程博士点评:信贷环境日益收紧节后楼市逐步复苏

2017-02-17 09:39 来源:中原集团研究中心

        开年以来,房贷收紧信号日益明晰,上周京穗分别上调二套房贷及首套房贷的利率折扣,信贷收紧正在抑制新的一年楼市的快速启动。为抑制地价持续高涨,近期热点城市土地拍卖政策也逐步收紧。上周郑州也提出采用熔断新规,天津则在继熔断、摇号之后,跟进北京推出“限地价、竞自持”的拍卖方式。各地楼市在传统春节淡季之后逐步有所复苏,三四线城市表现尤佳,率先回升至节前成交水平。

信贷环境日益收紧节后楼市逐步复苏

信贷环境日益收紧节后楼市逐步复苏

 

        信贷环境日益收紧  土地拍卖普遍熔断

        开年以来,各大城市银行住房贷款利率门槛不断提升,贷款的放款节奏也普遍放慢,房贷收紧信号日益明晰。上周,北京信贷再度收紧。根据监管部门及银行业协会自律公约要求,北京市自2017年2月8日(含)起,网签生效的二套住房贷款,其贷款期限最长不得超过25年。这是北京今年将首套房商贷利率折扣从8.5折上调到9折之后,住房信贷政策再度收紧。同时,上周广州多家银行首套房利率折扣上调。广州地区的邮储银行、兴业银行、广州农商行等多家银行将首套房商贷优惠利率从8.5折上调到了9折及以上。据央行的数据显示,去年新增的个人住房贷款总额约为4.96万亿元,是2015年的1.86倍。截至2016年末的个人住房贷款余额为19.14万亿元,同比增长35%。信贷的快速增长是2016年各地楼市火爆的重要推手,近期监管部门已加强对商业银行贷款发放的限制,央行也已明确提出商业银行必须严格控制一季度的新增贷款,信贷环境的收紧将抑制新的一年楼市的快速启动。
 


        为抑制地价持续高涨,近期热点城市土地拍卖政策也逐步收紧。2月7日,郑州提出了完善国有建设用地竞拍规则,也将采用熔断机制。新规则规定:郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价,并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价,以保护公平竞争。地价达到熔断价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。2月8日,继熔断、摇号之后,天津跟进北京推出“限地价、竞自持”拍卖方式。天津最新2宗“限总价 竞自持”的挂牌出让公告显示,地块规定了最高价格上限,达到最高价格限时,转为竞报自持规划商业建筑面积阶段;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。且规定未来房企自持住宅体量需以租赁方式自持经营,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。
 


        节后市场低迷复苏 三四线城市率先回升

        2017年第六周,40个重点城市新房成交量在“春节周”后出现明显回升,但相较于2016年春节后首周的成交量仍下跌23%。分城市线来看,三四线城市表现相对较好,成交量已经回升到春节前的水平,同时较2016年春节后首周上涨19%;一二线城市成交量依然表现低迷,较春节前的月均成交量仍有较大的差距,较2016年春节后首周分别下跌26%和35%。结合供应数据来看,一二线城市供应不足是导致成交量下滑的重要因素。
 


        重点城市二手房成交量走势更加低迷,较春节前下跌24%,较2016年春节后首周下跌41%。从具体城市来看,三四线城市表现依然普遍较好;一线城市中仅广州超过去年同期(春节后首周)水平,其余城市跌幅均较大;二线城市整体较去年同期基本持平,其中杭州、青岛和南宁成交量已经基本恢复到春节前的水平,较去年同期也有超过50%的增长。从中原经理指数来看,各城市整体保持平稳。上海、广州和深圳出现小幅上涨;而二线城市天津和成都则均有超过3个百分点的跌幅,这反映出专业中介经纪人员对一线城市的前景较为乐观。
 



        在热点城市政府土地拍卖政策日益收紧的形势下,上周长沙土地市场迎来2017年的首拍,开发商热情依然较为高涨,6宗含住用地到期成交,其中4宗以不同的溢价率成交,土地出让金收入近32亿元。其中雨花台韶山路地块被华润以9.27亿元,溢价172%竞得,楼面地价约为8154元/平方米;去年因配合调控而中止交易的芙蓉区东岸街道地块再度出让,挂牌价格较去年上涨约14%,被龙湖以14.53亿元溢价168%竞得,楼面地价达8588元/平方米;岳麓区银杉路地块和雨花区万芙路与金海路交汇处地块分别被龙湖和恒大溢价92%和35%竞得。这也显示出区域中心城市的发展前景依然备受青睐。





        相关链接:

 






本站所载各种成交信息和数据仅供参考,不构成任何投资建议;公司不对成交数据的准确性做出承诺,也不对任何错误负任何法律责任。所有合同均以最终签约为准。

Copyright © 2017 中原地产代理有限公司 版权所有 ICP号: 沪ICP备10013941号-1