为何东莞开发商都热衷做小别墅？

今年以来，楼盘产品不断创新。不仅小公寓面积越小房间越多，类别墅产品也频频创新出小面积别墅，面积小、总价低，建筑面积还控制在144平方米以下成为今年别墅市场的一个新亮点。

在大多数东莞购房者的印象中，往年的新房，142平方米顶多是一套四房的洋房。如今，在东莞，142平方米已被设计出有天有地有多间套房的小别墅。别墅“小”时代呈现出的一个重大变化是，面积不超过144平方米，设计还主打中国风。

小别墅入门槛低 受改善型群体青睐

上周，在石排碧桂园映月台踩盘时了解，该项目主售面积为143平方米小别墅。现场销售人员崔慧表示，“这种产品比较受改善型客户喜欢，因为面积不超过144平方米，首套房的首付只需要3成，二套房首付只需要4成。”

在碧桂园映月台看到，其项目采取半合院式设计，岭南风格，一个院子里有四套或六套小别墅，其中最小的建筑面积仅为142平方米四房两厅，还带一个地下室，并赠送两个车位。

在样板房中，小别墅有一个属于自己的小院子，由于面积小，一楼的客厅、餐厅、厨房等都不大，与普通洋房产品相当，二楼和三楼分别有两个套房，地下一层有采光天井。

今年以来，这种小别墅产品成为了别墅市场的“香饽饽”。了解到，目前东莞不少楼盘推出144平方米以下小别墅。据东莞中原战略研究中心统计，今年以来东莞多个楼盘有144平方米以下别墅成交。

例如，海逸豪庭推出126、127平方米叠加别墅，由于总价在250万元以下，成交业绩不错。此外，碧桂园映月台、碧桂园风华东方也推出139-143平方米联排、双拼别墅，总价控制在400万元左右；另外，恒大御景半岛128-143平方米叠加别墅，单价在2万元/平方米以下；此外，中熙君墅湾144平方米联排别墅，均价约20526元/平方米。

了解到，小别墅由于面积小，总价基本维持在200-450万元左右，这一价格与城区中心地段的洋房价格相近，颇受购房者欢迎。

“在二孩家庭换房的高峰期，一手房市场里面的洋房，因房价高而设计得越来越小”，东莞中原战略研究中心总监车德锐介绍，“换房一族中，有一部分购买力很强的群体，经济型别墅恰好迎合了他们的需求：有天有地而且有很多套房。”他表示，这类小别墅虽然总价可能会比换房一族的预算要高一些，但是能一步到位，而且二套房的首付只需要4成。

开发商热衷开发中式小别墅

12月13日，万江金地风华将在会展中心举行142平方米别墅发布会，届时费玉清前来助阵。恒大、保利、碧桂园等品牌开发商在东莞的多个项目均有小别墅产品在售。

为何开发商都热衷做小别墅？自前年开始，东莞多宗地块拍出较高地价，今年，成交商住地楼面地价普遍在10000元/平方米左右。业内人士认为，为了迎合市场的换房需求且能实现更高利润空间，开发商更愿意打造小别墅，因为别墅产品辐射的客户群体更广、溢价空间更大，“同区域内，别墅的售价往往是洋房的两倍。”

在这些小别墅中，为何都主打中式风格？业内人士表示，中式的设计讲究方方正正，打造小别墅的时候反而能让它的空间拓展有保障。金地风华系列产品华南首发在东莞，正是主打中国风格小别墅。“伴随着中国国力的不断增强，中国文化又一次被世界所关注，新式中国风别墅的流行正是文化自信的表现之一。”

什么样的地块适合做小别墅？

车德锐表示，“以前，容积率在2.0做别墅会感觉很密集，现在容积率2.5左右的地块，带有小别墅的项目并不少。”

他举例，以11月29日出让的麻涌商住地为例。该地块被深圳坪山招商房地产有限公司以总价71576万元、自持面积5%、自持年限不低于5年拍下，楼面地价为10340元/平方米。根据东莞公共资源交易网公告显示，该地块占地面积34611.2平方米，容积率最高为2，属于中等规模地块。

根据地价较高特点，东莞中原战略研究中心认为，地上计容建面约6.92万平方米，建筑限高80米。考虑项目本身楼面价较高，且高层洋房溢价能力相对有限，建议住宅采用高低配的形式，实现利润最大化，本项目地块整体定位为区域内首改+改善型项目，打造区域内品质型标杆项目。

读数

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，近几年来，144平方米以下别墅呈现量价齐升的态势。

2014年，东莞144平方米以下别墅成交121套，成交均价约15745元/平方米；去年成交538套，成交均价16982元/平方米；今年前10个月，成交327套，均价约20662元/平方米。从别墅成交结构来看,小别墅占据市场成交绝对主导,10月份，东莞250平方米以下别墅成交占比达到72%, 300平方米以上别墅产品占比仅20%。

统计数据显示，250平方米以下的别墅最好卖，单价1.5万/平方米-2万元/平方米成交比重大。