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为何东莞开发商都热衷做小别墅?

2017-12-04 09:53 来源:东莞时报

今年以来,楼盘产品不断创新。不仅小公寓面积越小房间越多,类别墅产品也频频创新出小面积别墅,面积小、总价低,建筑面积还控制在144平方米以下成为今年别墅市场的一个新亮点。

在大多数东莞购房者的印象中,往年的新房,142平方米顶多是一套四房的洋房。如今,在东莞,142平方米已被设计出有天有地有多间套房的小别墅。别墅“小”时代呈现出的一个重大变化是,面积不超过144平方米,设计还主打中国风。

小别墅入门槛低 受改善型群体青睐

上周,在石排碧桂园映月台踩盘时了解,该项目主售面积为143平方米小别墅。现场销售人员崔慧表示,“这种产品比较受改善型客户喜欢,因为面积不超过144平方米,首套房的首付只需要3成,二套房首付只需要4成。”

在碧桂园映月台看到,其项目采取半合院式设计,岭南风格,一个院子里有四套或六套小别墅,其中最小的建筑面积仅为142平方米四房两厅,还带一个地下室,并赠送两个车位。

在样板房中,小别墅有一个属于自己的小院子,由于面积小,一楼的客厅、餐厅、厨房等都不大,与普通洋房产品相当,二楼和三楼分别有两个套房,地下一层有采光天井。

今年以来,这种小别墅产品成为了别墅市场的“香饽饽”。了解到,目前东莞不少楼盘推出144平方米以下小别墅。据东莞中原战略研究中心统计,今年以来东莞多个楼盘有144平方米以下别墅成交。

例如,海逸豪庭推出126、127平方米叠加别墅,由于总价在250万元以下,成交业绩不错。此外,碧桂园映月台、碧桂园风华东方也推出139-143平方米联排、双拼别墅,总价控制在400万元左右;另外,恒大御景半岛128-143平方米叠加别墅,单价在2万元/平方米以下;此外,中熙君墅湾144平方米联排别墅,均价约20526元/平方米。

了解到,小别墅由于面积小,总价基本维持在200-450万元左右,这一价格与城区中心地段的洋房价格相近,颇受购房者欢迎。

“在二孩家庭换房的高峰期,一手房市场里面的洋房,因房价高而设计得越来越小”,东莞中原战略研究中心总监车德锐介绍,“换房一族中,有一部分购买力很强的群体,经济型别墅恰好迎合了他们的需求:有天有地而且有很多套房。”他表示,这类小别墅虽然总价可能会比换房一族的预算要高一些,但是能一步到位,而且二套房的首付只需要4成。

开发商热衷开发中式小别墅

12月13日,万江金地风华将在会展中心举行142平方米别墅发布会,届时费玉清前来助阵。恒大、保利、碧桂园等品牌开发商在东莞的多个项目均有小别墅产品在售。

为何开发商都热衷做小别墅?自前年开始,东莞多宗地块拍出较高地价,今年,成交商住地楼面地价普遍在10000元/平方米左右。业内人士认为,为了迎合市场的换房需求且能实现更高利润空间,开发商更愿意打造小别墅,因为别墅产品辐射的客户群体更广、溢价空间更大,“同区域内,别墅的售价往往是洋房的两倍。”

在这些小别墅中,为何都主打中式风格?业内人士表示,中式的设计讲究方方正正,打造小别墅的时候反而能让它的空间拓展有保障。金地风华系列产品华南首发在东莞,正是主打中国风格小别墅。“伴随着中国国力的不断增强,中国文化又一次被世界所关注,新式中国风别墅的流行正是文化自信的表现之一。”

什么样的地块适合做小别墅?

车德锐表示,“以前,容积率在2.0做别墅会感觉很密集,现在容积率2.5左右的地块,带有小别墅的项目并不少。”

他举例,以11月29日出让的麻涌商住地为例。该地块被深圳坪山招商房地产有限公司以总价71576万元、自持面积5%、自持年限不低于5年拍下,楼面地价为10340元/平方米。根据东莞公共资源交易网公告显示,该地块占地面积34611.2平方米,容积率最高为2,属于中等规模地块。

根据地价较高特点,东莞中原战略研究中心认为,地上计容建面约6.92万平方米,建筑限高80米。考虑项目本身楼面价较高,且高层洋房溢价能力相对有限,建议住宅采用高低配的形式,实现利润最大化,本项目地块整体定位为区域内首改+改善型项目,打造区域内品质型标杆项目。

读数

据东莞中原战略研究中心统计数据显示,近几年来,144平方米以下别墅呈现量价齐升的态势。

2014年,东莞144平方米以下别墅成交121套,成交均价约15745元/平方米;去年成交538套,成交均价16982元/平方米;今年前10个月,成交327套,均价约20662元/平方米。从别墅成交结构来看,小别墅占据市场成交绝对主导,10月份,东莞250平方米以下别墅成交占比达到72%, 300平方米以上别墅产品占比仅20%。

统计数据显示,250平方米以下的别墅最好卖,单价1.5万/平方米-2万元/平方米成交比重大。

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