月入3.5万买得起 首置上车盘吗?

2017-09-21 14:00 来源:施永青官方微信公众号

昨文建议,香港特区政府在推出首置上车盘时,应先照顾收入少的阶层,待觅得更多的土地后,才把销售的对象扩阔至收入更高的阶层。因为,虽然大家都在捱贵租,收入少的阶层的处境,应比收入高的恶劣。政府政策应优先照顾有迫切需要的人,这才符合救急扶危的原则。

我曾建议,第一批的首置上车盘,可设限只能卖给月入不足3.5万元的家庭。但亦有人质疑,月入3.5万元的家庭,能否买得起楼?他们认为这个建议有点离地。

一般人之所以会有这样的感觉,是因为他们错用了今天的楼价来衡量月入3.5万元的人是否买得起楼。但今天的楼价之所以会这样贵,并不是建筑成本高,而是地价贵。只要政府愿意收少一些地价,首置上车盘的楼价就可以大幅下降,令大部分香港人都买得起。

只要政府在卖地时,设限规定,将来在土地上兴建出来的楼宇只能卖给月入3.5万元的家庭,发展商自然因应这项限制去推算将来的买家能买得起甚么水平的楼价,并以此去衡量自己在投地时,最高可以出甚么价钱。如果政府肯不计成本,发展商会把楼面地价压到不足300元一呎。

此外,现时的建筑费之所以升得这么贵,除了因为建筑工人不足之外,更因为发展商的用料越来越奢华。他们觉得,既然在地价上已投入了这么多的钱,为甚么不把楼宇尽量建得漂亮一些。相比地价,建筑费的比例实在很低;而买家在买楼的时候,却只能看到建造出来的楼宇是否漂亮,而无法看到地价。结果,发展商之间的竞争就集中在建筑设计与用料的选择上,变成越建越奢华。

然而,当发展商建首置上车盘时,由于将来的售价会受制于买家的负担能力,所以他们必须尽量压低建筑费,才能让自己多少有点利润。他们可能只建「清水楼」,不再提供「精装修」,这样建筑费就可以下降到3500元一呎;再加上20%的发展商利润与给政府的300元一呎的楼面地价。将来的首置上车盘只需卖4,000元左右一呎。那一个400呎的上车盘160万元左右已有交易。

一个160万元的单位,一个月入3.5万元的家庭是否买得起呢?这可以有数得计。按世界一般标准,一个家庭的住屋开支大概占家庭入息的30%左右。月入3.5万元的家庭,当可以拿10,500元来供楼。以今天的按揭利率2.15%计,如果分25年供,月供10,349元,已可借到240万元,怎会买不起160万元左右的楼?

以前,银行借钱给居屋的买家可以借十足,我相信,现在只要金管局不反对,银行亦起码愿借八成给首置上车盘的买家。如果买家有能力自付两成首期,那就足以令月入35,000元的家庭可以买240万元÷80%=300万元的楼。这与160万元的起码楼价相距有140万元。这额外的140万元可供发展商在地价与建筑费上作更多的付出。同时亦留出更多的空间,让月入35,000元以下的家庭,也有机会买到首置上车盘。因此,以月入35,000元作为第一批首置上车盘买家的上限是行得通的。


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