         明年主城区可能会迎来一波新盘高潮，

        毕竟压箱底的地，不会总有，就那几块，

        卖了就没了，

        长春更多的土地在城市外围。

        随着明年的好货上市，

         内卷会更激烈，

        比如产品设计、优惠力度、赠送项目等方面，

        可能会有新突破。

        这也意味着，

         明年可能会是这几年以来，

         入手四环内的最好时机。

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