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【Ben钟话市12期】半年特辑:新格局 新趋势 新取态

2017-07-14 20:17 来源:惠州中原战略研究中心



       【引言】新形势下市场走势是否出现新的特征?下半年会有什么样的行情?惠州是否会加入“限购大军”?惠州中原战略研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市,惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧,聚焦行业动态,洞悉市场表象背后的前因后果,把握市场风向,直击楼市真相!
       
       半年特辑:
新格局  新趋势  新取态
       关键字:市场新特征  供应释放  信贷收紧  谨慎预期    
       话市人:钟志斌(Ben.z)
                      惠州中原董事总经理
                      深耕惠州十余年,惠州地产代理行业领军人物

       BEN钟话市(2017年7月):
 
       问:惠州上半年市场整体表现如何,新形势下市场走势是否出现新的特征?

       总体来说,上半年惠州楼市表现仍然稳健,全市成交6.3万套、签约面积647万㎡,同比下降26%,整体呈现量跌价稳的格局。
       惠州虽然没有出台“限购”政策,但在严格“限价”以及政府对房地产开发加强管控之下,楼市过热的态势已经得到明显的控制,呈现出调控下的 “新平衡”。
       此外,上半年市场走势还有几个新的特点。一是在区域热点方面,传统的主流热点区域,比如惠湾、惠城和仲恺虽然还是客户关注的首选,但是不同区域的分化程度在缩减,之前客户关注较少的博罗、惠东(县城)两个区域,在上半年成交都明显比之前活跃。二是从客源市场来看,外来客的购买腹地在扩围。特别是深圳客户,随着他们对惠州楼市认知的改变,选择购买的区域也从过去习惯认同的一线临深向二线临深直至向惠州市区腹地推进,换言之,惠州接受外溢需求辐射的区域更多更广。而从成交产品结构上看,“两孩政策”对客户购房取向的影响开始显现,上半年中大面积的首改户型占据主流,小三房和两房过渡型产品市场偏好开始明显下降。

       问:未来惠州市场走势会发生什么变化,特别是下半年会有什么样的行情?

       从长远趋势上看,惠州楼市值得乐观毋庸置疑。粤港澳大湾区已经成为最重要的国家战略之一,我们相信随着相关的具体规划和措施的逐步出台,区域融合、城市边界淡化的趋势不可逆转,对整个大湾区内每个城市都将带来极大利好。同样,惠州的城市、经济和楼市发展都迎来全新格局。
       但从中短期来看,我认为对惠州市场仍要保持谨慎态度。
       首先,我们应该充分关注“供应”问题。上半年全市新批预售仅500万㎡,而根据中原监测的供应量数据显示,下半年预计将有效释放的有800-900万㎡,虽然下半年的供应放量会比较明显,但是纵观全年1300万的供应,也远远低于年初市场预期,虽然绝对数值不小,但是仍可能不足以平抑市场旺盛的需求,由此为稳定楼市目标的实现带来隐忧。
       根据年初政府公布的数据,全市有超过4000万㎡的新开工建设量,潜在供应大、但有效释放不足,将可能会导致积压的潜在供应在未来某个时间点集中释放,形成阶段性的供应峰期,届时市场压力将会急剧增加。
       此外,我们还需特别关注银行信贷政策的收紧趋势。近期各大银行针对首套房贷的优惠已经全部取消,部分银行甚至上浮首套利率5%-20%、最高的上浮40%。如果银行政策持续收紧,那么肯定会令到客户购房门槛不断提高,市场总体的购房需求会随之下降。
       总而言之,在未来供应放量及信贷政策收紧两个因素的叠加影响之下,对下半年以及明年楼市的判断应该适当谨慎,更加稳妥。

       问:怎么看待当前惠州的楼市调控政策,惠州是目前临深城市中唯一没有出台“限购”政策的城市,未来会不会继续调控加码甚至出台“限购”?

       我认为惠州不应该也不需要出台“限购”政策。 
       惠州楼市是一个外向型的市场,特别是紧邻深圳的区域,本地购房需求小、外地溢出的购房需求大,成交客户主要以外地特别是深圳为主,在大湾区融城的趋势下,惠州楼市供应用于满足深圳溢出需求,其实也符合城市间协同和功能互补的发展趋势。但是,如果一旦“限购”,成交一定会跌至冰点,高库存压力重现,对于楼市的健康发展没有好处。
       同时,惠州市场有自身的调节功能。楼市潜在供应巨大,只要供应被有效释放,市场热度以及楼价预期就会下降。特别是随着年底或明年上半年供应峰期到来,供需格局将会发生改变。非但无需调控加码,甚至已有的部分政策和措施都应该逐步退出,市场会随着自身调整回归平衡,楼市走势也会趋于平稳健康。

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