中原官网发布丨调控不止步楼市进入“五限时代”[月刊 201705]

2017-06-09 17:16 来源:惠州中原战略研究中心

政策经济

5月PMI持平去杠杆仍将延续

国家统计局网站公布，2017年5月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51.2%，与上月持平，连续10 个月位于临界值以上，国内经济稳定增长的态势较为明确。本月PMI细分项指标环比走稳，反映中国实体经济动力仍然充足。

财新PMI及中国官方PMI指数（200601-201705）

数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

制造业继续保持平稳增长的发展态势。主要特点：一是市场供需两端持续扩张；二是消费品制造业增速有所加快；三是中小型企业活力有所增强。

市场迎来大利好央行MLF操作投放4980亿

中国人民银行6月6日开展MLF（中期借贷便利）操作向市场投放4980亿元，期限1年，利率3.20％。早在5月末，央行表示已关注到市场对半年末资金面存在担忧的情绪，称考虑到6月份影响流动性的因素较多，拟在6月上旬开展MLF操作，并择机启动28天逆回购操作，保持流动性基本稳定，稳定市场预期。

进入6月以来，央行先是恢复了公开市场操作净投放，而后对逆回购操作期限组合进行了调整，以28天期逆回购替代14天品种，形成“7天+28天”的逆回购期限组合。 “7天+28天”逆回购形成了长短搭配的期限组合，既可平抑短期流动性波动，又可针对性提供跨季流动性支持，稳定市场预期。

业内普遍认为央行此次，一方面要保持流动性基本稳定，以维护金融稳定、支持实体经济；另一方面稳健中性的货币政策操作应当是不紧不松的，要为去杠杆、防风险保持适宜的流动性环境。这就要求未来要处理好两方面的关系。

调控不止步楼市进入“五限时代”

进入5月以来，楼市整体成交表现有所降温，但并未阻止政府的调控决心。为全面贯彻落实好中央“房子是用来住的、不是用来炒的”政策方针，同时，随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化，多地房地产调控政策手段进入深层次扩围。据统计，自2016年四季度以来，全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次，内容涉及信贷、限购、土地出让、二手房交易监管、住房转让年限增加等，楼市调控层层加码。

从限购、限贷、限价后，到限售、限商模式在一线城市全面的开启；从各城调控到多城合作围堵投机行为；从新房市场调控至二手房市场监督。这一切都表示，政府对楼市调控的决心，楼市调控将继续向更低层次及前期非热点区域城市扩大范围，新房还是二手房市场管控也将愈加严格。

珠三角城市发展因城施策疏解非核心功能

5月31日，广东省第十二次党代会报告全文发布。该报告提出，珠三角必须以全球视野，对标先进国家和地区，努力打造成为社会主义现代化建设的先行区，引领带动全省向更高发展水平迈进。

同时，在5月26日广东公布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》报告提出，从优化城镇规划建设管理的角度，提出要推进珠三角城市控容提质，并“因类施策”明确珠三角各市发展的基本逻辑。

从优化城镇规划建设管理、提升珠三角一体化水平、推进珠三角与粤东西北一体化发展、深化粤港澳合作4个维度发力建设珠三角世界级城市群。

具体分析，广州、深圳要严格开发规模、强度、边界管控，有序向周边城市疏解非核心功能；

省政府发文：着力防范金融和房地产市场风险鼓励推行现房销售制度

广东省人民政府关于印发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，通知指出要着力防范金融和房地产市场风险，加大房地产中介市场监管力度，鼓励推行现房销售制度，严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款。

1.坚持分类调控，因城因地施策，科学管控土地供应规模和时序，把商品房库存规模控制在合理区间，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制

2.制定落实省房地产专项整治实施方案，开展房地产市场专项整治行动，加大房地产中介市场监管力度，依法从严查处虚假宣传、哄抬房价、捂盘销售等违法违规行为

3.密切监控房地产市场发展动态，建立资金链断裂项目台账

4.加强商品房预售资金监管，强化商品房交易合同网签备案，鼓励推行现房销售制度

5.严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款

[中原观点]控风险是今年政策的关键词，今年的楼市调控也重点针对降杠杆、去泡沫。推行现房销售制度，对购房者来说，置业更有保障，可以避免购买期房遇到的货不对板等情况，但对于开发商而言，回款周期加长，资金链面临压力将大幅增加。虽然现房销售已有先例，但是广东省的层面下发红头文件，意味着现房销售制度很有可能发展成为主流趋势。

一线城市上调房贷利率惠州收紧首套房贷利率
4月底起，北京、上海、广州等一线城市开始收紧信贷，相继取消或上调房贷利率优惠。据统计显示4月全国首套房平均利率为4.52%（近9.5折），环比上升0.67%，已连续4个月上升。二套房平均利率为5.39%，小幅波动。35个城市533家银行中，除12家停贷银行外，共有511家银行执行基准利率上浮10%，为当前二套房贷款的主流利率。

佛山楼市调控第三波：二手房加入限购队伍

5月31日，佛山市政府发文再次加强住房限购政策：在限购区域执行商品住房限购政策，其中包含新建商品住宅和二手商品住房，意味着佛山二手房纳入限购范畴。这是去年10月以来，佛山楼市政策调整的第三波。

市场动态

房企格局再变新前5月房企“千亿阵营”增至5家

2017年以来，全国各地调控政策纷至沓来，热点楼市降温开始显现，但一线房企依然拿地不止，销售不减。据克而瑞最新统计数据显示，前5个月，突破千亿销售额的房企增至5家，除了碧桂园、万科与恒大之外，保利与绿地成为新入局者，中海、融创、龙湖与华夏幸福等虽未突破千亿，但冲刺千亿势头不减。

前5月卖地破万亿一二线土地溢价率创5年新低

今年前5个月，土地市场逐渐回归平稳。中原地产研究中心最新统计数据显示，2017年前5月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103.8亿元，同比上涨33%。

而土地溢价率在明显降低，其中，一二线城市同比明显下调，特别是一线城市，经营性用地溢价率平均为21%，达到近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%，刷新了历史纪录。

从调控强度上来看，热点一二线城市调控政策出台密度和力度较强，土地溢价率受各种调控政策后市场表现所抑制。比如房价涨幅明显收窄，这都是影响一二线城市土地市场表现。而三四线城市土地供应充足，调控政策的相对宽松，引得房企争相觅食的现象。整体房地产市场的热度将从一二线转移到三四线。值得注意的是，三四线城市高溢价、高单价地块频出，“面粉贵过面包”现象隐现。

红五月楼市遇冷重点城市成交降温

最严调控启动已有两个半月时间，在调控影响下，传统楼市旺季“红5月”光环不再，目前的楼市陷入胶着状态，开发商与购买者大部份处于观望心态，并不着急出手，静观其变。

粤港澳大湾区视野下各地房企深度布局惠州

2016年底至今的多场土拍中，开发商频频在穗深周边城市举牌。特别是粤港澳大湾区的出炉后，房企更是深度布局珠三角“环穗”、“环深”区域。通过入股、并购和拍地渠道，融创目前已进驻9座珠三角城市中的8座，并在战略层面将穗深定为重点发展的六大区域之一。自去年5月收购惠东惠东莱蒙水榭湾后，今年5月融创再度通过入股惠州本土公司惠州市岭湖投资，将与他人合作开发旗下位于惠阳秋长项目。这里融创在惠州正式获得的第二个项目。