【Ben钟话市11期】有效释放供应才是王道
2017-05-09 18:08 来源:惠州中原战略研究中心
[引言] 惠州“限售”新政影响几何？调控高压下惠州市场表现如何？如何看待市场严控之下的非正常销售行为？惠州中原战略研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市，惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧，聚焦行业动态，洞悉市场表象背后的前因后果，把握市场风向，直击楼市真相！
本期主题 有效释放供应才是王道
关键字 新政影响 非正常销售 限购传闻
话市人
钟志斌（Ben.z）
惠州中原董事总经理
深耕惠州十余年，惠州地产代理行业领军人物
问：4.09新政满月，限售政策对市场的影响几何？
所谓“限售政策”是指“取证三年内不得销售”，这个政策主要对短炒投机客会产生直接影响，但对真正用家和愿意较长时间持有的投资客而言影响甚微。
从市场表现来看，4月份惠州新增供应约11900套、网签成交13500套，成交量接近市场最高位水平，中原实时监测的17个典型楼盘开盘去化率高达86%。可见市场有效需求并未受到政策抑制。
同时从“中原市场活跃指数”和“中原来访指数”看，两个市场先行指数也都保持高位运行，接近去年8、9月份市场高峰水平,清晰反映市场需求旺盛、客户入市欲望强烈的现状，同时也反应了“短炒投机”并非当前惠州的置业主流群体。
惠州新房市场活跃指数
中原新房来访指数（惠州）
“限售”政策对惠州市场的影响有限，但是我们留意到“限价政策”对市场供应端的影响在持续发酵。
细究其中，主要有两个方面：一是开发商产生“惜售心态”，主动延缓工程进度、控制推货节奏，二是由于政府加强价格管制，使得原本达到预售条件的楼盘也被动推迟了入市时间。各因素叠加之下，市场已经出现类“短缺”的现象。政府限价以及总体市场供应不足，令到一些楼盘尝试采用“价外价”的方式以求达到“损失最小化”的目的，因此也产生很多非正常的销售行为和现象，这应该引起足够的关注和重视。
4月份全市新批预售约11900套，相对第一季度虽然有明显的增加，但是从去年10月份新政实行至今近半年来看，总体的供应规模仍然偏小，不足以满足当前强劲的市场需求。
最近关于“限购”的传闻很多，认为“限购”政策出台将有效稳定惠州的市场走势。我个人认为必须慎重！“限购”对惠州而言可能是灾难性的，一旦出台“限购”惠州楼市成交量将可能腰斩，对稳定楼市并无裨益，反而会对开发商和购房客户带来严重的伤害。根据我们中原地产的监测，惠州房地产的开工建设量非常大，今年预计新增的供应至少在1700万㎡到2000万㎡之间。我认为，唯有设法推动货源积极入市，增加有效供应，才能真正令到供求平衡，达到维持市场平稳发展的调控目的。
