惠州市惠城区二手楼市月刊 [2016]第9期
2017-01-20 17:57 来源:惠州中原研究中心
宏观市场
9天21城相续发布新政 市迎来新一轮调控大潮
伴随中国楼市传统旺季“银十”月的开局，多地房地产市场刮起调控风暴。从9月30日到10月8日，短短9天时间，北京、天津、成都、合肥、南京、深圳、广州、东莞、惠州等21个城市密集发布楼市调控新政。
这20个发布调控新政的城市，涵盖全国一线、二线、三线的城市，各自的调控力度不一。这一轮的政策收紧从长三角开始，向珠三角城市蔓延，逐步波及内陆地区，从一线城市开始，逐步向二三线城市扩围，政策趋紧信号迅猛。
从各地集中出台的政策看，主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会加入调控行列。
惠州发布楼市新政 从严监管市场
10月4日晚间，深圳，广州发布楼市新政，同时限购和限贷。惠州也于10月6日发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，文件中“严厉查处”“依法查处”“暂停销售系统”等字眼出现频率极高，覆盖了房价限制、商品房销售行为、资金监管、房企及中介机构行为等各方面的监管措施，政策力度不大，但敲打的意味甚浓。
在出台政策的20余城中，惠州政策显得相对温和，仅是从市场监管的角度对既往政策进行了强化和重申，尽管本次政策相对惠州以往出台的所有政策，力度都有所加大，且重提了“限价”政策，但对限价的幅度却未有明确提及，与其他明确价格幅度的城市相比，显得力度不足，身处这样的政策大环境中，惠州本次出台政策的力度只能说是和风细雨，力度较轻。
这样的政策力度落差，主要是各地楼市热度各有不同，惠州尽管价格涨幅偏高，但主要由于供需矛盾造成，土地市场并未出现虚高、炒卖等泡沫，市场仍能通过自身的供需调整而走向平稳的状态。
惠州楼市新政首提中介整顿：执证上岗，诚信管理，加强中介监管
重点摘选：禁止房地产开发企业利用无证经营、未备案中介机构进行商品房销；不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造营销恐慌；对存在违法违规行为的房地产中介机构和从业人员，责令限期改正，对违法违规的房地产中介机构，按规定取消其二手房网上签约资格，并对其从业人员依法依规追究有关法律责任。
解读：针对中介的监管与整顿，意味着监管层对参与市场活动的各个角色都设定了相关的监管渠道，并且“违法必究”，明确对违法行为持“零容忍”态度，目前各监管部门已经明确时间表，10月15日前，各中介机构必须加强对从业人员的培训，在政策指导下进行彻底的自我整改，肃清行业风气，自觉维持行业良好秩序。
国土部：全国各地将停止审批别墅类供地
近日，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。
在2003年，国土部曾发出《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。此后，别墅类用地的管控持续升级。这次管控与之前相比，国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。
目前市场上对别墅的需求依然旺盛，而业主也较为惜售。加上别墅用地的减少，未来更为稀缺。
中原二手住宅价格指数
房价全线大幅上涨 引发市场强力调控
2016年9月，八大城市房价环比全线上涨，天津、北京、成都涨幅达历史高位。其中除了南京、重庆外，其他城市中原二手住宅价格指数涨幅均出现扩大，而重庆由跌转涨，南京则是涨幅有所收窄。
9月末以来，全国掀起一轮调控高潮，共有22个城市出台楼市收紧政策。而此次调控升级，背后的一大主要因素就是热点城市的房价快速大幅上涨。中原二手住宅价格指数覆盖的八大城市中，重庆房价同比涨幅显著低于其他城市，因而仅重庆未在此次调控之列。
本轮热点城市房价上涨伴随的是前期政策环境和住房信贷的极度宽松，而随调控升级、信贷收紧，市场短期内出现观望行情甚至量价调整的情况不可避免。
中原二手住宅价格指数（2013.01—2016.07）
数据来源：中原集团研究中心
三级市场概况
楼市特点
成交：本月惠城区二手商品房过户数为2770套，环比上升30.11%。其中二手住宅过户数为2575套，环比上升28.69%，同比上升1.43倍，过户面积为28.05万㎡，环比上升29.52%，同比上升1.04倍。
价格：本月惠城区二手商品房过户均价为3316元/㎡，环比下降7%，同比下降17.57%；其中二手住宅均价为3611元/㎡，环比上升0.57%，同比下降11.13%。
展望：从9月末到国庆假期，全国22个城市出台楼市调控新政，调控大范围升级后，市场信心将会受到打压。就惠州而言，新房市场短期内受影响较大，二手房市场后续也将受到一定的波及。
三级市场成交
成交套数：根据惠州市房管局统计数据显示，本月惠城区二手商品房过户数为2770套，环比上升30.11%，同比上升1.35倍。其中二手住宅过户数为2575套，环比上升28.69%，同比上升1.43倍。
本月二手房成交量创下2012年以来最高纪录，从市场整体走势看，进入2016年二季度以后，二手房成交体量上升到一个新的梯度。
数据来源：中原集团研究中心
成交面积：本月惠城区二手商品房过户面积34.29万㎡，环比上升41.49%，同比上升68%。其中二手住宅过户面积为28.05万㎡，环比上升29.52%，同比上升1.04倍。
数据来源：中原集团研究中心
成交金额：本月惠城区二手商品房成交金额113705万元，环比上升31.59%，同比上升38.48%。其中二手住宅过户金额为101298万元，环比上升30.25%，同比上升81.57%。
数据来源：中原集团研究中心
三级市场成交均价
本月惠城区二手商品房过户均价为3316元/㎡，环比下降7%，同比下降17.57%；其中二手住宅均价为3611元/㎡，环比上升0.57%，同比下降11.13%。
数据来源：中原集团研究中心
三级市场成交片区分析
在惠城区的各片区中，成交前三的片区分别为河南岸片区成交409套、江北片区成交372套及龙丰片区成交346套，金山湖片区本月成交313套，排行第四。从各片区成交量排名的情况看，龙丰、江北、河南岸仍然是二手房成交的主力片区，但金山湖、水口、仲恺等新兴片区的成交量逐步增长。
数据来源：中原集团研究中心
三级市场成交结构分析
从成交结构来观察，各面积段的产品成交量涨幅较为均衡，涨幅均在二、三成左右，其中60-90㎡、90-120㎡及120-144㎡三个区间内成交的产品分别占比26%、27%、20%。 60-144㎡范围内的产品仍是成交主力。
数据来源：中原集团研究中心
三级市场成交排行
本月份的二手房交易中，本月成交量最大的项目仍然是东江学府，成交套数71套；东湖花园本月成交66套，位列第二；雅居乐白鹭湖本月成交58套，排行第三。本月成交30套以上的项目有11个，比上月增加5个，多个热点项目成交量均有较大突破。
数据来源：中原集团研究中心
