程博士点评：调控趋紧扩容持续抢地尤酣

2016-11-29 14:07 来源:中原地产研究中心

【程博士点评20161128】调控趋紧扩容持续市场转淡抢地尤酣

上周，又一轮调控升级扩容潮继续上演，分别是调控加码的福州以及新加入调控的城市长沙。调控持续收紧使得各地上周新房成交量又现下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。上海中原经理指数近两周均在50%临界值以下，意味着后市预期及市场信心不断趋冷。虽然当前调控收紧使得市场转淡，但房企对土地市场的抢地热情仍在，上周广州、福州均有一批宅地集中成交，广州多宗地块突破单价历史纪录。

福州长沙相继发文调控升级持续扩容

上周，又一轮调控升级扩容潮继续上演。11月21日，福州发布了加强房地产市场调控的通知，以期进一步遏制房价过快上涨。通知重点内容包括：个人住房公积金贷款第二次申请首付款比例不低于50%，且结清满2年后方可再次申请；同一商品住房项目的下一批次备案价格必须“零增长”；继续实行经营性住宅用地“限地价、竞配建”方式公开出让。11月25日，长沙也加入了调控收紧城市的行列，发布了七条措施以维护房地产市场健康发展。具体措施包括：同期房源一次性申报备案价格，不得通过分批申报价格变相涨价；取得预售许可的商品房项目，在10日内公开每套房屋价格，一次性对外销售；严控“双外”（外省户籍、外省工作）人士购房，引导提高“双外”购房者首付比例和贷款利率。

调控升级持续扩容

上述两个发布调控政策的城市中，福州属于“十一”已加入调控潮的城市，当前是进一步政策收紧加码。长沙则是新加入调控行列，其上月新房价格环比涨幅位居国家统计局70个统计城市中的第二，且上周三刚诞生一宗高价地块，市场调控压力倍增。然而，长沙此次调控政策仅提及对“双外”人士提高购房首付比例和贷款利率，同时严查囤房炒房行为，并未明确出台限购措施，也未涉及具体的信贷收紧内容，因此政策力度相对温和，类似惠州、南宁等地。正如上周我们的预判，今年最后两个月，各热点城市将会继续出台政策主动干预以稳定市场预期。

住宅成交持续走低土地限价竞拍仍火

上周，各地新房成交量又现下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降10%，其中一线、二线城市分别下降7%、14%，三四线城市微升1%。在调控整体收紧后的两个月内，新房成交正呈现出逐周走低之势。11月前四周的40城市新房合计成交量较10月同期下降约两成，且各线城市均现回落。二手房市场成交量也逐步走低，上周中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比下降5%，且持续四周成交量环比下滑。11月前四周的二手房合计成交量较10月同期下降约5%，其中苏州、上海的降幅已近三成。值得关注的是，上海中原经理指数9月以来基本处于持续下行走势，且近两周均在50%临界值以下，即过半的经理人看跌，这意味着后市预期及市场信心不断趋冷。

然而，在住宅成交转淡的同时，多地的土地市场依然抢地尤酣。上周，广州、福州、武汉、长沙等地土地市场值得关注，“限地价、竞配建”的出让方式并未抑制房企在上述热点城市的抢地热情。福州上周共计成交9宗含住用地，出让金超过117亿元。其中8宗地块均触及50%的溢价率上限，转为竞争配建面积。同时，房价水平长期低于其他一线城市的广州，上周土地市场也集中爆发，共计14宗含住用地成交，出让金超过280亿元，其中13宗地块达到45%的溢价率上限。上周广州成交地块中，多宗创下单价历史新高，其中4宗含住用地在剔除配建后的楼面地价超过4万元/平方米，竞得者包括保利、中冶、龙湖、首开。虽然当前调控收紧使得市场转冷，但由于今年前期房企业绩普遍表现良好，大量去货需要补充，而本轮量价增长相对理性的一批城市，正成为房企关注的新焦点。

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