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北京2018年第44周住宅成交周评

2018-11-09 16:11 来源:中原找房


周点评:
 
土地:上周供应2宗地,成交3宗地。供应2宗,均位于顺义区;成交3宗,其中两宗位于朝阳区,一宗位于石景山
 
新房上周普宅+别墅共成交942套/13.51万,成交面积较前一周环比上涨55.3%;成交金额77.01亿元,环比上涨56.3%;成交均价为5.7万元/,环比上涨0.7%。
 
二手房上周二手住宅成交2674套/23.61万,成交面积较前一周环比上涨1.5%。
 
 
01
政策

             北京市住建委:违规转租、转借公租房5年内禁购共有产权
      10月29日,北京市住建委发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》。通知指出,违规使用公共租赁住房家庭将被取消家庭各类保障房(含公租房补贴、市场租房补贴)资格,停止发放租金补贴,退回承租住房,并依据《公共租赁住房管理办法》(住房城乡建设部令第11号)有关规定处以罚款。此外,自取消资格决定作出之日起,5年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房(含市场租房补贴)及共有产权住房。

 
 
            印花税法征求意见稿:免征个人转让、租赁住房印花税

     11月1日,财政部、国家税务总局就《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》公开征求意见。提出了六种免征或者减征印花税的情形,其中第六种系“转让、租赁住房订立的应税凭证,免征个人(不包括个体工商户)应当缴纳的印花税”,目的是为减轻个人住房负担。此外,纳税人出让或者转让不动产产权的,应当向不动产所在地的税务机关申报缴纳印花税。针对产权转移书据,土地使用权出让和转让书据;房屋等建筑物、构筑物所有权、股权等转让书据的征收税率为支付价款的万分之五。据悉,《征求意见稿》除对少部分税目的税率适当调整外,基本维持了现行税率水平。其中,证券交易税率仍为成交金额的千分之一,且仍按现行规定,采取由证券登记结算机构代扣代缴方式。
 
02
土地
 
上周土地供应2宗,成交3宗。供应的两宗土地均位于顺义区。成交的3宗地中,有2宗位于朝阳区,一宗位于石景山区,值得注意的,是自限竞房地块供应以来,石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块是首宗既包括限竞房又包括“共有产权房”用地的地块。
 
从土地的供应情况来看,上周顺义区顺义新城第13街区供应2宗/14.62万,容积率均为1.5,商品住宅销售均价不超过43467元/,且最高销售单价不超过45640元/。其中SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地块为R2、A33基础教育用地,SY00-0013-6022地块为R2、A61机构养老用地、A33基础教育用地。
 
从土地的成交情况来看,上周成交3宗/27.9万/,成交金额为98.1亿元,成交楼面价为35138元/
 
位于朝阳区崔各庄板块的的两宗地地段区位比较优越,交通上临近地块14号线善各庄、地铁15号线崔各庄以及机场线。同时,项目离望京商圈较近,周边各类配套都非常齐全完善。商品住房销售均价不超过78148元/,且最高销售单价不超过82055元/。金地+首开梅开二度,以23.4亿元拿下2909-0603地块,溢价率17%;26.4亿元拿下2909-0604地块,溢价率26.9%。
 
位于石景山区古城南街东侧的地块,建设用地面积为61127,规划建筑面积152820,容积率为2.5,该地块为北京土地市场首次出现同一宗地块内既有共有产权住房又有限竞房,但仅一家企业报价竞拍,最终中海+首钢以48.34亿元的底价不战而得。
 
表:北京2018年第44周北京经营性用地供应情况
 
表:北京2018年第44周北京经营性用地成交情况
 
03
预售证
 


 

     上周住宅市场新批预售证项目6个,累计供应744套/13.86万,供应面积环比前一周上涨17.8%,其中普宅供应252套/3.66万,叠拼供应492套/10.2万。从最高拟售价来看,位于朝阳区的和棠薇锦价格最高,为88185元/
 
从区域供应情况来看,大兴区供应套数最多,供应314套/6.63万;房山区供应156套/1.64万;朝阳区供应126套/2.73万门头沟区供应124套/2.12万顺义区供应24套/0.74万
 
表:北京2018年第44周住宅预售证情况

 
04
新建住宅
 

     上周普宅+别墅共成交942套/13.51万,成交面积较前一周环比上涨55.3%,成交面积达近7周周度成交最高值;成交金额77.01亿元,环比上涨56.3%;成交均价为56998元/,环比上涨0.7%,成交均价达近17周周度最高值。
 
在成交量方面,普宅成交773 套/9.33万,成交面积较前一周环比上涨38.6%;别墅成交169套/4.18万,成交面积环比前一周上涨112.2%。
 
在成交价格方面,普宅成交均价为5.9万元/,较前一周环比下降1.8%。别墅成交均价为5.2万元/,较前一周成交均价环比上涨18.1%,达10月份别墅成交均价周度最高值。
 
表:北京2018年第44周住宅成交情况


 
从行政区域成交面积看,上周大兴区成交量最大,成交231套/2.69万,成交面积环比前一周上涨55%,主力成交项目为中海云筑限竞房成交89套/0.8万,和悦华锦限竞房成交32套/0.31万;上周仅石景山、通州、怀柔区3个区域成交面积环比下降,其中石景山区降幅最大,环比下降58%;大兴区、昌平区、海淀区、朝阳区等13个区域成交面积环比上涨,其中海淀区涨幅最大,环比上涨354%。
 
从行政区域成交均价来看,西城区成交均价最高,为122950元/;朝阳区、海淀区、昌平区、怀柔区、延庆区等5个区域成交均价环比上涨,其中怀柔区成交均价为39743元/,环比上涨21%,涨幅最大;东城、西城、丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等11个区域成交均价环比下跌,其中通州区成交均价为46905元/,环比下降22%,降幅最大。

 

 
上周位于海淀区的北京城建世华龙樾项目位列成交面积排行榜第一,成交84套/1.52万,成交均价为74361元/,套均面积为181/套,套均总价为1344万元/套。上周新建商品住宅成交面积排行榜TOP10中,位于海淀区的塞纳维拉永定翠庭成交均价最高,为86862元/
 
表:北京2018年第44周新建商品住宅成交面积排行榜(普宅+别墅)

 
05
开盘项目
 
上周北京新房市场三个项目开盘,且均为顺销,共推售338套,其中普宅314套,别墅150套。从认购率来看,北京城建北京合院的认购率最高,认购率达38%。从成交均价来看,中铁华侨城和园成交均价最高,为72960元/
 
表:北京2018年第44周项目开盘情况
 
06
二手住宅
 
上周二手住宅成交2674套,成交套数环比上涨4.5%,同比上涨40.9%
 
据北京中原市场研究部统计,上周二手住宅报价指数为24.88%,环比下降2.57%。
 

 
二手住宅网签情况从行政区来看,朝阳区成交700套/6.3万,位列北京16区之首;怀柔区成交量最少,仅成交17套/0.17万;城六区中,石景山成交量最少,成交72套/0.55万。环比前一周,朝阳区、海淀区、丰台区昌平区等10个区域成交套数环比上涨,其中通州区涨幅最大,环比上涨21%,大兴区、房山区、石景山、东城区、延庆区、怀柔区等6个区域成交套数环比下降,其中东城区、房山区降幅最大,环比均下降24%。
 
表:北京2018年第44周各区域网签排名
从具体成交项目来看,位于朝阳区华威桥的南新园小区成交42套,位列成交套数排行榜榜首;楼盘项目排名的top前40中朝阳区有18个楼盘有成交,为成交楼盘最多的区域,其中朝阳区的管庄区有4个楼盘有成交,为二手房成交的热点片区。
 
表:北京2018年第44周北京二手住宅楼盘成交排名

 
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