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中原官网发布丨土地市场分析:交投活跃 竞合加剧[2016-2017年刊系列]

2017-01-21 10:02 来源:惠州中原研究中心


       2016年,从“去库存”到“抑泡沫”,各种政策相继实施,楼市备受关注。虽第四季度市场明显降温,但纵观全年市场整体表现畅旺,显现量价齐涨态势。楼市的火热带动土地市场爆发,全国土地市场表现雀跃,地价不断攀高,地王频现。
惠州土地市场也跟随着全国浪潮,今年的成交表现出色,热度回归,特别是二季度以来,市场交投活跃,除了通过招拍挂的途径拿地,房企在惠州兼容并购的举措频发,通过收购项目、收购土地、协议出让等方式,加强在惠州的战略布局,房地产开发投资热情高涨。
       随着惠州在珠三角一体化战略地位的提升,以及深圳东进战略的实施,惠州将承接更多的红利释放,此外,政府对城市规划发展极具战略目光,促使房企对惠州市场信心十足,加大战略性拿地的力度, 2017年惠州土地市场热度仍有可能持续。
 
       热度回归  中心区发力

       2016年,惠州市经营性土地挂牌165宗,挂牌面积合计373.08万㎡,经营性土地成交117 宗,成交面积合计241.44 万㎡。自2012年供需高峰后,供需量走低已是一种常态。正因如此,楼市销售的回升,土地资源更为珍贵,2016年土地市场呈现的是一种物以稀为贵的火热竞争局面。

图2-1  惠州市历年经营性土地成交情况(单位:万㎡)
数据来源: 惠州中原研究中心
 
       2016年整体交易呈现前低后高的走势,年初土地供应一度收紧,但从春节后,大批深客涌入惠州,楼市强劲反弹,库存一度告急,在这样局势下,市场需求急速加大,让压抑已久的土地市场出现逆转。楼市回暖让开发商重燃对房地产市场的信心,投资意愿上升,同时,去库存后资金回笼充裕,推出地块受到开发商的追捧。
      从4月份起,土地市场逐渐从淡静转为活跃,土地成交逐月企稳并在9月份达到峰值,新政后,市场一度回归平静,但政策逐步消化,加上年底政府推地密集,土地交易在12月份再回高峰。从土地市场的交投氛围来看,可以预见,房企对惠州楼市长线看好,并逐渐增加开发投资力度,增加土地储备,从这一点来看,惠州房地产市场中长期活跃的趋势不改。


图2-2  惠州市2016年每月经营性土地成交情况(单位:万㎡)
数据来源: 惠州中原研究中心
 
       交易活跃,也带动了价格的上涨,今年整体土地成交金额同比有所上升,而中心区域土地抢手,土地出让金额高,是整体收入提升的主要原因。2016年全市经营性土地成交金额为66.19亿元,同比增长39%,惠城区及惠湾区域的成交金额占总体的六成,其中惠城区占比为26%、惠阳区19%及大亚湾18%。
      究其原因,这与其楼市成交表现,及区域定位、规划格局密不可分。今年核心区域市场需求旺盛,深客不断外溢,流向临深的惠湾片区,市场量价齐涨,其辐射作用刺激作为主城区的惠城,惠城区楼市走势一路开高,三大区库存去化迅速,市场曾出现“有客无房”的情况,同时,规划利好、交通便利,深莞惠未来实现经济半小时生活圈,更使开发商看好后市,急于拿地补仓。


图2-3  惠州市2016年各区县经营性土地成交情况(单位:万㎡)
数据来源: 惠州中原研究中心


       溢价频出  地价创新高

       2016年,土地价值凸显,溢价率明显扩张,全市经营性用地成交117宗,溢价20宗,平均溢价率为95%,同比增长71%。从二季度开始,溢价频繁出现,此时正是楼市全年当中最火爆的时刻,且开发商去库存加速,对优质土地的需求加大,拿地资金充足。而政府也通过扩容、旧改、新城规划等一系列可持续发展策略,有量度的提升中心区域优质土地供应,土拍竞争愈加激烈,溢价率上涨。

惠州市历年溢价率走势
数据来源: 惠州中原研究中心
 
       从各县区溢价情况来看,溢价产生集中于惠城区、惠阳区、大亚湾及惠东县四个区域,其综合溢价率分别为83%、72%、153%及125%,同比都有大幅度的增长。区域的发展加深了房企对其青睐的程度,特别在今年楼市成绩突出的前提下,土地需求加大。值得一提的是,在今年5月初出台的深圳东进战略,未来深惠融城的趋势进一步加强,惠州迎更多的发展机遇。

图2-5  惠州市2014-2016年各区县溢价率走势
数据来源: 惠州中原研究中心
 
表2-1  2016年惠州市各区县溢价土地一览表(单位:万元)

数据来源: 惠州中原研究中心
 
       溢价率在高位运行,土地价格随之增加,地价也不断增长。 2016年成交地面价为2742元/㎡,同比上涨67%。地价的飙升,主要原因有几个方面,其一,中心区域土地供应有限,房企热追,土地市场出现“僧多粥少”,导致市场竞争加剧;其二,货币环境宽松,房企资金链渠道广泛,且前期销售理想,资金充裕;此外,房企看好惠州发展前期,决意深耕惠州,企业投资重心落点惠州。值得警惕的是,地价快速攀升将带来风险的增加,“面粉”价格直接影响到“面包”的售价,在当前行业规范从紧,政策信号从严的环境下,必须严防泡沫风险。 

图2-6  惠州市历年土地交易地面单价(单位:元/㎡)

数据来源: 惠州中原研究中心


 
       巨头争霸  竞争格局惊变

       自2015年下半年开始,品牌房企对惠州土地市场关注逐渐加强。进入2016年,惠州楼市大热,促使品牌房企加强在惠州战略布局,开启夺地模式,市场可谓“烽烟四起”,市场竞争更趋白热化。2016年品牌房企通过招拍挂拿地面积占全年招拍挂土地成交面积的34%,同比增长6%,这是自2009年以来,占比最大的一年,与此同时,2016年惠州市土地成交金额排名前十中,有六成是来自品牌房企。品牌房企拿地规模提升,这意味着,未来惠州房地产市场格局会以品牌房企为主导。

图2-7  惠州市历年品牌房企拿地占比情况土

数据来源: 惠州中原研究中心

 
       品牌房企夺地之战,可以划分为两大阵营:一个是以本地品牌房企为核心,另一个是外来全国百强品牌房企。他们的共同点是计划长期发展,即便是土地储备较为充裕,但面对优质土地供应稀少的情势,纷纷加大战略性拿地的力度。两大阵营的区别在于战略布局方向不同,本地品牌房企是从扎根区域向外扩张,而外来品牌房企业看重临深或新兴城市规划区域,不断由外向内入侵式发展。
      同时,外来品牌房企进入惠州市场除了通过招拍挂形式购地之外,也会选择并购和合作开发的模式进入。通过并购,房企以相对较低的价格获得土地,这是房企揽储土地的最直接方式,并购也是外来房企快速进入市场扩张的最直接的途径。在惠并购规模较大的房企有碧桂园恒大,其中碧桂园在2016年内并购数家本地房企,从而获得超过10个项目和多宗储备土地,且在今年11月碧桂园以并购的形式正式进入惠城区市场,战略布局由外围逐渐向中心慢慢聚拢。

表2-2  2016年外来品牌房企在惠州市拿地明细一览表(单位:万元)

数据来源: 惠州中原研究中心

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