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第三十二期周报│碧桂园花样年商服补仓 万达由重转轻前路漫漫

2017-08-15 09:34 来源:未知

 一 市场热点
千亿资产辗转腾挪 万达要告别房地产?
       8月9日深夜,万达集团旗下万达酒店发展公布重大资产重组计划,万达两大轻资产公司注入香港上市公司,万达酒店发展拟以63亿元人民币收购万达文旅的全部股权,以现金7.5亿元人民币向万达商业收购万达酒管
 
 
       ◆万达酒店日后成为集团旗下文化旅游业务的旗舰上市平台。该交易完成后,万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位。
       ◆万达集团董事长王健林早前曾公开表示集团战略有一定调整,首先全力发展“创新型”、“轻资产”业务,如影视、体育、旅游、大健康、网络、金融等。在近期一系列的出售、重组等动作之后,万达集团几乎将其在国内负债较高的大部分重资产项目出清,迅速转型商业服务管理运营。走在回归A股之路上的万达商业也与之前完全不同。
  
       而最近1个月,万达集团给外界的关键词也一直与瘦身,变现,收缩,退出联系在一起
 
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       ◆今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。
  
       万达所有的动作,并非没有规律可循,其主线其实非常明确:轻资产
       ◆1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。
       ◆年初公开宣布,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。
       ◆王健林好几次提出,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。
       ◆针对8月10日的交易表示“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。 
       万达收租和物业销售数据对比就能明白万达这一连串资产操作的用意:物业租金的成长空间更大,物业租金回报更高 
万达商业租金收入和物业销售收入(2014年-2016年、亿元)
万达商业购物中心平均租金(2013年-2015年,元·平方米·月)
       ◆租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%;
       ◆租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。
    
       无论是万达去房地产化还是其他房地产企业多元化路线,其行动是基于当前市场形势的理性动作。经历近20年繁荣,中国的房地产市场确实来到一个关键的十字路口——房地产长效机制正渐行渐进:
  抑制投机需求 
       “房子是用来住的、不是用来炒的”,去年以来,从中央到地方,限购、限贷、限售等诸多调控手段并用,已经将投机需求极大地抑制了下来。
 发展租赁市场 
       住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求,在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
 租售同权 
       7月中旬,广州市明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;7月下旬新华网报道,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
 共有产权房 
       北京市住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并征求意见。其中提到,30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”。据悉,共有产权房的配置并不低,不仅公共交通便利,容积率也并不高,还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。
 二 楼市政策
地方政策
       ◆8月4日,沈阳市政府已原则通过《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》,通知指出本市户籍三环及浑南二套及以上住房5年禁止交易,非本市户籍自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。
       ◆深圳市住建局于8月1日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,结合深圳市实际情况,推广“政府主导一国企实施一公共住房”的棚户区改造项目实施模式,福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。
       ◆成都市房管局正式发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心 城市产业能级的人才安居工程的实施细则》,未来五年将建成30万套人才公寓,租满五年可购。
       ◆8月8日,南京市人民政府发布南京市关于进一步推进装配式建筑发展的实施意见,重点为全市所有新建保障性住房、商品住房、公寓等住宅建筑和学校、医院、商业、办公用房等公共建筑进一步推进装配式建筑。
 
中原观点
        今年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,7月《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》正式印发,各大城市的楼市政策纷纷转向发展租赁市场,包括此次深圳棚户区改造释放更多只租不售住房的举措,政策引导下的“租售并举”是今年房地产市场的重大变化,未来一线城市房屋租赁市场将会被进一步激活,存量房的利用率也将得到提升。
 三 经济要闻
  
经济数据
       ◆央行8月7日公布数据显示,中国7月外汇储备为30807.2亿美元,环比增239.3亿美元,连增6个月,且为2014年6月以来最长连涨周期,外汇储备升至2016年10月以来最高。
       ◆根据国家统计局8月9日公布的数据显示,2017年1-7月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.4%。其中,居住、教育文化和娱乐价格同比均上涨2.5%。
       ◆8月9日,人民币兑美元汇率中间价报6.7075,较上一个交易日上涨109个基点,在岸、离岸人民币兑美元延续多头行情,在岸人民币兑美元涨破6.69关口,日内涨逾130点;离岸人民币兑美元升破6.7关口,日内涨逾百点,双双刷新2016年10月初以来新高。
       ◆8月9日国家统计局发布数据显示,7月CPI同比涨1.4%,连续4个月处在“1时代”,环比上涨0.1%,涨幅比6月上升0.3个百分点;PPI同比上涨5.5%,涨幅连续3个月持平,环比0.2%,降幅比6月上升0.4个百分点。
 
中原观点
       受美元走势仍处低位、中国经济企稳以及结汇意愿回暖提振,近期人民币涨势如虹,未来在美元指数仍将维持偏弱格局的背景下,人民币料将延续稳中上涨态势;国际上朝美嘴仗继续,全球市场避险情绪升温,但紧张局势并未对人民币汇率造成负面影响,短期内人民币汇率的升势仍将持续一段时间。近期汇率走势有利于海外发债的房企降低财务成本,预计后续仍有大量企业尝试海外发债。
 四 武汉市政
       武汉将打造国际化长江航运中心
       7月底,《武汉长江中游航运中心总体规划》在武汉通过专家评审,武汉将打造国际化长江航运中心。到2020年,初步建成武汉航运中心;到2030年,全面建成长江中游航运中心,湖北港口吞吐能力达5亿吨。 
       武汉新港空港综保区封关运行  
       8月9日上午,武汉新港空港综合保税区正式封关运行,首次为武汉阳逻港、中欧班列(武汉)和天河机场等武汉三大国际口岸配齐了综合保税功能,实现了三大国际物流通道的互联互通。 
       地铁8号线一期贯通实现单洞双线
       8月9日上午,轨道交通8号线一期工程长江段长达3186米的区间历时14个月全线洞通,其单洞双线的设计,首次在汉实现了两列地铁列车可在江底“擦身而过”的景象;这条线预计今年年底开通,过江分担率可达8%左右。 
       在汉银行加入招商引资政银合作
       8月9日,市招商局与24家在汉银行举行政银战略合作签约仪式,动员全市银行力量共同为武汉发展实体经济提供金融支持。24家银行包括国开行、中国进出口银行、工、农、中、建以及浙商银行、平安银行、中信银行、浦发银行、三菱东京日联、汇丰银行等在湖北武汉的分支机构。 
       市级重点工程巨龙大道与机场南路立交工程竣工在即

       8月8日,在施工车辆的轰鸣声中,巨龙大道与机场南路立交工程开始进入主匝道桥面沥青摊铺,后续将跟进路面水稳基层摊铺、排水护坡、路灯照明、交通安全设施等工程的施工,整个工程将在10月底前完成,这条贯穿武汉临空经济区的主干路投入使用指日可待。 
 五 房企动态 
①战略动向
       中国新城镇与美高梅设立非博彩旅游投资基金;华润联合宁波轨交开发“地铁+物业”项目;阿里与杭州市政府合作打造智慧住房租赁平台
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②资本动态
       旭辉获得平安不动产100亿战略投资;新城公开市场发行2亿美元公司债;华润获得一份5年期总额110亿贷款融资
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 六 武汉市场并购要闻 
房企并购1:碧桂园拿下海宁皮革城剩余地块 汉阳四新打造优璞城
       碧桂园官网上湖北区域又新增了一个项目,是位于四新大道与龙阳大大交汇处的碧桂园优璞城,该地块为海宁皮革城未开发地块

 三方关系 
       受让人:湖北省碧桂园房地产开发有限公司
       出让人:湖北金联民生控股有限公司、湖北银河创业投资有限公司
       标的物:湖北金联民生控股有限公司投资人湖北银河创业投资有限公司所有的股权
       备注:武汉金沙设立于2009年9月8日,注册资本9,000万元人民币,武汉城开持股100%。
 结果 
       ◆湖北金联民生控股有限公司投资人由湖北银河创业投资有限公司变更为湖北省碧桂园房地产开发有限公司和湖北银河创业投资有限公司;
       ◆湖北银河创业投资有限公司将剩余股权出质给湖北省碧桂园房地产开发有限公司,同日湖北金联民生控股有限公司法人变更为杨文杰。由此碧桂园已经拿到海宁皮革城剩余地块开发权。
     
       海宁皮革城未开发地块是2007年11月21日,湖北金联民生控股有限公司以23500万元拍下P(2007)040号地块,该地位于汉阳十升路与四新大道交汇处西南角A/B地块,楼面价684元/


    
       近年来碧桂园在武汉土地市场上动作频频,不难看出,碧桂园近年来快速加码布局武汉,多次借合作的方式进军武汉主城区,充分体现了碧桂园深耕武汉的决心
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       ◆湖北作为中部城市,享有得天独厚的地理优势,作为碧桂园重点布局的城市,近年来碧桂园在湖北的发展我们也是有目共睹。自2007年碧桂园进驻武汉开始,,咸宁、随州、荆门、黄冈、宜昌、鄂州、利川、襄阳、京山、恩施、麻城、公安、孝感、潜江……这一个个的地名串联起了碧桂园在湖北的发展轨迹,10年的时间里碧桂园进驻湖北22个城市,开发项目近40个。
       ◆10年的时间,碧桂园提出“碧定中心”口号,正式拉响了碧桂园湖北区域迈入城市中心的战略号角!从进入湖北市场开始,一直以来,碧桂园重点布局二三四线城市,擅长操盘郊区大盘。然而在2016年碧桂园湖北区域“碧定中心”品牌战略发布会上,碧桂园宣布“将正式进军武汉主城区,碧桂园中心化战略转型全面启动”。

房企并购2:花样年收购华通置业进驻汉正街 将打造华中区域总部
       近日,花样年集团已经收购武汉华通置业发展有限公司,取得该公司项目开发权,位于江汉一桥旁江山如画写字楼更名为花样年喜年中心,原江山如画的开发商武汉华通置业发展有限公司的股东已变身为花样年集团
       受让人:花样年集团
       出让人:武汉华通置业发展有限公司
       标的物:武汉华通置业发展有限公司全部股权及项目开发权
 
  备注: 
       武汉华通置业发展有限公司成立于1999年3月15日,是二级资质的房地产开发企业,在武汉开发有华通花园、中山花园、公务员大厦、华通公寓、江山如画等项目。
       2017年6月,武汉华通置业发展有限公司的股东发生变化,武汉市祥云锦瑞房地产开发有限公司出现在了武汉华通置业发展有限公司的股东名单当中,而武汉市祥云锦瑞房地产开发有限公司即为深圳花样年集团旗下子公司
     
       花样年喜年中心是花样年在汉正街重点改造项目的首发甲级商务办公产品,总建面7万方,由花样年全部自持,未来将打造城花样年华中区域总部
       ◆花样年喜年中心所在地块为长江食品厂C地块,位于硚口区沿河大道与武胜路交汇处,原案名为江山如画汉玺,地块占地面积为4500.1平,总建筑面积为123401.44平米,包括一栋39层的办公楼和一栋43层的住宅楼,住宅以193-230平大户型为主,目前已经售罄。
       ◆花样年将整合国际著名设计机构、花样年体系内顶级产业资源等,将其打造成国内一流的约60万方城市滨江人文综合体,花样年喜年中心项目占地1.5万方,总建面约7万方,目前由花样年全部自持,统一运营,也将打造成为花样年华中区域总部。