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“银保监会谈保障刚需”新趋势解读

2021-10-22 来源: 长春研究中心

政策环境背景

房地产是宏观经济的重要组成部分，不同的经济发展阶段，赋予了房地产不同的使命。1.0时期，防止金融系统性风险，去金融杠杆，坚持“房住不炒”；2.0时期全面建成小康社会实现共同富裕，坚持实现全体人民住有所居。

● 1.0时期建立四大保障体系

遵循房地产市场调控长效机制，1.0时期为稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展所构建的住房保障体系、土地管控体系、价格管控体系、资金管控体系四大体系不会改变。

● 2.0时期将在1.0时期的基础上保“住有所居”

1.0保障性住房体系将在2.0时期继续完善，针对特定人群重点解决局部结构供需失衡的问题；土地、价格、资金更侧重于对商品房的调控，重点在于构建人、房、地、钱四位一体的合理运营机制，在确保1.0时期的总体目标的同时，重点解决过程中出现的新问题。

● 中原观点：

新市民、青年人在发展中具备成长性，保障性租赁住房多是这部分群体的住房的权宜之计，购房居住才是最终的选择。针对这部分群体，预判政策会提供两条路径，在尊重居民意愿的前提下，一是可以选择保障性租赁住房；二是可提供相对优惠的商品房购房环境。此次银保监会，基本上明确了以上的判断，“银根保障”信号的释放，保证刚需群体成为市场重要的购房主体，也是行业发展“根基”得到了满足。市场有望回暖！

一、定位：住房刚需与住房改善区别对待

刚需客户的明显特点是，价格承受能力有限，但偿还能力强，低门槛是其购房的关键点，月偿还能力则是后续的有力保障。此政明确了未来政策调控的走势，相信各城标准会相继出台。营销重点应关注首套刚需，符合此项定位的楼盘，产品应控总价、重刚需、重品质，做流量，做附加。相比改善而言，改善应更趋于高端，与刚需拉开差距。目前混搭的刚改、改善未来将不在符合市场的发展趋势。

二、营销：新政营销，重塑市场信心

当下客户观望情绪凝重，市场成交低迷，客户对未来市场缺失信心，此政发布的更大意义在于2.0对1.0的承接，1.0目标已经实现，2.0将全面开启，此证是市场的重要转折点，保市场需求成为房地产健康稳定发展的主要任务，国家对房地产行业的发展依然给予大力支持，解压同时将会进一步出台相关政策。首付比例下调或降息等利好政策期待后续出台。

三、预期：解救刚需亦是缓解行业压力，做好“回暖”准备

刚需市场的“救市”是行业的根本，市场发展回暖可期。坚持“房住不炒”，稳定市场条件下，相信地方政府针对地产行业将会有更多的利好措施！如何应对即将“回暖”的市场和当前的环境，中原认为：满足客需稳供应，面向刚需靠“银根”，多做减法降价格，减少库存保成本。未来市场，刚需客户与毛坯产品并存！