全城汇热卖 显示了些甚么

台风「天鸽」袭港，无阻荃湾新盘全城汇热销。开售前，入票的情况十分踊跃，在每人限入两票的情况下，仍累收2万票，显示有意购买的买家最少有一万个。据前线的经纪反映，今次入票的水分不多，大部分入票的人都有到场等抽签结果，把已经比平时大的售楼区也挤得水泄不通，结果当然是一铺清袋。

全城汇卖得这样好，市场有点意想不到。原因是今年以来荃湾推出的新盘不少，单是海之恋已有逾千个单位，已消化不少购买力。加上新盘市道从6月份开始已有放缓迹象，经过一轮发展商进取加价后，很明显已遇到阻力位，新盘的销情已出现阻滞。

当时市场上的人有两种估计，看淡者认为市场有机会掉头回落；看好者则认为，这次遇到的阻力位只是心理上的阻力位，市场上的资金仍十分充沛，买家的抗拒情绪会随时间而消减。

谁知全城汇的发展商不想花时间等买家慢慢适应新的高价，转而调低售价去测试市场的支持位。这次策略十分成功，一步就试到市场的支持位，发觉15,000元左右的呎价，在荃湾已很受欢迎，配以由发展商提供的宽松按揭，销情更是如虎添翼。

由于全城汇成功为市场试到支持位，并显示市场上的潜在买家仍有不少，市场的气氛又转趋炽热，令今次市场调整只维持了短短3个月，估计9月份市场又会重拾升势，令那些希望等楼价进一步回落后才入市的人又一次感到失望。

市场出现这样的情况的确令不少人觉得难以理解。不是说楼价已与大多数人的购买力脱节了吗？不是大家都在埋怨楼价已贵得完全不合理吗？连政府高官亦多次劝喻买家入市要小心，那为甚么楼价仍这么容易找到支持位？

人们之所以对这种现象没法理解，是因为他们忘记了楼价不是由多数人的意见来决定的，而是由愿意出真金白银去买的人决定的。多数人都买不起楼，多数人都想楼价跌，都不足以令楼价下跌。因为香港每年私人住宅的新供应只有2万个左右，如果人人都买得起，根本不够分。所以楼价只能升到只有少数人买得起，并愿意掏荷包去买，才能平衡供不应求的情况。

香港有740万人口。不计18岁以下的(不是民意调查的对象)，也有670万，所以每年只需有0.3%的香港成年人打算(并有能力)在当年买楼，就足以消化当年的新供应。所以之前有民意调查说，有意在现阶段买楼的人非常少，只有6%左右。我说这怎算非常少，6%的成年人有40万，香港全年一二手的总交投量也不足10万宗。这表示只需6%的香港成年人打算买楼，就足以包揽香港5年里楼市所有的交易。如果明年又有新的一批人想买楼怎么办？

由此可见，用民意调查去推论楼市的趋势是不恰当的，千万不要以为身边的人都说楼价贵，楼价就会跌下来。全城汇好销反映现阶段市场仍有足够的有效需求去消化市场的供应。在资金出路不多的情况下，不排除仍会有资金流入房地产市场，令楼价进一步上升。