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【Ben钟话市10期】强供应严监管 二季度价稳量升

2017-04-18 15:29 来源:惠州中原战略研究中心


 
        [引言] 不断升级的调控高压背后的逻辑是什么?惠州本轮新政将怎样影响市场?调控潮下的市场行情有何变化?房企、购房者又该如何应对信贷政策的收紧?惠州中原研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市,惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧,聚焦行业动态,洞悉市场表象背后的前因后果,把握市场风向,直击楼市真相!

        本期主题   强供应严监管  二季度价稳量升

          关键字     政策导向   市场预期   客户建议 

         话市人  
        钟志斌(Ben.z)
        惠州中原董事总经理
        深耕惠州十余年,惠州地产代理行业领军人物

        问:3月是名符其实的调控月,40城120余次调控,如何看待不断升级的调控高压,对惠州本轮新政有何看法?

        调控高压持续,热点城市陆续加码、升级原有调控政策。从当前形势看,调控深化升级是趋势,中央决心不动摇,但是部分城市的政策由于简单一刀切,出现一定反效果,倒逼用家客户恐慌,也因此,“稳房价”逐渐成为共识,市场预期将进一步回归理性。
        反观惠州政策,从政策实施后的市场反响及执行效果来看,反映出政策的制订较为贴近市场和具有针对性,此前的“10.6政策”及限价政策,有效地平抑了价格增长,最新升级的“4.9新政”,主要针对短炒的投机行为,一是取证三年内限售,打击短炒的同时又不伤害用家需求,二是限时监制价格和预售,防止开发商因限价惜售,增加有效供应,从增加供应、严格监管等层面进行制度设计,从而平衡供需、令市场稳健发展。

        问: 接下来信贷政策是否收紧,对房企、购房者有什么建议

        从当前形势来看,不少热点城市已经采取收紧信贷的手段,为楼市去杆杠,惠州目前的信贷政策还没有出现明显变化,但从掌握的情况来看,大方向收紧是大势所趋,接下来信贷的差别化政策也会更加凸显,对于刚需的首付、利率等方面仍然会有一定的保护措施,但针对投资投机的压制会相当明显。对开发贷、客户个人的住房贷款等审批流程会有适当的延长,对于房企而言,资金渠道受限的可能性加大,因此在拿地投资、开发节奏的把握上宜更加合理安排,保障资金流转,于客户而言,可以抓住当前的窗口期,加快入市步伐。

        问:对一季度的市场作何评价,二季度楼市行情会有哪些起伏?

        不管是从网签数据来看,还是从中原监测的实时市场来看,一季度的整体市场表现均可圈可点。合理回归是其中的一大特点,调控潮下,市场翘尾影响因素消失,导致1、2月开局相对低迷,当然供应端缺乏热点也是其中的一大原因,据中原监测一季度惠州全市一手住宅供应约185万m²,环比下降32%;这也直接导致一季度的整体成交规模出现一定程度的下降,一季度惠州市住宅成交面积270万m²,环比下降两成,但合理回归中的市场不失活跃,随着供应端的陆续发力,3月份的市场活跃度明显提高,中原监测的3月新开盘项目平均认购率为69%,不少项目超过80%,甚至部分因为限价而性价比凸显的项目引发客户扎堆购买,这也有效地控制了市场预期的转向,客户入市意愿高涨。同时,中原新房来访指数在3月份保持上涨趋势,也进一步说明了市场需求容量仍然有望进一步扩大。
        基于此,我们也判断,二季度的行情仍然能延续一季度末的走势,至少在量的表现上,将继续稳步向上,主要基于两方面判断,一是惠州在与周边城市的主动对接过程中,卫星城的功能进一步凸显,引导了需求的集聚。目前的访客水平也直接预示着未来一个月的成交转化将进一步提升;二是二季度潜在供应或将出现爆发式增长,据监测,整体潜在供应的规模预计高达700万㎡,特别是在热点区域,潜在供应规模将占全市的60%以上,这将进一步刺激客户入市的积极性,活跃成交。
        而价格方面则继续保持相对平稳的态势,目前限价高压下,价格有所突破的可能性不大,不太可能出现非理性上升的情况。

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