程博士点评：沪津调控收紧各地成交回落

2016-12-05 10:35 来源:中原地产研究中心

【程博士点评20161205】沪津调控严厉收紧各地成交量价回落

上周，调控升级扩容潮仍在进行中，上海和天津均再度收紧信贷政策，其中上海的信贷政策堪称史上最严。自“十一”期间政策风向全面收紧之来，市场退烧明显，多数城市新房成交量环比下降，其中惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅更超过四成。同时，各地的房价涨幅也持续收窄，其中深圳、南京的中原二手住宅价格指数出现下跌，预计后市将有更多城市加入价格回调行列。

沪津调控严厉收紧行政调控强力干预

上周，以上海信贷政策收紧为焦点的调控升级扩容潮仍在进行中。11月28日晚间，上海关于住房信贷政策和住房公积金个人贷款政策的两份文件同时发布，相关内容堪称史上最严。具体包括：1）购买首套住房的首付款比例不低于35%；2）首套房标准是指在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录，否之则执行二套房贷政策；3）利用公积金贷款购买第二套住房的，利率调整为首套住房贷款利率的1.1倍，且最高贷款额度有所下调；4）公积金贷款还同时调整了还款能力比例和存储余额倍数。上海的上述两份文件均明确，文件发布的次日立即执行政策（以购房合同网签时间为界），未给市场留有任何窗口期，有效规避了今年3月25日发生的单日成交量暴增的“赶末班车”现象。

就在上海发布政策的同一日，另一个市场火热的城市天津也连发两份文件，分别涉及住房信贷政策以及加强市场监管。天津首次对土地拍卖设置熔断机制，同时对新建商品住房上市实施价格指导。此外，近期限购的地区范围也出现了扩容或升级现象，上海附近的嘉兴市，以及北京的郊区怀柔相继推出相关限购措施。今年前期，紧挨上海的昆山市，和位于京津两地中间的廊坊市，也都曾出台了当地的限购令。京沪两地楼市对周边市场的带动效应强大，需求外溢导致该类城市也出现非理性增长，不得不依靠行政手段进行干预。目前各地政策的升级扩容，依然主要围绕信贷、限购两大核心点，虽然对需求端的打压并不能从根本上解决楼市的供求矛盾和地区间市场分化，但政策干预仍是短期内不得已而为之的“退烧剂”。

11月多地成交回落房价涨幅持续收窄

自 “十一”期间政策风向全面收紧之来，11月多数城市市场成交呈现集体回落之势。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，11月新建住宅成交面积环比下降20%，其中29个城市新房成交量下降，仅7个城市成交量上升。在7个成交量上升的城市中，三亚属于季节性市场回暖；济南的成交数据上升存在滞后性影响，市场实际表现平稳；而武汉是唯一调控收紧而成交明显上升的城市（环比增幅24%），其背后一方面是因为武汉新房供应依然充足（部分前期捂盘项目已入市），另一方面对于当前监管下的市场价格，购房者普遍认为是入市的绝好时机。在29个成交回落的城市中，深圳、东莞、佛山、广州等调控城市降幅超过两成，而惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅则超过四成。

11月不仅各地成交量集体回落，房价涨幅也持续收窄。中原领先指数显示，八大城市的中原二手住宅价格指数整体呈现环比涨幅回落行情。其中，南京加入房价下跌行列，深圳则连续两个月房价明显回调。南京房价为近19个月以来的首次下跌，其前期累计涨幅达到61.2%。之所以本次房价下跌率先始于深圳、南京两地，与两地较高的投资需求比例有关。预计后市各地房价涨幅将进一步收窄，更多城市或加入价格下跌行列。

自上周一发布强力新政之后，上海近几日的新房成交量基本平稳，但二手房市场则大幅降温。作为对市场具有预判性的先行指标，上海中原报价指数和中原经理指数显示，上周分别环比下跌6.89个百分点及6.73个百分点。尤其上海的中原经理指数经过持续下滑后目前已跌至41.86%，跌破今年325新政之后所创下的阶段性低位（43.21%）。成交量回落、预期变差，加之近期信贷严厉收紧的重磅打压，使上海后市的房价回调持续承压。

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