去“宋卫平”化的绿城中国 没有情怀能走多远？

  爱恨情仇、相爱相杀...，2014-2015年宋卫平的绿城与孙宏斌的融创，无疑在地产资本市场上演了一出精彩大戏，双方最终和平正式分手。这起“房产界最大并购案”，又引入了故事的另一个主角：央企中交。

 

去“宋卫平”化的绿城中国 没有情怀能走多远？

  中交：强势进驻 宋卫平：成也中交 败也中交？
 

  2014年12月24日，中交上演了一起“英雄救美”，以60.15亿港元收购绿城24.288%的股权，与九龙仓并列成为绿城第一大股东。2015年5月18日，中交以每股11.46港元代价增持绿城1亿股，持有绿城约28.912%股权成为绿城最大股东，九龙仓退为第二大股东。紧随其后，媒体传出中交系强势进驻绿城董事会并成为控股一方，宋卫平在绿城的话语权不断降低。而随着寿柏年的隐退开始，绿城新增2名来自中交集团的董事：李青岸及刘文生，加上朱碧新、孙国强，绿城中国的董事会中，中交系已占据4席，占据了绝对控股权。如今，刘文生已经代表中交成为绿城中国的董事会联席主席，成为幕后真正的掌舵者。
 

  据绿城内部人士透露，自中交系入驻绿城董事会成为绿城的主人后，在内部“去宋卫平化”就一直在大刀阔斧的进行，刘文生曾放言，“对绿城董事会的改造是为了获得更多投票权，保证大股东能行使决策权。中交强势进入绿城管理层，就是要改造其管理架构，包括内控、业务发展战略等”。而对于宋卫平而言，“成也中交、败也中交。”这一绿城的单一大股东又发起了一场更为彻底的关于绿城和蓝城的重构。2016年6月22日，中交地产事业部召开了一场董事会按下了“前所未有”的启动键。
 

  2016年6月27日，一纸关于蓝城重组方案的公告又引发了业内争议。拟透过公司分立及存续的方式分拆为两家公司，即新蓝城（杭州蓝城致信建设管理有限公司）及蓝城（蓝城房产建设管理集团有限公司），蓝城的代建业务也将被整合到绿城管理中。业内评论，这一调整导致“宋卫平的退路被抄了”。
 

  绿城以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的全部股份，虽收购完成后，宋卫平依然是绿城中国董事会联席主席及执行董事。其持有的绿城中国股份保持不变。意味着蓝城的代建业务正式并入绿城，宋卫平的“蓝城”将不再涉及代建业务，全心投入到蓝城的小镇开发梦中。
 

  “出局者”宋卫平的妥协：一场理想主义与资本的搏斗
 

  同时绿城中国明确公司将整合为四大业务平台：绿城房产、绿城管理（蓝城代建）、绿城资产、绿城小镇。而宋卫平仅负责其中新兴的一块业务：小镇开发，彻底与绿城的房地产开发及代建业务说再见！宋卫平，中国房地产史上以情怀著称的产品教父，正在规划着自己退休前的路径，这或许是他不得不做出的选择：一场理想主义与资本的搏斗，或许只有妥协，退让。淡出一线、放手绿城，才是最好的选择。中交，将主导一场彻底的关于绿城和蓝城的架构调整，而这一切都将和宋卫平无关。
 

  作为“出局者”，宋卫平无疑仅保留了一个绿城精神领袖的形象，因为不管是绿城还是蓝城，在员工的心目中，或是在外界人的眼中，宋卫平依旧是这两座城的灵魂核心，不可复制，更无法被取代。而宋卫平又不得不开展一场小镇战斗的征程，或许这就是他最后的选择和归宿。
 

  宋卫平宏伟的：10年“百镇·万亿”计划 能实现吗？
 

  随着绿城中国地产、管理、资产和小镇四大业务平台浮出水面，宋卫平被指定为绿城小镇计划的“总工程师”，这也是宋卫平的梦想。以乌镇雅园为开端，宋卫平提出了“百镇·万亿”计划，即计划十年打造一百个小镇，实现万亿的销售。在上海，宋卫平第一次详细地阐释过他的小镇梦：“在去养老院前还能工作5-10年的时间，来做出5-10个小镇样板，希望选址在杭州、上海和北京的周边。”宋卫平口中的那个小镇将是一个完整的小型城市，拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。承担着养老的功能，且又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验，可以提供两套教育系统，还规划了酒馆、餐馆、书店、电影院等业态。在小镇产品中，宋卫平式的情怀主义在小镇梦想中又发挥到玲离尽致。
 

  宋卫平的“小镇”理想通过绿城这个平台得以广而告之，但此前已在蓝城酝酿了近十三年。据观点指数统计，宋氏蓝城已在北京、杭州、成都、厦门等地开发了10多个小镇项目，前后经历的时间为13年。其中的关键词是“万亿销售”，在当前恒大、万科、绿地等地产巨头也仅仅是3000亿销售背景下，宋卫平的小镇要在十年做到万亿，无疑是一个巨大的挑战和一张空头的支票。
 

  中交版的绿城中国：严控成本
 

  重心一二线城市的核心区、海外和小镇
 

  2016年绿城中国如愿以偿，成为了房企销售“千亿军团”的一员。中交版的绿城中国在接手后，已经在产品上、投资策略和公司治理上作了改变。尤其在成本控制上，来自中交集团的管理层采取严格的成本控制来降低公司的运营成本，这无疑与宋氏绿城不惜成本、追求产品极致，形成了鲜明的对比。而严格的成本控制，会否对绿城项目的品质和口碑有所影响？
 

  在产品创新上，绿城中国已经推出中式小别墅桃李春风、地铁上盖综合社区杨柳郡、精装高层江景公寓等新产品。据了解，未来绿城中国将力推小镇中心、养老产品、三代高层产品。2：6：2的橄榄形产品格局已经被确立。其中20%投放绿城高端产品，支撑品牌价值成长，60%关注高性价比产品，提升盈利能力；剩余20%适度开发高质量的安置房保障房，强化百姓口碑和社会影响力。
 

  而绿城中国在全国的投资策略也有了相应的转变，重心将是一二线城市的核心区、海外和小镇。为了甩掉此前绿城三、四线城市布局过多的包袱，绿城中国近两年重回一、二线城市，至今已完成土地储备换仓，为此也付出了一些高价拿地的代价。“去宋卫平”化后的绿城中国，在中交的带领下正在全国开启了新一轮的攻城掠地。2017年2月15日，南京鸡年的首场土拍中，绿城中国以38.1亿总价、21745元/平的楼面地价拿下南京西善桥地块，成为中交版绿城在南京拿下的第一幅地块。而此前包含东方兰园、绿城东方玉园、绿城南京桃花源、宝华桃李春风、绿城深蓝等项目均为东方代建或合作项目。而伴随着绿城中国的正式进驻，今后南京所有代建项目均不得使用绿城品牌，这也意味着宋氏绿城与南京的真正告别。
 

  业内分析师表示，此轮绿城中国已经完成土地储备换仓，手握1500亿元左右可售资源。而中交和绿城都希望实现彼此长处的结合，中交在100多个国家达2000万平方米的土储，将会是绿城中国走向海外的支撑。至于毛利率和盈利水平，中交版绿城也有一个“大饼”。绿城未来将是“理想生活综合服务商”，而“服务平台化、开发专 业化、地产金融化”将是转型战略，为的是打造一个房地产全产业链、市值更高的混合所有制特色企业。
 

  没有了宋卫平的“情怀”，中交的绿城中国能走多远？
 

  业内人士称，在中国房地产市场调控大浪中，绿城中国摔过跟头，如今对控风险有更高的要求，不独揽高价地，输出绿城豪宅的品牌，引入合作者共同开发，降低资金压力，是摊薄风险，稳定发展的重要策略。但目前绿城中国遇到的最大问题将是，在去“宋卫平”化之后，及对项目严控成本后，中交主导的绿城中国产品力及品质会不会出现大幅下降？
 

  或许在宋卫平看来，绿城跟谁姓都不重要，重要的是它能茁壮成长。只是不知道，引入资本实力雄厚的央企中交后，对于绿城来说究竟是“狼来了”？还是一场皆大欢喜的“双赢”？还是一句话，去“宋卫平”化的绿城中国，究竟能走多远？我们期待看到更多惊喜。






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