公屋何以如此高价成交

      黄大仙凤德邨有个「公屋」单位，日前竟在拍卖时，以1.5万元的呎价成交，引来市场热话，舆论普遍认为，现在连公屋也炒上这样高的价钱，香港人简直是疯狂。

      不过，这种说法严格来说并不成立。因为，这个凤德邨的单位根本不是公屋。它是以白表方式卖给普通私人买家的，实际上已付清欠政府的地价，以后可以随便在私人市场转让，已与私楼无异，能卖得与邻近私楼差不多的价钱，亦很正常。

      有人可能会觉得，这个凤德邨的单位，虽然已补了地价，但原先是以公屋的标准兴建出来的，用料一定及不上私人屋苑，售价没有理由可以与私人楼宇看齐。不过，大家可能忘了，香港的楼价之所以这么贵，不是贵在建筑费，而是贵在地价，所以用料的好坏对楼价影响有限。相信如果邻近有土地招标，每呎楼面地价也可以卖到1.55万元以上。从这个角度来看，凤德邨这个单位的售价不算离谱。

      然而，黄大仙的其他私人屋苑，如豪苑、新光中心与现崇山等，在二手市场上，亦不过卖1.2万元至1.5万元一呎罢了。凤德邨属现楼，售价只应与二手市场的私楼售价比，不宜拿来与新指标的土地的楼面呎价比。因为一个凤德邨的单位根本没有重建价值。而二手市场上的个别单位呎价，大部分都比不上同区新批土地的楼面呎价，那凤德邨这个单位的楼价何以能卖得这么高呢 ?

      我看，这不似是个别人士的一时之错，因为除了凤德邨之外，还有一些其他的以白表方式出售的公屋单位，一样可以高于私人楼宇的二手价成交。早前，将军澳景林邨的一个单位，就以1.54万元的呎价成交，没有让凤德邨专美。

      这两个单位有一个共通点，就是同属公屋的细单位，分别只有126方呎与153方呎，而买家似是投资者多过似用家。这同时亦应了我之前所说，纳米楼的出现主要是市场对这类楼需求殷切，而非纯因为买家将货就价。

      据一些平时涉足公屋租售的行家反映，公屋细单位的需求比大单位大。客户主要是一些单身人士。他们轮候了一段时间，等得有些不耐烦，或因为收入升了不再符合轮候资格，所以退而求其次，考虑在公屋的第二市场找出路。

      据行家透露，这类细单位的月租，可达7,000至8,000元，如果投资250万元左右，回报可达3.5厘左右，好过存钱入银行，亦好过投资私人住宅市场。此之所以，有部分小投资者乐于把资金投放进公屋的白表市场。

      不过，由于这类单位很少在市场上出现，价格容易被抢高，投资者入市的时候不宜兴奋过度。此外，政府正积极物色土地作住宅发展，而新特首林郑月娥更有意恢复「绿置居」的供应，对象正是现时公屋白表市场的买家及租客。因此，我并不认为，买白表公屋收租有太高的长远投资价值。