【中原周报】行政调控强力干预 11月多地成交回落

2016-12-07 11:38 来源:中原地产研究中心

        【中原周报20161206】11月多地成交回落上海经理指数创年内新低

        上周,调控升级扩容潮仍在进行中,上海和天津均再度收紧信贷政策,其中上海的信贷政策堪称史上最严。自“十一”期间政策风向全面收紧以来,市场退烧明显,多数城市新房成交量环比下降,其中惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅超过四成。同时,各地的房价涨幅也持续收窄,其中深圳、南京的中原二手住宅价格指数出现下跌,预计后市将有更多城市加入价格回调行列。
 
        上海调控严厉收紧:上周,以上海信贷政策收紧为焦点的调控升级扩容潮仍在进行中。11月28日晚间,上海关于住房信贷政策和住房公积金个人贷款政策的两份文件同时发布,相关内容堪称史上最严。具体包括:1)购买首套住房的首付款比例不低于35%;2)首套房标准是指在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录,否之则执行二套房贷政策;3)利用公积金贷款购买第二套住房的,利率调整为首套住房贷款利率的1.1倍,且最高贷款额度有所下调;4)公积金贷款还同时调整了还款能力比例和存储余额倍数。
 
        上海的上述两份文件均明确,文件发布的次日立即执行政策(以购房合同网签时间为界),未给市场留有任何窗口期,有效规避了今年3月25日发生的单日成交量暴增的“赶末班车”现象。
 
        行政调控强力干预:就在上海发布政策的同一日,另一个市场火热的城市天津也连发两份文件,分别涉及住房信贷政策以及加强市场监管。天津首次对土地拍卖设置熔断机制,同时对新建商品住房上市实施价格指导。
 
        此外,近期限购的地区范围也出现了扩容或升级现象,上海附近的嘉兴市,以及北京的郊区怀柔相继推出相关限购措施。今年前期,紧挨上海的昆山市,和位于京津两地中间的廊坊市,也都曾出台了当地的限购令。京沪两地楼市对周边市场的带动效应强大,需求外溢导致该类城市也出现非理性增长,不得不依靠行政手段进行干预。
 
        目前各地政策的升级扩容,依然主要围绕信贷、限购两大核心点,虽然对需求端的打压并不能从根本上解决楼市的供求矛盾和地区间市场分化,但政策干预仍是短期内不得已而为之的“退烧剂”。
 
        11月多地成交回落:自 “十一”期间政策风向全面收紧以来,11月多数城市市场成交呈现集体回落之势。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看,11月新建住宅成交面积环比下降20%,其中29个城市新房成交量下降,仅7个城市成交量上升。
 
        在7个成交量环比上升的城市中,三亚属于季节性市场回暖;济南的成交数据上升存在滞后性影响,市场实际表现平稳;而武汉是唯一调控收紧而成交明显上升的城市(环比增幅24%),其背后一方面是因为武汉新房供应依然充足(部分前期捂盘项目已入市),另一方面对于当前监管下的市场价格,购房者普遍认为是入市的绝好时机。在29个成交回落的城市中,深圳、东莞、佛山、广州等调控城市降幅超过两成,而惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅则超过四成。
 
         房价涨幅持续收窄:11月不仅各地成交量集体回落,房价涨幅也持续收窄。中原领先指数显示,八大城市的中原二手住宅价格指数整体呈现环比涨幅回落行情。其中,南京加入房价下跌行列,深圳则连续两个月房价明显回调。南京房价为近19个月以来的首次下跌,其前期累计涨幅达到61.2%。之所以本次房价下跌率先始于深圳、南京两地,与两地较高的投资需求比例有关。预计后市各地房价涨幅将进一步收窄,更多城市或加入价格下跌行列。
 
        上海预期持续转冷:自上周一发布强力新政之后,上海近几日的新房成交量基本平稳,但二手房市场则大幅降温。作为对市场具有预判性的先行指标,上海中原报价指数和中原经理指数上周分别环比下跌6.89个百分点及6.73个百分点。尤其上海的中原经理指数经过持续下滑后目前已跌至41.86%,跌破今年325新政之后所创下的阶段性低位(43.21%)。成交量回落、预期变差,加之近期信贷严厉收紧的重磅打压,使上海后市的房价回调持续承压。
 
 


    表:40城市新房供求变化情况(2016年第48周)


城市 新房供应面积 新房成交面积
环比 同比 环比 同比
40城市 -7% -32% 21% -21%
一线城市 -9 -60% 34% -7%
二线城市 -9% -31% 18% -30%
三四线城市 2% -9% 14% 15%
数据来源:中原集团研究中心

表:代表城市新建住宅成交情况


城市 第48周 11
环比 同比 环比 同比
惠州 116% -23% -72% -55%
杭州 77% -53% -62% -58%
常州 -4% -36% -54% -40%
苏州 26% -71% -49% -72%
常熟 -6% 16% -48% -25%
南昌 32% -23% -44% -18%
韶关 82% 55% -44% -4%
深圳 -24% -51% -32% -52%
东莞 16% -33% -30% -63%
佛山 -11% -2% -29% 0%
淮安 10% 100% -28% 81%
宁波 7% -11% -28% -9%
昆明 39% -2% -27% -17%
九江 -4% -5% -26% 34%
广州 46% 61% -24% 23%
包头 -5% 57% -23% 34%
青岛 -10% 17% -23% 29%
扬州 -19% 3% -21% 78%
上海 14% -28% -17% -44%
南京 15% -77% -10% -59%
北京 110% -12% -5% -23%
牡丹江 144% 91% -2% 32%
呼和浩特 -18% 130% 0% 42%
南宁 13% 67% 1% 28%
长春 15% 60% 2% 0%
武汉 8% -28% 24% 1%
济南 38% 17% 38% -12%

数据来源:中原集团研究中心

表:近四周19城市重点项目推盘情况


  第45周 第46周 第47周 第48周 今年周均
推售套数 10337 10502 16219 10253 12622
认购套数 6706 6865 11211 6569 9262
认购率 65% 65% 69% 64% 73%

数据来源:中原集团研究中心
 
表:重点城市二手住宅成交面积(2016年第48周)


  环比 同比 较今年周均 较去年周均
北京 3% 3% -18% 14%
上海 -31% -90% -81% -83%
广州 -22% 0% -16% 35%
深圳 -12% -62% -47% -64%
杭州 -20% 17% -22% 33%
南京 -17% -19% -46% -3%
青岛 -14% 47% -5% 58%
苏州 -9% -53% -41% -29%
厦门 -4% -40% -49% -29%

数据来源:中原集团研究中心
 
表:中原报价指数


城市 第48周 环比 第47周 环比
北京 48.6% 0.7 47.8% -2.2
上海 42.2% -6.9 49.1% 1.0
广州 59.2% 4.6 54.6% 1.1
深圳 29.5% -4.7 34.2% 6.2
天津 44.0% -0.7 44.7% -0.1
重庆 64.2% 9.0 55.2% -2.6
南京 47.5% 12.4 35.1% -10.3
东莞 37.3% -1.6 38.8% 0.3
珠海 31.6% -18.4 50.0% -2.0

数据来源:中原集团研究中心
 
表:中原经理指数


城市 预期 第48周 环比 第47周 环比
上海 看跌 41.9% -6.7 48.6% -0.6
广州 看涨 76.8% 2.7 74.1% 3.9
深圳 看跌 41.0% 3.2 37.8% -0.8
天津 看涨 60.2% 2.3 57.8% -6.6

数据来源:中原集团研究中心

表:知名房企重要动态


房企 动态分类 动态要点
万科 房企业绩 12月2日,万科企业股份有限公司发布公告称,2016年11月份公司实现销售面积258.8万平方米,销售金额294.7亿元。前11月份,万科累计实现销售面积2598.7万平方米,销售金额3413.6亿元。此外,自10月份销售简报披露以来,万科新增加项目17个,分布在广州、上海、杭州、佛山、苏州、武汉等地,需支付的地价总共约146亿元。其中,耗资最大的地块为上海中兴项目。
恒大 房企战略 12月1日,景瑞控股有限公司公告指出,于联交所交易时段后,上海景瑞(作为转让人及公司全资附属公司)及恒大上海(作为承让人)订立虹口股权转让协议。根据虹口股权转让协议,上海景瑞同意出售,而恒大上海同意购买上海佳靖(景瑞控股全资附属公司拥有的上海景麒49%股权,继而直接持有位于中国上海虹口区的虹口土地)全部股权。作为虹口出售的一部分,上海景瑞进一步同意向上海佳靖转让目前所持上海景麒余下51%股权。于完成该股权转让后,上海景麒将由上海佳靖全资拥有。
融创 房企战略 11月30日,金科发布“详式权益变动报告书”。该报告显示,11月11日至11月28日,天津润泽物业管理有限公司在二级市场增持金科股票共计81,281,649股,占比1.52%,价格区间在4.86-5.25元;而天津润鼎物业管理有限公司则于11月16日至11月28日买入金科股票共计81,022,633股,占比1.52%,价格区间在5.03-5.23元。总的来说,截止11月28日,润泽物业及润鼎物业二者合计买入金科股票共计162,304,282股,占金科总股本3.04%,所支付资金总额约为8.30亿元。
融创 房企战略 11月28日,嘉凯城青岛项目兜兜转转一年后终于迎来新东家,经过236轮竞价,青岛融创以36.62亿元竞得青岛嘉凯城100%股权,相比转让起始价16亿元,溢价率达到128.875%。根据公示信息,青岛嘉凯城房地产开发有限公司负债为65.46亿元,由此,融创总获取的成本约102.08亿元。以目前项目可售建面98万平方米估计,融创拿下这部分地块的成本价达11342元/平方米,目前该项目每平米售价亦在1万元左右。

资料来源:中原集团研究中心
 
表:重点成交宅地汇总


成交
日期
城市 地块 用途 建筑面积
(万平方米)
成交价
(亿元)
楼面价
(元/平)
溢价率(%)
12/1 北京 海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地地块 综合用地 16.29 59.00 36220 34
12/1 北京 海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地地块 住宅用地 13.88 50.00 36017 30
12/1 北京 大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305地块R2二类居住用地、DX00-0202-0308地块 综合用地 13.53 36.75 27167 48
11/28 佛山 佛山市禅城区绿景东路南侧、规划十二路东侧 综合用地 17.37 17.36 9996 37
11/28 杭州 江干区艮北新城商业核心区东地块 综合用地 23.31 60.10 25787 66
11/28 杭州 北干中单元D-13地块 综合用地 2.42 5.29 21855 46
11/28 杭州 西湖区三墩北单元A-R21-16地块 住宅用地 9.36 18.60 19864 83
11/28 杭州 江干区丁桥单元R21-02地块 住宅用地 6.32 11.70 18516 101
11/30 合肥 高新区习友路以北、杨林路以西 住宅用地 20.61 33.31 16159 169
11/30 合肥 包河区北京路以东、黄河路以北 住宅用地 21.38 26.73 12500 253
11/30 合肥 蜀山区西二环路以西、樊洼路以南 住宅用地 12.68 14.05 11083 213
11/30 济南 槐荫区张庄路以南八里桥廉租房项目西侧B地块 住宅用地 7.71 7.61 9872 162
11/30 宁波 东部新城核心区以东片区C3-2号地块 住宅用地 12.21 15.88 13006 46
12/2 天津 天津市津南区咸水沽镇 住宅用地 13.98 15.50 11085 11

数据来源:中原集团研究中心
 
附表:19城市重点项目推盘认购率(2016年第48周)


城市 开盘项目个数 推盘套数 认购套数 开盘认购率
武汉 6 3330  3227 97%
深圳 2 1333  116 9%
苏州 3 953  400 42%
西安 4 912 810 89%
惠州 4 905 438 48%
宁波 4 874 494 57%
厦门 3 454 194 43%
广州 3 454 194 43%
南昌 2 412 285 69%
南宁 2 376 231 61%
南京 2 154 88 57%
重庆 0 0 0 -
长沙 0 0 0 -
福州 0 0 0 -
大连 0 0 0 -
海口 0 0 0 -
中山 0 0 0 -
珠海 0 0 0 -

数据来源:中原集团研究中心


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