程博士点评：供需双向调节强化住宅成交
2017-01-19 13:32 来源:中原集团研究中心
开年以来，各地平稳楼市的措施依然持续出台，继续因城分类调控，强化供需双向调节，成为未来各地楼市政策方向。重庆上周再度收紧调控政策，多部门发声表示坚决遏制“炒房”，未雨绸缪地抑制楼市投机趋势。1月以来，尽管全国整体土地市场在政策抑制之下已有所降温，但长三角城市土地备受追捧，高溢价地倍出，其他大部分热点城市土地成交的溢价率已明显走低。新房市场和二手住宅市场成交则依然在低位徘徊，价格已有下降趋势。
供需双向调节强化住宅成交
供需双向调节强化 重庆调控未雨绸缪
继续因城分类调控，强化供需双向调节，在1月12日全国国土资源工作会议上，2017年各地楼市政策的方向得到进一步细化。国土资源部在会上表示，要建立分类调控制度、强化供需双向调节和探索房地产多元化供地机制。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。并且，允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。与此同时，发展租赁市场得到了明确的政策支撑。上周，住建部公布由住建部、财政部联合印发的《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》。该意见明确了租赁补贴具体政策，要求强化租赁补贴监督管理和加强组织领导。该意见有利于进一步做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作，完善住房保障制度。
开年以来，各地平稳楼市的措施依然持续出台，其中最引人注目的是重庆上周再度收紧调控政策，多部门发声表示坚决遏制“炒房”，未雨绸缪地抑制楼市投机趋势。1月13日，重庆修改个人住房房产税暂行办法，对于在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房征收房产税，原为第二套及以上征收房产税。新政策自1月14日起实施。自去年底以来，重庆房地产市场持续活跃，重庆政府对楼市异动格外关注。进入2017年，重庆国土资源等部门五次公开表示多措并举，坚决遏制“炒房”，严厉打击违法违规销售，以确保广大人民群众正常居住购房需求。同时，公积金管理中心和多家银行联合声明坚决贯彻执行房地产调控政策，采取措施，打击炒房行为；中国人民银行重庆营业管理部重庆银行业严格限制信贷资金流向投资投机性购房。上海也强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。1月15日，上海市市长杨雄表示，2017年上海市将完善“四位一体”住房保障体系。新增供应5万套各类保障性住房，完成48万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造、4.4万平方米郊区城镇旧区改造，实施300万平方米旧住房综合改造。
土地拍卖溢价走低 住宅成交量缩价萎
1月以来，全国整体土地市场在政策的抑制下已有所降温。上半月成交10亿单宗以上地块合计20宗，累计超过5亿的地块有35宗，但在超过10亿的地块中溢价率超过100%的只有7宗，这些高溢价地块主要分布在长三角城市，其他大部分热点城市土地成交的溢价率已明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交的溢价率均明显低于2016年的平均水平。上周，长三角城市的土地市场成交依然相对活跃。南京江宁区两宗宅地成交价格均达到现房销售标准，其中江宁区汤山街道地块现场因竞报价格已达到最高限价，由摇号决定竞买人，最终被南京国资新城以约18.8亿元，溢价113%收入囊中。合肥成交6宗宅地，溢价率均破百，出让金总收入逾71亿元。天津津南北闸口镇地块和武清黄庄街地块，由于现场报价超过最高限价而被中止拍卖。广州成交四宗宅地，冷热不均，其中从化和番禺非中心区域地块受追捧，溢价率均达45%，分别被嘉骏实业和金地以约1.8亿元和17.7亿元竞得；而前期被寄予厚望的荔湾广钢新城地块被绿城低溢价竞得。
新房市场受供应影响颇大，2017年的第二周仍处于低位波动状态。中原监测的40个重点城市的新房成交量持续下滑，环比、同比分别下跌10%和40%，位于2015年以来的最低水平（除春节月以外）。分城市线来看，三四线城市表现相对较好，成交量环比上周上涨11%，同比仅下跌1%；二线城市则跌幅较大，同比下跌超过50%，为2013年以来的最低位（除春节月以外）。一线城市新房成交量则从11月以来持续保持在低位波动，而较去年同期则下跌了33%。重点城市的二手房市场成交量也仍现萎缩，据中原监测，上周重点城市整体二手住宅成交环比虽有小幅回升，但同比仍下跌42%，较去年的周均水平也有33%的下滑。具体城市来看，三四线城市表现普遍相对较好；一二线城市中，仅广州和青岛的二手房成交量仍能保持在历史高位，其余均出现较大幅度的下跌。在成交量萎缩的同时，二手住宅价格已呈向下调整之势。中原报价指数反映的是业主对未来价格的预期，据中原报价指数显示，9个重点城市依然是跌多涨少，表明看跌氛围浓郁。其中广州和东莞的报价指数跌幅较大，分别较上周下跌17个百分点和11个百分点；珠海和上海涨幅较大，分别较上周上涨8个百分点和5个百分点，但这两个城市指数依然处于2016年以来的低位；表现最好的是成都，其目前的中原报价指数仍高于2016年的平均水平。中原经理指数反映专业经纪人对后市的判断，近期中原经理指数走势相对平稳，但除广州外，其余4个重点城市的经理指数较2016年均处于低位。本周深圳和成都的经理指数较上周分别下滑3个百分点和1.5个百分点；其余个城市则与上周基本持平。市场的恢复依然需要价与量的交换。
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