独家揭秘：惠州最抢手的户型产品

2017-07-28 18:07 来源:惠州中原战略研究中心

楼市成交新特征｜产品篇

在全国调控收紧的大背景下，惠州2017上半年市场预期表现稳中向好，据惠州中原数据统计，上半年一手住宅成交面积646.70万㎡，同比下降24.6%，成交量相比去年同期有所下滑，主要是受限供应端缩量。
整体市场主要呈三方面变化：一、是市场交易方面，市场预期向上，购房者入市愿望保持旺盛，因热点区域库存紧缺导致开盘持续高去化；二、是产品方面，市场需求发生改变，促使中大户型成交占比攀升，三房或四房或将成为市场的主要支撑；三、房企方面，品牌房企凭借其品牌效应及营销能力在各区域均明显跑赢市场，收获颇丰，占据巨大的份额。

历年惠州市住宅面积段成交结构变化图

数据来源：惠州中原战略研究中心

『户型需求： “舍小趋中大化”』

在全面二孩政策落地后，家庭多子化成为趋势，家庭住房需求结构也在发生变化；另一方面，随着购买力的提高，以小换大、以旧换新已成为不少改善家庭实实在在的“刚性需求”，促使购房者对户型的需求不断发生变化，市场成交产品结构也随之发生变化。
据惠州中原数据显示，2017年1月至2017年6月，户型面积段在90-120m²成交23484套，占比达37%，从2012年占比29%到2017年占比37%，比例有明显的上升趋势；另外，120-144㎡产品成交11395套占比为18%，初步显露出上升的迹象；反观面积段60-90㎡产品的成交占比有小幅的下降趋势，预示着轻改善户型或成为惠州楼市的主流。

不同面积区间的客户地图

数据来源：中原数据平台

『客户布局： “近大远小原则”』

从不同面积段的客户分布地图来看，100m²以上的中大户型，一般以自住考虑居多，客户主要集中惠州本地及深圳、东莞等周边城市；相对应的，跨省置业的客户多选择小户型产品为主，一、置业门槛低，二、基于产品面积小、总价较低，后续容易出租、转手等。

历年惠州市住宅户型成交结构变化图

数据来源：惠州中原战略研究中心

『注重户型设计强调合理、实用』

值得注意的是，虽然产品开始往中大户型靠拢，但此类改善型客群亦不是一味追求大面积，而是更注重户型设计体验。从目前惠州楼市的成交结构来看，两房和三房仍是最主流的户型，数据显示，三四房产品成交占比明显提升，三房占比已达42%，三房比例则出现逐步上升，仍有扩大之势，三房或四房或将成为市场需求主流，而小户型显然不能完全满足基本居住功能，占比由37%下降至31%，中小户型产品比例明显降低。

历年惠城二手房面积段成交结构变化图

数据来源：惠州中原战略研究中心

畅销产品趋于中大户型的现象在二手房市场也得以印证。历年惠城区二手房成交数据统计显示，2017上半年120-144m²产品成交占比16%，由12年的13%至2016年18%，涨幅达5%；反观60m²以下的小户型产品，由12年成交市场份额还是24%，到了2016年占比仅16%，连续4年下跌且跌幅明显。
在中大户型产品日渐受到市场青睐，成交占比上扬的同时，小户型产品则呈萎缩迹象。

近5周全市开盘项目概况（部分）