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共有产权房!让北京房价跌多少?

2017-09-21 来源: 大伟看楼市631711

《北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

观点：从概念与制度设计上，共有产权和雄安新区的积分购房资格一样，都带有浓厚的新调控风格。

1：明确了共有产权房的供应量与定义，25万套5年的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量，对于市场来说，加法供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对房价上涨的预期。

2：政策吸取了过去自住房政策的一些问题，共有产权房是北京对自住房概念的升级，吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象。减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

3：吸收了自住房的优点，并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大，有减少，增加了新北京人，减少了北京人中的带投资属性的非真实保障人群。

整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。职住平衡是共有产权配售的一大优先考虑因素，整体看，共有产权是自住房的全面升级，落实了“房住不炒”的原则。概念是好的，那么共有产权房到底能让北京房价跌多少？

做个简单的测算：

1：在过去的几年历史上，自住房对房价的影响如何？

从数据看，自住房作为商品房计算市场均价后，对于最近4年北京的房价数据上的平稳作用是很大的，当然，影响依然看供应量！在2015年影响最大，当年影响房价上涨大约10.3%（计算办法为简单测算，将含自住房均价与不含自住房均价做对比），而且这还是供应量只有2.8万套的情况下。那么如果5万套，对于房价的影响如何？

影响当然就要分数据上的影响和实际心理因素的影响！

首先看，统计数据意义上的价格干扰，如果在过去4年，每年的自住房成交量是5万套（实际是4年累计6万套），那么相当于自住房成交1772万平米（商品房住宅2256万平米），过去4年北京商品房住宅成交均价（不含自住房）为3.32万每平米，而如果包含了20万套自住房均价将是2.67万每平米，也就是数据上直接将拉低市场均价25%。

当然这只是数据意义上的价格影响，实际真实市场影响还要看供应的区域与购房容易程度！下面聊聊！

2:共有产权房对购房者的吸引力！

共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。共有产权房实际就变成了有产权的公租房！可流转但投资属性弱。

那么还有多少人会申请？

看过去的自住房，申购人群数量大约维持在15万户左右，其中很大部分是优先人群。但共有产权房相比自住房最大的问题是，不得转商，但价格又比之前不得流转的2008年后经济适用房高。购买过共有产权房后，如果将来再买房需要退出共有产权房。所以预计共有产权房的申购人群数量会锐减，大约只有5-10万户。

3：对商品房市场的干扰：商品房价格会跌吗？

到目前为止，北京年内供应的住宅用地成交合计47宗，地块内容复杂，整体拆分后，可以看数据：商品房限价住宅202万平米，70年持有出租房80.6万平米，另外自住房合计142.45万平米。从数据看，北京近年供应的自住房也就是共有产权房明显增加，按照每套平均80平米计算，已经供应大约1.8万套。是过去2年的总和接近2倍。

但商品房住宅面积基本与2014年前平均水平持平。所以整体看，对于北京来说，商品房目前依然稀缺。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。

但对于改善需求来说，实际可以买到的房源数量反而有所减少！

4：看位置：