【中原月报】传统阳春楼市回暖 调控之下热度难续

2017-04-18 13:09 来源:中原集团研究中心

本期关注要点:  
 

  • 《政府工作报告》强调因城施策去库存仍是今年房地产的调控主旋律。3 月 份热点城市仍然全面升级调控政策,并且呈现出调控范围环热点城市化和调 控方式多样化的趋势。

  • 3 月,重点城市商品住宅供求双双回暖,一、二手市场热度均有较大幅度的 回升,但大部分指标仍落后于去年同期水平。从我们对于这轮回暖的分析来 看,本轮楼市回暖不可持续。 

  • 从重点城市的土地供求来看,热点城市积极响应调控要求,增加土地供应。 然而,受到调控的影响,房企在一、二线热点城市拿地更加困难且后市风险 更高,土地成交面积反而环比下降。 

  • 伴随着三月小阳春的楼市回暖,重点房企本月销售金额环比大幅上升 67%, 较 2016 年的月均值有七成增幅。3 月,房企购地量维持上月水平,正积极 增加土地储备。值得一提的是,中海在本月拍得 8 宗地块,继恒大、华润与 碧桂园后位列房企拿地排行榜第四位。
 
  • 随着年后租赁旺季的过去,3 月份租金指数结束全面上涨的局势,但租金回 报率仍全面走低。中原报价指数与经理指数深受政策调控的影响,调控城市 (如广州、天津等)均有较大程度的下降。


​        在迎来传统三月楼市回暖期的同时,我们也迎来了新一轮政府的调控热潮。本轮 调控有两个新特点:一是调控范围环热点城市化,环北京、环上海周边热点城市 调控加码明显;二是调控手段多样化,除了传统限购以及信贷等措施外,还新增 “取得产权满 2 年后方可上市出售”、“离婚一年以内的房贷申请人,商业及公积 金贷款均按二套执行”等措施。从政策执行情况来看,各级政府不仅明确责任主 体,严格执行相关文件政策,并且往往伴随着对商住、首付贷以及不规范中介行 为等的整治行动,政府调控楼市的决心不可谓不大。虽说本月市场各项指标都有 回暖,但从各地的政策加码情况来看,本轮政策调控之后,必然会进一步制约购 买力有限的人群入市。受此影响,二季度住宅市场表现将会极大受限。  

​        从今年第一季度的市场表现来看,虽然经过 3 月份的回暖,重点城市新建商品住 宅整体成交已跑赢 2015 年,但仍远不及 2016 年的峰值。如果考虑到今年 3 月份 成交中包含去年滞压的未备案项目以及今年的楼市大环境,2017 年楼市开局并 不算乐观,调控城市后期市场上行存在较大压力。但是,从相对长期的角度来看, 城市房地产市场的长期发展依然是由城市的经济、人口等基本面决定的。就当前 情况来说,一二线热点城市基本面仍完胜三四线城市,长期趋势向好。需要注意 的是,随着城市之间联系的加深以及城市圈概念的兴起,区域间人口流动值得关 注,京津翼、长三角以及粤港澳湾区在未来仍旧大有可为。 


宏观政策:政府工作报告定旋律  热点城市调控再升级 

 

中央政策 
 

​        今年《政府工作报告》仍旧以独立篇章论述房地产:坚持因城施策,落实地方政府主体责任,加快 建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,使住房回归居 住属性。三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求;房价上涨压力大 的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。报告中这一断论将会成为今年房地产 调控的主要逻辑,调控主旋律仍是因城施策去库存。  
 

​        3 月 10 日,周小川在两会央行记者会上谈住房信贷,明确表示会随着住房产业的政策调整,适当 放慢。对于货币政策方面,周小川表示,总理在政府工作报告中明确指出,还是继续实施稳健的货 币政策,或者更明确的说法,就是我们的货币政策是稳健中性。另外,根据傅莹在两会新闻发布会 上的表述,房地产税短期内仍不会到来。
 

地方政策 
 

​        一线城市调控政策再次升级:3 月,北京再次加强调控,认房又认贷,二套首付六成。规定对于离 婚一年以内的房贷申请人,商业及公积金贷款均按二套执行,并且要求严格审核个人住房贷款首付 款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。于此同时,广州在 3 月 17 日终于出 台限购政策,本市户籍居民家庭继续执行限购 2 套住房,本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限 购 1 套住房,外地户籍需 5 年纳税或社保证明。至此,一线城市全面执行认房又认贷政策,其中北 京二套房首付比例最高,规定购买二套普通住宅首付比例不得低于 60%,购买二套非普通住宅首付 比例不得低于 80%。  
 

​        本月调控的一大特点便是调控范围环热点城市化。河北涿州、涞水、崇礼、保定、沧州等环北京区 域限购相继开启;随着浙江嘉善限购的出台以及嘉兴调控的升级,上海周边政策也再次趋紧。  
 

​        在热点城市中,南京于 3 月 15 日再次加大对楼市的调控政策,这已经是南京 6 个月内,第三次加 大对楼市的调控力度。去年 9 月份,南京重启限购,一个月后,南京又规定本市户籍成年单身人士 限购 1 套住房,且包含离异人士;二套房首付也提至八成。而在最新的限购政策执行后,南京本地 家庭将全面限购第三套住房,非南京居民限购的范围也有所扩大。  
 

​        天津于月底出台限购政策。规定在本市拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有 2 套及以 上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本 市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住 房的,需提供在本市 3 年内连续缴纳 2 年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人 所得税证明不得作为购房有效凭证。  
 

​        3 月 2 日,杭州扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措 施。在当月 28 日,杭州调控再次升级,规定二套首付比例 60%。
 

​        3 月 24 日,厦门出台政策规定本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购 1 套住房;新购买住 房的,需取得产权证后满 2 年方可上市交易。仅在 4 天后,再次出台政策强化调控:对无法提供购 房之日前 4 年内在本市逐月连续缴纳 3 年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售 180 平方米及以下商品住房;住房公积金缴存职工在本市购买住房申请住房公积金贷 款,需已连续足额缴存住房公积金满一年。
 

​        另外一些热点城市在本月也相继出台调控政策:南昌于 8 日出台政策调整住宅限购区域及范围;长 沙于 18 日出台区域性住房限购政策;成都在 23 日扩大限购范围,将二手纳入限购范围,并且更加 强化区域职住平衡,购房者必须具有限购区域户籍,或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会 保险 24 个月以上。  
 

​        于此同时,南京、广州、北京等地相继出台政策加强商业办公等非住宅类建筑项目的管理。以北京 为例,规定个人购买可售的商办类项目,需名下在京无住房和商办类房产记录的,并且需在申请购 买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;对规划用途为商办类的房 屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住;商业银行将暂停对个人购买商办类项目的个 人购房贷款。  
 

​        从本月的调控内容来看,“离婚一年以内的房贷申请人,商业及公积金贷款均按二套执行”、“取 得产权证后满 2 年方可上市交易”、“更加强化区域职住平衡,购房者必须具有限购区域户籍,或 在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险 24 个月以上”等创新型政策既展现了政府调控手 段的多样化,又在一定程度上表明了政府调控的决心。


住宅市场:阳春三月  楼市回暖 

 

1、新房市场供需回暖 热度可持续性低 
 

​        3 月份是楼市的传统回暖期,本月新房供应有较大幅度的回升。40 城总体供应量为 1782 万平方米, 较 2 月上涨 164%,但较去年同期水平仍低 19 个百分点。其中,一线城市新建商品住宅供应环比值 达到 277%,供应增加非常明显。
 

​        上述 40 个城市成交数据显示, 3 月商品住宅成交面积环比上升 80%, 但同比去年同期值仍下降 32%。 分城市线来看,本轮不同城市的表现再次验证了我们以往对于不同类型市场特征的表述:即在楼市 下行期间,三四线城市下降得最快且最多;而在楼市回调期间,一二线城市反而往往回调最快且回 调幅度最大。从具体数值来看,本月一线城市成交环比上升 93%,二线城市环比上升 85%,三四线 城市环比上升 65%。 

​        3 月,中原监测的 19 城市重点项目开盘推售量为 76410 套,开盘当天认购率为 81.9%,均高于去年 9 月份的峰值,双双创下新高。从具体城市看,广州、南京、武汉、西安、长沙和南宁的开盘认购 率均高于 85%。推盘量也处于高位,其中,武汉 3 月推盘量甚至过了万套,市场热度可见一斑。唯 一例外的是深圳,推售量与认购率均处于极低值。据我们了解,深圳由于去年涨幅过大,需求透支 严重,随着国家政策愈来愈紧,深圳也有再次调控的风险,很多投资客现在都在考虑放掉手里的一 些房产,因此推盘量与认购率均处于较低值。 
 

​        从我们调研的反馈结果来看,本轮推盘量激增的原因大致有以下三点:一是传统淡季 2 月份积压的 楼盘迎来集中开盘期;二是开发商基于对 330 政策趋紧的预判,抢在政策落地前推售项目;三是我 们监测的城市多为一二线的热点城市,不排除去年限购后因各种原因未能开盘的项目在本期集中开 盘这一情况。至于本期开盘认购率处于历史高位的现象,可能的解释为以下两方面,一方面是本期 楼盘蓄客期都相对较长,另一方面是部分刚需客户担心再次踏空以及调控加强后购房资格的丧失, 提前入市。在我们看来,维持本期新盘市场热度的因素难以持续,因此,在当前热点城市的高压政 策下,预计下个月新开盘推售量与认购率均会有一定的回落。   

2、成交回暖 热点城市房价回升 
 

​        根据国家统计局发布的 2 月 70 个大中城市住宅销售价格变动情况,整体而言,2 月份住宅价格增 长城市增多。分一、二手市场来看,新建商品住宅价格环比上涨的城市有 56 个,较 1 月份的 45 个 多了 11 个,而环比下跌为 12 个,较 1 月份少了 8 个;从二手商品住宅价格来看,本月环比上涨城 市为 55 个,较上月多了 4 个,环比下跌 11 个,较上月少了 5 个。可以说,单从城市价格变动方向 来看,2 月份市场就已经有了一定的好转。从房价上涨幅度来看,70 城房价总体环比上涨 0.3%, 涨幅比 1 月份提升 0.1 个百分点,各线城市新建商品住宅价格均有一定的上涨。一线城市新建商品 住宅价格环比微涨 0.1%;二线上涨 0.3%,涨幅比上月提升 0.2 个百分点;三线城市房价环比上涨 0.4%,涨幅比上月提升 0.1 个百分点。 
 

​        从具体城市来看,热点城市收紧调控政策以来,新建商品住宅价格持续趋稳回落。2 月份,深圳、 成都、郑州、合肥、武汉、北京、南京、厦门等热点一二线城市房价出现小幅下跌,但不能排除部 分城市延迟备案高价项目的情况存在。就二手市场来看,本月出现下跌城市多为昆明、兰州、包头、 大理等三四线城市。另外,深圳、合肥这两个热点城市二手市场也有一定的降温,环比分别下跌 0.7%和 0.8%。 


3、消化周期仍处地位  价格仍存上行压力 

​        从全国库存来看,3 月份商品房与商品住宅待售面积虽然环比 2 月份均有一定的上涨,但与去年同 期值相比仍为下降,同比值分别为-4.51%、-12.73%。截至 3 月末,中原监测的 18 个城市中,仅苏 州库存量较去年同期出现增长,其他城市均有不同程度减少。其中,天津、杭州与宁波同比去年均 下降 46%以上,库存量下降非常明显。 
 

​        从消化周期来看,广州、杭州、南京和南昌已经不到 5 个月,天津也十分接近 5 个月的消化周期, 后市价格上行压力较大。鉴于此,本月广州、天津出台限购政策加强市场调控,而杭州、南京也在之前的基础上再次加大调控力度。需要特别指出的是,深圳在我们监控的 18 城中库存消化周期排 在第二位,仅小于呼和浩特。结合深圳的库存量来看,其库存量变化与库存消化周期存在倒挂现象, 即在库存量下降的情况下,库存周期反而拉长了,这表明深圳库存消化周期变长主要是成交量下降 所致。 


4、分类调控显成效  二手市场回暖 
 

​        与新房市场的步调类似,3 月二手住宅成交迎来一个回暖期,然而,与去年月均水平相比,仍处于 低位。中原监测的18个城市二手住宅成交面积,环比上升60.78%,与去年月均值相比,降幅为15.3%。 按这轮调控新政严厉程度不同,分类来看,一类城市,较去年月均值降幅达 28%;二类城市,降幅 为 8%,三类城市由于没有出台调控政策,与去年月均水平反而提升了近 92%。这反映出我们因城施策的调控已开发发挥其机制,对于一、二类城市需求的抑制以及对于三四线城市需求的刺激已开始 发挥作用。 
 

​        具体来看,天津由于没有限购政策,其二手成交环比与同比涨幅均较为显著,但随着月底政策的推 行,4 月份涨幅回落是必然趋势。广州则由于上月涨幅过大,因此环比出现结构性回调。成渝市场 数据不完整,据调研了解,成都 3 月二手市场较为火爆,价格涨幅也较大,但区域分化明显,城南 (主要指高新区、武侯区部分、双流县小部分)由于新房市场受到政策限制,二手房迎来利好,涨 幅最为明显。重庆本月二手房市场同样迎来一个火爆期,销售业绩达 3000 多万,创下新高,北区 二手价格涨幅高点甚至达到 30%左右。 
 

从国家统计局监测的二手住宅指数来看,北京、上海、广州、厦门、天津和南京等城市价格持续回 调,唯有深圳与合肥持续探底。 数据说明: 
 

一类城市:北京、上海、深圳、南京、厦门、苏州 
 

二类城市:广州、天津、杭州、南昌、南宁、青岛(广州、天津等城市政策出在月中或月末,本月仍为二类城市) 
 

三类城市:扬州、大连、金华、常熟、柳州、张家港




土地市场:土地供应分化 奈何成交低迷 

 

​        3 月,重点城市土地供应量与成交量均持续下滑。而与去年月均值相比,中原监测的 40 个城市土 地供应量下降 5%,成交量同时下滑 27%。分各线城市来看,供应、成交出现分化。供应方面,一线 城市响应调控政策要求,增加土地供给,供应面积环比增加 119 个百分点,二线城市也增加近 34 个百分点,与此形成鲜明对比的是,三四线城市供应环比下跌 73%。需求方面,在调控的高压之下, 房企拿地意愿并不强烈,成交低迷。其中,一线城市下跌 34 个百分点;二线城市下跌 32 个百分点; 三四线城市下跌 11 个百分点。 
 

​        总的来看,在目前高压政策之下,一、二线热点城市拿地较为困难且风险较高,房企拿地存在外溢 现象。因此,上月平湖、扬州、无锡、江苏太仓等环上海区域的三四线城市土地市场较为火热,成 交楼面价及溢价率都遥遥领先同等城市。同理,上月漳州拍出楼面价 10897 元/平米的高价地块虽 说有靠近主城区的因素,但也存在厦门等地外溢需求的影响。 



热点城市: 
 

​        受到两会的影响,北京、上海、广州三个一线城市在 3 月份上中旬均没有土地成交,仅在月末成交 少量住宅用地。其中,北京在密云和通州成交两宗,平均溢价率为 37%,热度一般;上海在月末时推出小昆山镇三宗住宅用地,均被中海摘得,楼面价均为 3 万以上,溢价率不及去年同期水平;广 州月底成交 7 宗,市场相对更为火热。此外,深圳今年仍然没有住宅用地成交。 
 

​        热点二线城市土地市场同样深受两会影响,两会期间土地成交较少,但月底迎来一个集中喷发的小 高潮。杭州于两会结束后第一周推出萧山地铁旁两块住宅用地(自今年 1 月 19 日来杭州首次出让 地块) ,被融信和恒大分别以 36.46 和 36.20 亿拿下,溢价率为 81%和 79%。同日,重庆推出九龙坡 区商住地,被中海以 10.85 亿摘得,溢价率 111%,据了解,本次为中海今年首次在重庆主城区拿 地。月底时,重庆于一周内推出 6 宗宅地,首钢以 11710 元/平米的楼面价获得重庆两江新区地块, 新城控股以 116.41%的溢价率夺得渝北区地块。南京也于 31 号成交 6 宗宅地,溢价率均为 50%。 
 

​        于热点城市不同的是,三四线城市于两会期间迎来相对火热的土地成交期,但也仅限于热点城市周 边区域。其中,融创于 3 月 13 日夺得平湖 4 宗宅地,成交楼面价为 8500 左右,溢价率均在 200% 以上;同日,中南建设夺得镇江丹阳五宗宅地,溢价率均在 100%以上;无锡于 3 月 16 日成交 4 宗 宅地,其中两宗被恒大以 90%、96%的溢价率摘得。从近期的土地成交状况看,长三角环上海一带 深得开发商信赖。




重点房企:阳春楼市展威  房企业绩回升 

 

​        3 月,中原监测的 34 家重点房企购地金额较 2 月份有一定的回升,环比增长 12%,购地面积与二月 份基本持平。但购地金额及面积较去年同期均大幅上升,同比涨幅分别为 92%与 39%。从 34 家重点 房企购地楼面价来看,3 月份相对于 2 月份有所上升,环比涨幅为 13%,溢价率也较 2 月份上升了 9 个百分点,同比涨 34 个百分点。 
 

​        具体来看,34 家房企中 19 家 3 月有新增土储,其中恒大、华润、碧桂园购地量居前。其中,恒大 以 32 宗共 598.04 万平方米的规划建筑面积独占鳌头。另外,中海在 3 月份共拍得 8 宗地块,以 106.87 万平方米的规划建筑面积排在第四位。 

​        
​        根据我们统计的 34 家大中型上市房企的销售数据来看,伴随着市场的回暖,3 月份重点房企销售 面积环比上升 53%,销售金额环比上升 67%,较 16 年的均值也分别有 51、73 个百分点的增幅。但 是,从前面的分析来看,这种热度不具备持续性,房企二季度业绩将会受到本轮调控的冲击。 
 

​        从具体房企来看,3 月份有成交的 30 家房企中有 23 家房企 3 月销售面积同比上升,碧桂园、融创 中国以超过 160%的同比涨幅占据涨幅排行榜前两名,另外,总共有 13 家房企销售面积同比涨幅超 过 30%。从销售金额来看,本月总共有 26 家房企销售金额同比涨幅为正,共有 18 家企业销售金额 同比涨幅超过 50%,数据上相当可观。 
 



中原指数:租金集体上涨  津沪涨幅居前 

 

1、中原二手住宅租金指数:租金回报率持续走低 
 

  •  随着年后租赁旺季的过去,3 月份租金指数结束全面上涨的局势。其中,北京、深圳与成 都环比仍有一定的上涨,而上海和重庆则小幅下降,广州、天津基本持平。 
     
  • 本月租金回报率仍然全面下行,各个城市均有不同的跌幅。上期月报我们也提到过,随着 去年房价大幅上涨,租金的涨幅远远落后于房价,导致各地的租金回报率普遍较低。除深 圳外,我们监测城市的租金回报率已连续 12 个月环比下行。 



2、中原报价指数:成都再攀高峰 广州冲顶回转 
 

  • 本月七大城市中原报价指数持续分化。受新政调控的影响,大部分城市市场观望情绪浓厚,比 如上海、深圳、天津、南京四地,报价指数均低于 50%,虽然 3 月市场有一定回暖,但这一现 象难以持续,后续价格下行压力大。此外,北京与成都虽然仍然处于较高位,但 13 周已明显 看到颓势。

 

  • 继上月高位之后,本月成都报价指数再冲高位,达到 82%的历史峰值。随着 23 号政策的出台, 成都报价指数 13 周出现小幅下调,环比下降 6 个百分点。同样,广州报价指数也随着政策变 化而变动,第 11 周的 81%达到历史峰值,但 3 月 17 号限购政策一颁布便急转直下,第 13 周 报价指数仅为 66%,两周之内下降 15 个百分点。 


3、中原经理指数:限购之后 天津预期急转直下 
 

  • 与报价指数不同的是,中原经理指数仍然能维持在 50%以上,也就是说,相对于卖家,专 业中介经纪人员对于市场的前景更为看好。 
     
  • 分城市来看,广州、成都与天津这些本月内出调控政策的城市,中原经理指数均有一定的 下降。需要特别指出的是,随着 3 月底天津限购政策的出台,经理指数从第 12 周的 74% 下降到了 57%,一周之内下降 17 个百分点,专业经纪人市场预期急转直下。上海与深圳 本月的经理指数较为平稳。

 

CLI 中原领先指数 
 

​        CLI中原领先指数(Centa Leading Index),以中原实际成交数据和监测数据为基础,由中原集团研究中心独立编制,是反映全国主要城市房地产市场价格走 势的指数体系。 中原领先指数现包括一手住宅价格指数、二手住宅价格指数、二手住宅租金指数、写字楼租金指数和零售物业租金指数。 
 

​        CLI 二手住宅价格/租金指数 编制对象:各城市二手住宅市场 编制方法:改进重复交易法 数据来源:中原各地分公司三级市场业务成交数据 样本指标:采集户型、楼层、装修、朝向、景观、家具等若干项指标 指数基期:以 2004 年 5 月为基期,基期指数为 100 点 指数计算:当期指数=上期指数*涨幅 
 


 

说明  
 

数据来源: 
 

中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。  
 

数据说明: 
 

一类城市:北京、上海、深圳、南京、厦门、苏州 
 

二类城市:广州、天津、杭州、武汉、珠海、南昌、成都、合肥、无锡、济南、东莞、福州、 佛山、惠州、南宁、郑州 
 

三类城市:重庆、长沙、中山、沈阳、宁波、西安、大连、昆明、长春、海口、常州等  
 

本报告中 40 个大中城市的划分标准如下:
 

一线城市:北京、上海、广州、深圳;
 

二线城市:天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、大连、无锡、宁波、苏州、厦门、长春、 济南、南昌、合肥、福州、长沙、昆明、中山、东莞、佛山、西安; 
 

三四线城市:温州、石家庄、贵阳、南宁、海口、扬州、惠州、泉州、常州、洛阳、唐山、安 庆、泸州、襄阳  
 

二手住宅成交面积覆盖的 19 个城市包括 40 个大中城市中“加粗”城市以及青岛、金华、常 熟、柳州、张家港 
 

开盘认购率覆盖的 19 个城市包括 40 个大中城市中“下划线”城市以及珠海  
 

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