虽然传统的“金九银十”销售节点已过，但是11月份的北京新建住宅成交量不跌反涨，不过，销售价格却出现下降。根据北京中原地产的成交统计数据，2018年11月，北京新建住宅（含普通住宅、别墅、共有产权住房）成交251.34亿元，环比10月成交增长26%，共销售4405套，环比10月增加了1196套。在价格方面，成交均价为46457元/平方米，环比10月下跌4000元/平方米。
年底房企“抢收”，纯商住宅、限房价项目签约量齐升
进入年底，各大房企发力“抢收”。 根据北京中原的成交统计数据，8月份以后，北京新建住宅月均平均成交额超过220亿元，远高于前7个月的平均值107亿元。特别是11月单月，北京新建住宅成交额达到251.34亿元，创造了2018年以来的月度成交额新高。具体来看，普通住宅市场创下今年月度成交额的新高，总成交额157.8亿元，环比10月小幅上涨6%，共成交2434套，环比增加28套，总成交面积29.16万平方米。由于11月不少高端住宅闯关成功，单价超过8万元的豪宅市场，成交同样大幅增长，成交267套，环比增加154套，总成交额40.85亿元，环比10月大涨2倍多。
北京新建住宅成交额创新高的另一个原因，得益于别墅市场的量价齐涨。数据显示，11月份，北京别墅市场成交额、成交面积均创今年新高，其中，成交额66.83亿元，环比10月大涨9成，成交517套，环比增加184套，总成交面积13.31万平方米。此外， 11月份共有产权住房的成交额、成交面积环比均大幅上扬，成交额环比增长近2倍，成交面积是10月的近4倍。
虽然各个项目数据增长明显，但是促使北京11月新建住宅成交额创月度新高，当归功于北京纯商品住宅以及限房价项目。11月份，在北京新建住宅成交额排行榜中，突破5亿元大关的均属于纯商品住宅项目，包括华润橡树湾、中海寰宇天下、北京城建世华龙樾、丰台北京金茂府、远洋天著春秋、亦庄金茂府、万国公寓、景粼原著等。
事实上，10月底包括泰禾·西府大院、华润昆仑域、北京金茂府、玺萌壹号院等几个均价超过9. 5万元/平方米的豪宅项目入市，成为推动北京新建住宅成交额攀升原因之一。业内人士认为，限房价项目虽然整体去化一般，但是供应规模大，对于北京新房成交促进明显。在11月份，普宅前20名销售排行中，限房价项目占据了7个之多。
数据来源：北京中原
豪宅均价涨五千元，限房价项目“让价”成交
值得关注的是，北京新建住宅成交均价呈下降趋势。11月份，北京新建住宅成交均价为46457元/平方米，环比10月下跌4000元/平方米。其中，普宅市场平均成交价54110元/平方米，环比10月下跌1000元/平方米。而豪宅市场11月平均成交价90898元/平方米，环比10月上涨5000元/平方米；别墅市场平均成交价50209元/平方米，环比10月上涨7000元/平方米。
据记者观察，北京新建住宅成交价格出现调整或许与限房价项目有关。截至11月30日，北京已经有32个限房价项目入市，共取得44期预售许可证，供应房源18940套，共有3497套房源实现签约。除了瀛海府、洺悦苑等项目外，其他大部分项目去化率均在50%以下。在签约价格上，截至11月30日，在26个有正式签约数据的限房价项目中，有15个项目签约均价比限售均价降低了5%。其中，和棠瑞著9月14日取证，限售均价为25515元/平方米，签约均价为17732元/平方米，低了31%；北京院子二期10月1日取证，限售均价为68245元/平方米，签约均价为47514元/平方米，低了30%；旭辉城限售均价为38994元/平方米，签约均价为35180元/平方米，低了10%；瑞悦府限售均价为67516元/平方米，签约均价为59131元/平方米，低了12%；观承大家的限售均价为60508元/平方米，签约均价为50362元/平方米，低了17%。
事实上，在北京限房价项目市场，经常会出现以下情况，同时入市房源，不同楼栋不同楼层价格差异大；首批次入市房源低于销售均价。合硕机构首席分析师郭毅曾表示，“其实这是开发商的价格策略，谈不上降价，开发商按照市场现状和企业经营需要随行就市，对初期入市楼栋制定相对合理的价格，有利于项目后期的持续销售。”
不过，郭毅也表示，限房价项目限定了单套的最高售价和项目整体销售均价，没有限制最低售价，从这点来看，限房价项目也有降价的可能性，降价的空间取决于开发商的成本和政府限价之间的利润比例。如果利润较高，去化有一定压力，开发商有一定的调价空间。此外，运用价格杠杆，可以拉动购房需求的短期释放。对于企业来说，如果前期做出价格让步，会让购房者看到项目未来处于价格逐渐上涨的走势，有利于初期销售的达成。
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