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中央定调2023年房地产发展:支持刚性和改善性需求,有效防范化解优质头部房企风险

2022-12-21      来源:  房天下

2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。2023年楼市怎么走,备受市场关注。


12月15日至16日,一年一度的中央经济工作会议在北京召开,对2023年经济工作作出全面部署。


会议提到:“当前我国经济恢复的基础尚不牢固,需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大”,在此背景下,“明年要坚持稳字当头,稳中求进”,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。


对于2023年楼市调控方向,中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后,第6次定调“房住不炒”,说明投资投机性需求仍是被遏制对象。


但在这个大前提下,房地产管理基调发生了明显变化,稳定和支持的调性更浓。


会议强调,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作;满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求;推动房地产业向新发展模式平稳过渡。


12月15日,国务院副总理刘鹤的致辞也传递出管理基调的变化。他表示:“房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。”


支持住房改善


住房消费,尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。


此次会议指出,着力扩大国内需求,要把恢复和扩大消费摆在优先位置,多渠道增加城乡居民收入,支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。


事实上,支持住房改善,不只是2023年的工作重点,这也是未来十几年政策支持方向。


12月14日,中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,明确提到,坚定实施扩大内需战略,住房方面,就是要支持居民合理自住需求。


近年来改善性需求一直是购房主力。据统计,新建商品住房中,一线城市2021年三房户型成交套数占比达到约49%,较2020年占比进一步提升2.11个百分点;二线城市和三线城市三房户型成交套数占比均在55%以上,且比例均较去年有增长趋势。未来,三房户型、四房户型成交比重有望继续提升。


根据《中国人口普查年鉴2020》,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户住房间数为3.2个,平均每户居住面积达到111.18平方米。


这意味着,在“住有所居”基本需求得到满足之后,居住需求会逐步向改善性需求过渡,这是一个必然趋势。


广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,未来商品房市场要想短期内企稳,对内需和消费有带动,改善性需求释放是关键。在高房价背景下,加上疫情冲击,居民收入难以在短时期内提升,新市民为主的刚需需求还很难启动,唯有依赖换房需求、改善需求。他预计,限购政策、二套房贷首付和利率、房屋交易税费等,可能都要调整。


植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示,时隔多年后首次明确提出要支持住房需求,预计明年将有望加大对改善性住房需求的政策支持力度。地方政府也将积极发力,有条件的城市将减少或取消限制性购房政策,推动存量房去库存,支持房地产行业健康发展。


此次会议还提出,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。去年中央经济工作会议上,首次提出“探索房地产业新发展模式”。此次“平稳过渡”的提法,意味着2023年有望出台新发展模式相关重磅政策。


关于新发展模式,此次中央经济工作会议着墨不多。但在《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中作出详细部署,即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制;完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给;因地制宜发展共有产权住房;完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。


防范化解优质头部房企风险


本次中央经济工作会议再次强调“有效防范化解重大经济金融风险”,这是对二十大精神的进一步贯彻落实。在重大经济金融风险中,房地产风险依然是重点内容之一。


会议强调,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。


中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静解读道,“保交楼”仍然是重中之重,也将是房地产政策出台的重要着力点之一,预计2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地,“保交楼”有望取得更多实质性进展,以促进房地产市场预期修复。


与此同时,本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”,说明优质头部房企风险已经得到中央及监管部门的高度重视。


李宇嘉表示,化解存量已经爆发的风险,是2023年房地产工作重点之一。但到现在,几家头部暴雷企业的风险处置并未完成,在推进资产重组、收并购等方面进展不及预期。2023年风险处置要有明确结果,以消除市场担忧,缓解市场信心和预期每况愈下的状态。留下来的企业,要改善其资产负债状况,才能从根本上建立抵挡风险的防火墙,才能实现转型和未来发展。


值得注意的是,当下,缺钱依然是大多数房企共同痛点之一,尤其是在债务违约风险攀升下,部分房企短期和中长期兑付压力仍在持续。尽管11月以来,监管部门出台多项举措稳定房地产市场,“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等融资支持措施先后落地,但房企资金面依然疲弱。


国家统计局数据显示,1~11月份,房地产开发企业到位资金同比下降25.7%,跌幅相比1-10月扩大了1个百分点。其中,国内贷款同比下降26.9%,跌幅比1-10月扩大0.3个百分点;自筹资金同比下降17.5%,跌幅扩大了2.7个百分点;定金及预收款同比下降33.6%,个人按揭贷款同比下降26.2%。


与此同时,房地产市场仍在下滑,距离“平稳发展”目标仍有距离。1-11月份,全国商品房销售面积同比下跌22.3%;销售金额同比下跌26.6%,比1-10月份扩大0.5个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅,意味着新房价格还在下跌。


市场信心亟待恢复。近日刘鹤副总理强调“房地产是国民经济支柱行业”,“上次房地产行业被称为支柱行业还是在2003年,20年之后又被看作支柱行业,这些毫无疑问对市场有正面作用。虽然市场压力还是特别大,但政策面都在逐步向好,且政策面向好的力度、广度超出了预期和想象。”万科临时股东大会上,万科集团董事会主席郁亮表示。


房地产业面临的困境是一时的。“未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”刘鹤指出。


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