多城购房首付比下降释放什么信号？市场购房需求能否跟进？专家这样说

3月1日晚间，郑州市发布房地产新政，其中明确指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这就意味着，这部分改善人群的首付比例相比之前大幅下降。

超10城市购房首付比例下降

据不完全统计，截至目前，2022年已经有超过10个城市出现购房首付比例下降的现象。

温州、南通、佛山等地部分银行下调首套房首付比。某温州的房产中介人士表示，部分银行首套房首付比可以做到20％。南通的房产中介告诉记者，部分银行首付可以做到两成，诸如“四大行”，但前提条件必须是首套房首次贷款，“20％的首付是最近才开始实施的。”

在温州、南通之前，佛山的非限购区域以及赣州、菏泽等城市已经出现了首付下调的情况。

据悉，佛山的非限购区域包括南海区（包含丹灶、罗村、西樵、九江以及狮山）、顺德区（容桂、勒流、伦教、龙江、杏坛以及均安）、三水区、高明区。

一位来自佛山市三水区的房产中介告诉记者，佛山的限购区域，要求还是很严格的，但是非限购区域有的楼盘能够做到20％的首付，诸如建行、农行等，有的楼盘则不能。“刚卖了一套房子，首付比例就是20％，走的南海农商银行，另外四大行也能做到20％。”另一位来自三水区的房产中介向记者透露，“过年那会有一些银行放开了，能做到20％，现在是陆续增多了一些银行。”

工商银行佛山某支行的信贷客户经理表示，符合条件的购房者能够做到20％的首付，诸如“本地户籍＋本地社保”。招商银行佛山某支行的客户经理同样表示，非限购区有的楼盘能做到20％的首付，但其称这不是最近的事情，以前都存在，优质客户能够做到20％的首付。

江西赣州市的房产中介表示，去年有一段时间没有了20％的首付，都是30％，现在又可以做到20％；但是也分银行，比如建行可以做到，但也有的银行要30％。而包括当地中国银行、建行以及赣州银行的工作人员都表示，可以做到20％的首付。

可以看出，这些城市降首付的特点是，多为非限购区域，大多针对刚需人群，多以商业银行为主导，这符合2016年央行对非“限购”城市的房贷政策要求。2016年，央行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点。

晋中、南宁、福州等地公积金贷款首付比下调

除了商业银行下调购房首付比外，今年多个城市也出台公积金新政，调整贷款政策，包括下调首付比例，这其中有三四线城市，也有二线城市。

2月25日，山西省晋中市发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（试行），其中明确，家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20％。

2月18日，广西南宁市发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》等三份文件，于3月1日起执行。其中，文件将第二套房的公积金贷款首付款比例降低到住房价值的30％，而此前该比例最低为40％。

此外，福州市规定，自2月1日起，在全市行政区域范围内购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例调整为40％，而其此前是50％。

更早一些时候，今年1月份，自贡市和北海市率先出台公积金新政调整贷款政策。1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60％下调至40％。1月18日，四川自贡市明确，既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。除了部分商业银行下调购房首付比外，今年多个城市的公积金贷款首付比也出现下调。

市场购房需求能否跟进？

在多地降首付背后，是去年以来楼市的整体下行，尤其是三四线城市，购房需求减弱、销售持续下滑，叠加其他因素，进而影响房企现金流、土地出让金等。

以出现首付下调情况的菏泽为例，专家分析称，该城市2018年土地成交金额达240亿元，而后续则逐年下行，2021年仅67亿元。由于2018年土地供应量过大，后续几年房屋供给量开始井喷，房企的去化压力不断增大，如果不“救市”，后续的土地市场将会持续萎缩。

在业内人士看来，此次降首付，是“因城施策”基调下的合理放松，通过降低首付比例，在某种程度上能够释放部分合理的住房需求，增强市场预期。值得关注的是，其对于房地产市场的影响会有多大呢？

分析师表示，从全国来看，当下宽松政策中房贷利率、首付成数的降低，将明显降低购房者入市门槛，对于楼市的影响非常大，有望助力楼市在最近走出最低谷，市场逐渐恢复成为新趋势。

中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，据中指数据监测，自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，需求端政策调整力度加大，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放；预计3月份成交规模环比会有所上升，但基于去年同期高基数下，成交规模同比大概率仍为下降趋势。值得注意的是，热点一二线城市市场恢复节奏或相对较快。

业内预计部分城市有望逐步跟进“政策放松”

不过，分析师指出，从市场角度来看，刚需人群对利率更敏感，而改善型购房者才对杠杆更敏感。由此，市场当下更关注首套房资格认定标准，以及针对改善需求的贷款政策变化。

那么，政策松动空间又有多大？未来会有更多城市加入吗？在业内人士看来，在一城一策、精准调控指导下，首付比例降低有望在部分城市继续跟进，从而起到释放需求、提振房地产市场的作用。东北证券研报分析称，在“良性循环”和“稳增长”背景下，预计更多城市或将逐步跟进政策放松。

“从趋势看，预计3月开始更多的一二线城市也有可能出台稳定楼市的全面性政策，政策宽松趋势明显。”分析师如是说。

需要指出的，政策宽松的前提是“房住不炒”，稳定是主基调。2月24日，国务院新闻办公室就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。

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