2021年悄然过半,在土地市场方面,“集中供地”堪称全国楼市焦点,全国22个重点城市中,均已完成了第一批集中供地,部分热点城市土拍热度超出预期。佛山虽不在“集中供地”22个城市之列,但整体市场热度空前,不少本体属性优质的地块备受房企青睐,部分地块楼面地价突破2万元水平,屡破佛山最高地价纪录。
随着南海之眼首宗地块成功竞拍,宣告2021年上半年佛山土拍市场圆满收官。上半年,佛山共成交商住用地41宗,成交占地面积210万㎡,成交计容建筑面积598万㎡,成交金额556.7亿元,平均楼面地价9306元/㎡,溢价率24%。
01
湾区九市土地市场
2021年上半年湾区九城中仅广州市揽金千亿。广州地市成交金额、成交体量最大,遥遥领先于其他城市。
佛山位于金额榜、成交建筑面积第二名。地价处于中游水平、城市基本面较好、湾区规划助力、广佛同城深化驱动下的佛山,成为房企布局大湾区的重要选择,2021年上半年众多品牌房企角逐佛山土拍市场,其中包括6家新晋房企,助推地块整体溢价率达到24%,高于一线城市广州、深圳两市。
备注:部分城市数据更新到6月30日,部分城市数据更新到6月29日,仅供参考。
02
佛山土地大市
2021年上半年,佛山土地市场成交规模下滑,城市地价上涨
一季度供应平缓、楼面地价逐月走高,5、6月供应爆发,成交翘尾
顺德、南海为供地主力,禅城、南海受“强中心”规划利好,楼面价较高
03
佛山土地特征分析
房企集结热点镇街拿地,分化明显,限购镇街土地市场热度远超非限购镇街
广佛交界、三龙湾核心镇街形成佛山地价峰值中心,部分镇街刷新地价纪录
限购镇街地价水平大部分处于第一、第二、第三圈层,其中东部临广核心镇街楼面地价普遍在18000元/㎡以上;三水、高明两区域镇街楼面地价水平大部分处于第六、第七圈层。顺德陈村、南海桂城、南海大沥、顺德北滘四个镇街在2021年上半年纷纷刷新片区最高楼面地价记录,并处于第一、第二圈层高位。但多个镇街地价水平停留在2017年。
最高楼面地价屡破新高,限购镇街、广佛交界质优地块占据价值高地
头部企业回归城中价值核心板块,保利斥资79亿拿地,土储规模不容小觑
龙光持续进入没曾涉足的镇街市场。金地扎根顺德,开拓顺德镇街市场。
房企联合拿地、抱团共同开发项目成趋势;佛山对外来品牌房企的吸附力不断增长
成立合资项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的策略合作,各种合作模式也日渐成熟。
2019年随着粤港澳大湾区规划的正式发布,外来房企进入佛山的数量达到峰值。2020年有11家新晋房企再进入佛山,其中7个以非限购区域为首进点。2021年上半年再有6家房企进入佛山市场,3家进驻非限购区域。另外,北京国锐、成都德商、福州兰园投资、天地源等外来房企在2021年均有在佛山土拍市场现身。
佛山土地市场潜力挖掘,旧改项目稳步转化,房企涉足旧改获利
2021年上半年,佛山全市成交土地占地面积210万㎡,其中通过旧改转化的地块项目有11宗,占地52.3万㎡,占全市成交面积的1/4。佛山专注城市更新,在城市更新项目的转化方面取得了明显进展。其中保利整理狮山院岗南桂钢铁旧厂房改造项目、河西沿江片区改造项目(部分),并成功拿下地块。
商住用地计划供应524万㎡,整体平稳,未来南海区土地获取机会较大
佛山市2021年全市计划宅地、商服用地总供应用地面积524万㎡,其中南海区最多,共206万㎡,占全市总量的40%。
上半年全市已完成40%的商住、商服用地出让,下半年仍将有60%的土地将推出市场,约300万㎡;顺德区上半年已完成83%的计划出让量,在待出让土地里,尤以南海区占地面积占比较高,土地供应量大质优,土拍热点将集中在南海区,房企土地获取机会较大。
04
土地市场预判
结合佛山土地供应计划来看,商住用地计划供应量和去年相比变化不大,下半年的土地供应规模预计会明显增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。
在2021年下半年待出让土地里,尤以南海区占地面积占比较高,土地供应量大质优,土拍热点将集中在南海区,房企土地获取机会较大。
各区域板块土地市场分化将更明显,中心城区、广佛交界优质地块将备受追棒,地价被追高的可能性大,溢价率也将出现明显分化。地价出现新格局,将对未来住宅售价形成重构。
在广佛土地市场,广州在22城“两集中”名单中,佛山暂时豁免。未来是否会跟进“两集中”政策,看2021年上半年的佛山土拍规则,暂未有跟随的迹象。在2021年上半年,佛山单宗地块楼面地价最高纪录连续被刷新,为稳地价、稳市场、稳预期,佛山土地市场对于预期将迎来激烈角逐的地块,再次采取“限地价、竞人才房”或“限地价、竞返还政府经营性物业面积”土拍规则。
05
7月土拍预告
2021年7月佛山挂牌10宗商住、商业用地,其中一宗为产城项目改造权公开挂网,总推地面积72.5万㎡,总起始价超106亿元。
本文为《2021年上半年佛山楼市中考:土地篇》删减版
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