招商蛇口:规模取舍、央企并购与一季度盈利秘密

3月末的业绩会刚过，“大西洋号”上关于“规模与质量如何取舍”的声音还萦绕未散，4月20日，深圳蛇口那座外墙点缀着绿色植物的建筑里，招商蛇口的核心管理层：董事长孙承铭、总经理许永军、董事会秘书刘宁、财务总监黄均隆等固定阵容一同现身。

招商蛇口:规模取舍、央企并购与一季度盈利秘密
 

据与会的股东人士告诉观点地产新媒体，这次一年一度的周年股东大会，与二十多天前“大西洋号”上浩浩荡荡的三百余人相比，现场台下约有四五十人，其中包括36名股东或股东代表。

但这并不影响这个会议的重要性，桌面上装订整齐的一叠文件里，罗列着即将被审议的十三个议案，包括董事会、监事会工作报告，发债融资，为参股公司提供担保等一系列涉及公司运营的方案。

循例宣读完议案并交由股东审议投票后，一众管理层示意在场股东或授权代表可以提些问题，最先被问及的便是规模，一名股东坦率指出，曾经房地产行业里谈论的都是“招保万金”，如今已经变成“碧万恒融”，似乎已经看不到招商蛇口的地位。

许永军调侃道，“前五是地位，前十也是地位，前二十也是地位”，因此他话锋一转，立马表示，招商蛇口从来都没有刻意保持地位，更看重的是长期可持续发展以及股东回报。

他以打麻将为例，“在没有结束之前都不能说输赢”，所以，如今招商蛇口需要做的就是，在效率与质量之间实现均衡调节。他表示，招商蛇口今年的目标是1500亿，而货值达到3000亿，但如果不把规模限制在可控的范围之内，质量就很难保证。

“保持有质量的发展”这样的声音，与二十多天前“大西洋号”上“有质量的规模”的表态一致，不过，当时多次提及的“高周转”的话语并没有出现在股东会上。

那时，招商蛇口管理层曾一再表态“高度重视高周转问题”，甚至还将此细化到土地上，“地价越便宜，周转就越快；地价越贵，资产周转率就不太一样。”

这样的想法依然是有切身体会的。近两年来，依托着招商集团的央企背景，与国企、央企展开战略合作实现低成本拿地，俨然成为招商蛇口规模扩张的途径之一。

2017年其先后与武钢、昆钢签订合作协议，获得大量低成本土储，进入2018年，又以8.72亿元的交易价格收购东风汽车房地产80%股权，从而获取了武汉及十堰的9个项目，几天前，其又接连与天津市、中国烟草进行战略合作。

股东会上，谈及一系列合作开发，许永军不免有些得意，他提及，从上周四到今天，几乎是“每三天就有两家签约”。谈到兴起处，他还一一列举了最近的签约项目：“江苏签了上千亩的一个项目，前些日子是在昆明，再前一点是天津。”

许永军指出，这些企业的主业都不是房地产，需要找一家对大型、综合项目有持续可开发能力的开发商，比如有40多年开发运营经验的招商蛇口。

不过，说到最后，他还是将一系列的合作归结于“前港-中区-后城”模式，称这是一个产业发展的时间以及空间规律，项目需要整体规划，就需要有整体规划能力的开发商。

除此之外，在这一次股东会上，一季度大幅上涨的利润也引起了股东的关注。4月12日，招商蛇口发布一季度盈喜，预计实现净利55亿元至57亿元，同比上年增159%-169%。

黄均隆介绍，上述利润中，有25.9亿是去年将京沪三个核心项目打包卖给基金所取得的利润。

观点地产新媒体此前报道，去年11月27日，招商蛇口与太盟投资集团按1:4的出资比例联合设立地产基金SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.，规模16亿元。

按照当时公告，该地产基金以境外协议转让的形势收购招商蛇口持有的上海招商局大厦100%股权、上海招商局广场100%股权和北京招商局大厦91%的股权，交易总对价约计50亿元人民币。

彼时招商蛇口称，未来将复制地产基金模式，同时还将综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道，促进商业办公楼的去化，实现资源的有效循环。

黄均隆表示，这种利润来源虽然不象住宅销售利润的一样具有持续性，但也是一种经常性收益，是一种经常性的商业模式，未来依然会通过建立基金，并把物业卖给基金，从而对一些物业进行出表管理。






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