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共有产权房!让北京房价跌多少?

2017-09-21 13:21 来源:大伟看楼市631711


      《北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性。

观点:从概念与制度设计上,共有产权和雄安新区的积分购房资格一样,都带有浓厚的新调控风格。

1:明确了共有产权房的供应量与定义,25万套5年的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量,对于市场来说,加法供应的作用也更加明显,能够明显降低市场对房价上涨的预期。

2:政策吸取了过去自住房政策的一些问题,共有产权房是北京对自住房概念的升级,吸取了自住房的优点,规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权,体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后,再购房群体依然是共有产权房群体,这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象。减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

3:吸收了自住房的优点,并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大,有减少,增加了新北京人,减少了北京人中的带投资属性的非真实保障人群。

整体看,共有产权房有利于房价的稳定,而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。职住平衡是共有产权配售的一大优先考虑因素,整体看,共有产权是自住房的全面升级,落实了“房住不炒”的原则。概念是好的,那么共有产权房到底能让北京房价跌多少?

做个简单的测算:

1:在过去的几年历史上,自住房对房价的影响如何?

从数据看,自住房作为商品房计算市场均价后,对于最近4年北京的房价数据上的平稳作用是很大的,当然,影响依然看供应量!在2015年影响最大,当年影响房价上涨大约10.3%(计算办法为简单测算,将含自住房均价与不含自住房均价做对比),而且这还是供应量只有2.8万套的情况下。那么如果5万套,对于房价的影响如何?

影响当然就要分数据上的影响和实际心理因素的影响!

首先看,统计数据意义上的价格干扰,如果在过去4年,每年的自住房成交量是5万套(实际是4年累计6万套),那么相当于自住房成交1772万平米(商品房住宅2256万平米),过去4年北京商品房住宅成交均价(不含自住房)为3.32万每平米,而如果包含了20万套自住房均价将是2.67万每平米,也就是数据上直接将拉低市场均价25%。

当然这只是数据意义上的价格影响,实际真实市场影响还要看供应的区域与购房容易程度!下面聊聊!

2:共有产权房对购房者的吸引力!

共有产权房的最重大的政策变化是,不得转商,也就是说,购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。共有产权房实际就变成了有产权的公租房!可流转但投资属性弱。

那么还有多少人会申请?

看过去的自住房,申购人群数量大约维持在15万户左右,其中很大部分是优先人群。但共有产权房相比自住房最大的问题是,不得转商,但价格又比之前不得流转的2008年后经济适用房高。购买过共有产权房后,如果将来再买房需要退出共有产权房。所以预计共有产权房的申购人群数量会锐减,大约只有5-10万户。

3:对商品房市场的干扰:商品房价格会跌吗?

到目前为止,北京年内供应的住宅用地成交合计47宗,地块内容复杂,整体拆分后,可以看数据:商品房限价住宅202万平米,70年持有出租房80.6万平米,另外自住房合计142.45万平米。从数据看,北京近年供应的自住房也就是共有产权房明显增加,按照每套平均80平米计算,已经供应大约1.8万套。是过去2年的总和接近2倍。

但商品房住宅面积基本与2014年前平均水平持平。所以整体看,对于北京来说,商品房目前依然稀缺。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。

但对于改善需求来说,实际可以买到的房源数量反而有所减少!

4:看位置:

对于北京6万套历史上的自住房来说,从位置看,主要集中在郊区,五环内占比只有7.7%.对于北京来说,未来市场受到共有产权影响最大的肯定也是六环周围区域的刚需住宅。



 

从面积段看,共有产权房平均面积将在80平米左右,与商品房差别较大。

土地供应位置:

 

总结:刚需有福了!北京户籍无房户,拿着100万的过去肯定买不到房,但未来肯定可以等到一套合适的共有产权房。北京房价肯定能被控制了。但对于改善需求来说,商品房依然是首选,毕竟共有产权房很少会超过90平米。