惠州市惠城区二手楼市月刊 [2016]第10期

2017-01-20 17:57 来源:惠州中原研究中心

宏观市场

10月房地产信托规模大幅下滑

新政下的房地产信托规模大幅下滑，10月份集合信托市场业绩惨淡，不仅成立规模大降，平均收益率也在破7后继续走低。10月份房地产信托成立规模骤降，为63.36亿元，仅达上月的三成，还不及去年同期水平。此外，具有政信合作背景的基础产业信托也反常跳水，成立规模仅55.21亿元，环比大降近七成，达今年以来单月最低点。

房地产信托在今年前三季度呈现出稳中有增的趋势。不少信托公司纷纷顺势扩张房地产业务。而随着房地产调控政策的密集出台，房地产信托业务短期内也将回落。楼市新政对房地产信托市场造成了一定影响，更主要的是基于对房地产信托项目风险的担忧。

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

惠州明令:商品房申报价格明显过高将暂停销售

惠州市发展和改革局与市房管局联合下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，遏制开发商通过虚高申报监制价格，在销售过程中随意提价或打折，扰乱房地产市场价格秩序的问题。《通知》明确表示商品房实际成交价格低于监制价格10%将被锁盘。

1、商品房申报价格过高将暂停销售
规定商品房申报价格须与市场价格相适应，对房地产开发企业申报的价格明显过高的，不予办理申报监制，暂停其销售行为；
2、申报价格监制后两月内不能调价
3、商品房明码标价须与监制价格一致
4、商品房销售明码标价必须与申报监制的价格一致，标价不一致的，将锁定该楼盘网上签售功能。

中原观点：该规定的实施，将促使开发商加强价格自律，促使其理性定价，尤其是在近期防止开发商频繁上调价格，规范价格行为，在维护房地产市场价格秩序稳定方面发挥积极作用，稳控房价上涨。

楼市信贷收紧严控房企融资及取消首付贷产品

近日，中国银监会明确提到“严控房地产金融风险”，其中包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域等多项内容，在年内首次将监管目标公开指向了违规进入房地产领域的银行理财资金。

继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所（明确房地产公司债不得购置土地后，央行上海总部11月3日又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，维护房地产金融市场秩序。从而进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。

与此同时，首付贷、抵押消费贷产品全部被取消。监管部门近期正在加大排查房地产配资、收入证明真实性等工作力度。
政府的桉市调控政策让住房的投资炒作退出市场。同时，对市场各种首付贷及众筹投资严格整顿，也让许多高融资杠杆立即去除。这进一步表明了政府调控的决心，也是对市场信心的冲击。

楼市掀最严房企检查风暴惠州多个项目被查出违规行为

10月中旬，住建部提出进一步整顿规范房地产市场秩序后，国内大范围地区快速开启对房企、中介等违规行为的严查模式。惠州由市房管局、住建局、工商局和发改局等多部门牵头成立的惠州市房地产市场专项检查组分片区巡查工作，分赴各县（区）开展专项检查，多个项目被查出不规范行为。检查的内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为。

惠州“扫楼行动”持续推进 20个项目有违规现象

惠州市10月中旬启动的全市房地产市场专项检查还在持续进行，目前全市已有超过20个项目被查出存在违法违规行为，主要包括标价与实际价格不一致、预售证等信息公示不完善、宣传广告不规范等，这些项目及房企都将受到相应的处罚措施。

调控效果显著楼市地市高烧齐退

国庆新政潮过去一月有余，调控的效果在土地市场、新房市场、二手房市场都有显著的效果反馈。
土地市场:相关媒体公布的数据显示：10月份40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌，成交均价下滑最明显，由9月份的9614下滑至10月份4195，下滑56.36%
新房市场:国家统计局15个热点城市监测数据，10月上半月，13个城市房价涨幅收窄，（深圳、成都）两个城市房价下降，其中深圳新房价格指数下降0.3%。
二手房市场:国家统计局二手房市场数据显示，约七成的二手住房业主下调了报价。深圳中原研究中心数据显示，深圳10月份二手住宅成交均价56790元/平方米，环比上月下跌4.2个百分点。

中原观点：本次调控范围广、力度大，尤其在宏观经济出现筑底企稳迹象以后，中央对冲击楼市信心、抑制楼市过热的决心更坚定，执行也更有力，因此效果立竿见影。政策收紧还在持续，市场信心持续下挫，对于此前高价拿地的房企来说，存在一定的风险。而此前已经消化了大部分库存的区域，新货也因严厉监管而难以及时入市，经历了短暂的产品空缺后，可能要面临扎堆入市的尴尬局面。

第三东江大桥已动工规划双向8车道连接江北下角

据悉，惠新大道及梅湖大道工程正在推进中，其中该项目重点部分第三东江大桥已动工建设，正进行桥梁桩基和钢栈桥施工，力争2019年4月完工。

惠新大道-第三东江大桥

惠新大道全长约16.5公里，起点位于三环路与惠博大道立交处，最终与仲恺大道四环路立交相接。目前市中心区的外环路网尚未合围，三环路的南、北、东面都已连通，唯独少了西面，而惠新大道就是让三环路形成合围的最后一环。第三东江大桥长约957.6米，是该项目中的施工重点和难点，规划双向8车道，将采用预制、现浇构造等跨越东江。

中原观点：惠新大道建成后尤其对仲恺的发展具有极大推动作用，以后开车往返仲恺、江北的市民，单程或只需20分钟即可，可让市中心区的外围大环线交通形成合围，并将带动下角片区与仲恺高新区的发展。

三级市场概况

楼市特点

成交： 本月惠城区二手商品房过户数为1624套，环比下降41.37%。其中二手住宅过户数为1456套，环比下降43.46%，同比上升78.87%，过户面积为15.9万㎡，环比上升68.96%。
价格：本月惠城区二手商品房过户均价为3132元/㎡，环比下降5.56%，同比下降27.38%；其中二手住宅均价为3562元/㎡，环比下降1.37%，同比下降13.18%。
展望：随着惠州新政落地不断深入，多部门协调联动严厉执行，楼市交投氛围转淡，购房者购房积极性有一定减弱，短期内，促使房价涨幅明显收窄，保持稳定的态势。

三级市场成交

成交套数：根据惠州市房管局统计数据显示，本月惠城区二手商品房过户数为1624套，环比下降41.37%，同比上升77.49%。其中二手住宅过户数为1456套，环比下降43.46%，同比上升78.87%。
受新政政策的影响，一路高歌猛进的市场突然悄然而至，本月二手房成交量相比上月大幅下挫，再次跌破两千套。但同比去年同期，成交量依然处于高位水平。

成交面积：本月惠城区二手商品房过户面积21.60万㎡，环比下降37.01%，同比上升1.1倍。其中二手住宅过户面积为15.91万㎡，环比下降43.28%，同比上升68.96%。

成交金额：本月惠城区二手商品房成交金额67643万元，环比下降40.51%，同比上升51.27%。其中二手住宅过户金额为56666万元，环比下降44.06%，同比上升46.69%。

三级市场成交均价

本月惠城区二手商品房过户均价为3132元/㎡，环比下降5.56%，同比下降27.38%；其中二手住宅均价为3562元/㎡，环比下降1.37%，同比下降13.18%。

三级市场成交片区分析

在惠城区的各片区中，成交前三的片区分别为河南岸片区成交2602套、江北片区成交237套及龙丰片区成交188套，仲恺成交175套，受一手房客源外溢的影响，仲恺房源销售量排名提前，其次金山湖、东平及水口分布成交128套、102套及107套。受新房入市门槛提高，导致客源外溢至三级市场，金山湖、水口、仲恺等新兴片区的成交量占比有一定提升。