加息对楼价会有何影响

前文说，明年香港楼价的主趋势是持续上升；但不是说美国的加息周期已经开始了吗？难道加息不是一项可以遏抑楼价的重大因素吗？要预测明年的楼价，怎可以完全不说加息的影响。

从理论上来说，加息当然不是一项利好楼市的因素。因为加息会增加资金的成本，而一般人买楼都不会全用自有的资金，而是会借用银行贷款，以分期付款的方式去买楼，利率上升，可导致每月供款的金额上升，一些收入不多的人更会因此而失去了买楼的资格。这足以降低市场上的有效需求，令楼价受压。

加息不但对买楼自住的人有负面影响，对投资者一样有负面影响。因为，利息上升后，投资者对租金的回报率亦会出现更高的期望。如果租金没法同步上升的话，投资者就会期望楼价出现相应的下跌，以达至他们对投资回报的预期。譬如，投资者原先接受的租金回报率是3%，所以一个年收租24万元的单位，他愿意出价800万元去买；但现在银行加了0.5%息，投资者对租金回报的期望亦提升至3.5%，若是租客的付租能力没法同步提升，仍是每年24万元，那投资者预算付出的楼价就会变成240,000元÷3.5%=6,857,143元，楼价可能因此而跌超过14%。

然而，以上只是加息在理论上可以对楼价产生的影响，现实世界的环境远比实验室里的复杂。以用家的供楼能力为例，它并不是一条死线，而是有很大的延展能力的。当后市看升的时候，买家就不但会面对资产价格上升的诱惑，而且要面对迟买代价更高的压力，他就可能不惜节衣缩食去供楼，或者借助父母的能力去供楼。香港人说供楼供得很辛苦已有一段很长的时间，但到今天仍不乏人买楼，可见香港人的负担能力有很强的延展性。目前看好楼价的人仍很多，这种延展能力将会进一步发挥作用。

以上只是用家的情况，于投资者而言，他们对租金回报率的期望亦不是一成不变的。投资者看回报的时候，不会只看租金回报，他们更会看资产升值。此之所以，在股票市场，派息率低，但股价升的公司一样会有人买。在历史上，香港的地产投资者常愿意接受一个远比资金成本低的租金回报率，以换取楼价上升的资产收益。现时，香港物业的租金回报率一般仍高于利息成本，投资者接受更低回报的延展能力依然很强，所以加息不会在短期里对楼价产生更大的压力。

再者，现时联储局加息的目的并非是为了遏抑通胀，而只是为了正常地反映经济增长的情况。这和上世纪八十年代初情况很不一样，当年是通胀失控，非以超高息的手段去降魔不可；这才会殃及池鱼，把楼市也拖入谷底。但现在是各国央行都在希望出现通胀，好让他们有条件把利率正常化。他们想通胀回升，自然不会把利率加到可以遏抑通胀的高度，导致通胀率反而变成了加息的上限。因此，我不认为今次加息会对楼市有很大的杀伤性。因为楼价若果受压，通胀就更难上升；通胀不升，联储局就不易把利率正常化。因此，我预期这一轮的加息对楼市的影响有限。