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中原地产2016年年度研究报告之标杆房企篇

2017-01-09 12:04 来源:中原集团研究中心

 

中原地产2016年年度研究报告之标杆房企篇

 

标杆房企 : 销售业绩大涨    并购转型趋势未改

2016 年标杆房企销业绩大幅增长,但分化现象依然十分明显。在购地方面,很多标杆房企的策略变得十分激进。但随着 10 月热点城市楼市调控政策的出台,市场高位拿地的潜在风险加剧。从财务数据的角度来看,房企利润率下滑的趋势依然难以逆转。在这样的背景下,行业集中度呈现明显上升趋势,房企并购转型如火如荼。

 

(一) 销售业绩大涨   品牌效应跑赢大市

2016 年前 10 月,20 家标杆房企总销售面积 17541 万平方米,总销售金额 20943 亿元,销售均价 11939 元/平方米,3 项指标较 2015 年前 10 月分别增长 55%、67%、8%。销售量价均创历史前十月新高。从年内销售业绩的走势来看,与往年基本相同,但 4 月初及 10 月初部分热点城市出台了限购限贷收紧的调控政策导致销售量出现了小幅下滑。我们预计年终的最后两个月,标杆房企的销售量将出现进一步下滑,但全年销售业绩大涨已是板上钉钉。

虽然今年标杆房企整体销售业绩较 2014、2015 年大幅增长,但各家房企的表现却分化明显。从销售面积来看,大部分标杆房企销售面积增幅在 40%上下。其中碧桂园、新城、恒大、融创销售面积增幅接近翻倍。从城市布局来看这些房企在三四线城市布局的占比相对较高。在整体市场行情火爆的背景下,标杆房企在三四线城市的优势更加明显。从销售均价来看,大部分标杆房企销售均价增幅在 10%上下。其中表现抢眼的建业和旭辉,其销售均价增幅超过 30%。从明细数据来看,这主要是由于其项目布局较集中,而其重点布局的城市房价增幅大。

我们再对比全市场的数据来看,标杆房企在一线城市和三四线城市的销售面积增幅大幅跑赢全市场。虽然同样是行业集中度的增加,但背后的原因是不同的。一线城市由于竞争越发激烈,对房企的资金实力及运营能力的要求也越来越高,中小型房企已经很难再独立参与其中。而三四线城市则是由于市场整体需求有限,标杆房企凭借其品牌优势挤压了中小型房企的生存空间。对比销售均价数据来看,标杆房企凭借其品牌效应及营销能力在各线城市均明显跑赢全市场。

另外,今年标杆房企在三四线城市的销售面积增幅高于一二线城市。我们认为这主要是由于一二线城市去年销售率先恢复,基数较高;同时,今年三四线城市去库存力度加大,政策刺激、财政补贴效果显现。另外,虽然标杆房企在三四线城市销售业绩增幅明显,但是从其销售面积绝对值来看,依然集中在南京、苏州、合肥、佛山、天津等量价涨幅较大的城市。根据我们早前的研究结论,房企的城市布局对其销售业绩的影响小,但对销售利润率有较大的影响力。因此,目前标杆房企城市布局合理,不会在三四线城市贸然大举扩张,市场基本面好的一二线城市依然是其竞争的主战场。

图 3-1  20 家标杆房企销售金额走势( 2014.01-  2016.10)

数据来源:中原集团研究中心

图 3- 2  20家标杆房企销售业绩涨跌幅(2016年前10月同比

数据说明:气泡大小表示标杆房企的销售规模(销售金额)

数据来源:中原集团研究中心

图 3-3 全市场与标杆房企销售面积均价涨跌幅对比 (2016 年前10 月同比)

数据来源:中原集团研究中心

 

 

(二) 购地大幅增长  合理城市布局以控风险

2016 年前 10 月,20 家标杆房企累计购地金额 5692 亿元,累计购地可建面积 11069 万平方米,较 2015 年前 10 月分别同比上涨 64%和 55%,反应出标杆房企资金面充裕以及对后市的信心。

为了定量的分析标杆房企购地的激进程度,我们首先分别统计了标杆房企的购地销售比数据以及购地平均溢价率数据,然后将这两个指标做加权平均后得到图 3-6 所示的结果。由图 3-6 我们可以看到,今年前 10 月融创、合景泰富、金茂、雅居乐购地策略相对激进,其中融创、合景泰富和雅居乐购地平均溢价率均超过了 100%。而与之形成鲜明对比的是万科、恒大、中海等销售规模排名前列的房企。其购地策略依然保持相对平稳,其中中海的购地销售比较去年还有所下滑。房企购地策略分化的现象十分明显。

在今年房企销售业绩大幅增长,资金面充裕的背景,房企积极补充土地储备实属正常现象。但这同样导致热点城市土地市场竞争愈发激烈。这对于房企逐年走低的利润率来说绝非益事。根据我们早前的研究成果显示,房企应该注重把握好行业发展的周期性。在楼市高位运行阶段保持冷静,留存更多现金;待到下行周期时才是获取优质地块的最佳时机。因为在下行周期中,土地市场竞争相对较小,房企可以以较低的资金成本获取地块,等到上行周期便能占据更大的利润空间。

 

数据说明:房企购地激进程度数值为其购地销售比及溢价率的加权平均值

数据来源:中原集团研究中心

另外值得关注的是,近年来标杆房企的土地储备量增速已经明显放缓。原因主要是在行业增速下滑,以及地价、资金成本双高的压力下,囤地升值的传统开发模式已经不再适合当前的市场。当然在不同城市线标杆房企的土地储备策略也是不尽相同的。从我们统计的 5 家全国性布局的房企土地储备数据来看,一线城市的土地储备量保持逐年增长。显示出房企对一线城市市场的持续看好;二线城市的土地储备量则呈现明显的周期性波动。在市场行情好的年份(如 2013年和 2015 年)房企的土地储备量呈现增长趋势,而在市场行情差的年份则会出现下跌。这与房企的现金流充裕与否较大的相关性;三四线城市的土地储备量呈现逐年下跌的趋势。这反映出房企在三四线城市整体“去库存”趋势明显,未来一二线城市将是标杆的房企主战场。

虽然一二线城市基本面强于三四线城市,市场需求稳定,但短期内的政策性风险依然不容忽视。今年 10 月初,多个一二线热点城市出台了楼市调控政策,市场迅速降温。这为这些在“高位抢地”房企的未来发展蒙上了一层隐忧。为了更加清晰的观察楼市调控新政对房企的影响程度,我们将城市分为三类:一类城市为限购限贷收紧,且力度强于 2011 年的城市;二类城市为限购限贷收紧,且力度弱于 2011 年的城市;三类城市为未限购限贷城市。从标杆房企近两年的购地城市分布来看,合景泰富、越秀、雅居乐等房企未来短期盈利压力较大,而重点布局三四线城市的恒大、碧桂园等房企则受到此次调控政策的影响较小。

综上,我们认为标杆房企应该控制好购地节奏,在市场火爆时购地策略不宜太过激进,逆周期拿地可以取得更高的投资回报。同时在城市布局方面,标杆房企重点关注一二线城市已然成为大趋势,但三四线城市也并非可以被完全忽视。碧桂园、恒大等房企已经证明,标杆房企可以在三四线城市通过其品牌优势等取得不错的业绩增长,同时合理的布局三四线城市还可以分散短期政策性风险。

数据说明:一类城市为限购限贷收紧,且力度强于 2011 年的城市;二类城市为限购限贷收紧,且力度弱于 2011年的城市;三类城市为未限购限贷城市

数据来源:中原集团研究中心

 

(三) 财务状况走弱   金融市场提供新助力

 

我们统计了其中 20 家标杆房企的财务数据后发现,行业各项财务指标全面走弱,整体颓势难以扭转。

  • 从房企的偿债能力来看。近几年标杆房企国内债权融资成本大幅降低,因此更多的房企选择发行债券,而非股权融资。这导致行业整体资产负债率呈现波动上涨的趋势,但我们统计的 20 家大中型房企的财务风险依然处于可控范围内(2016 年上半年大陆上市资产负债率为 46.7%、香港上市房企资产负债率为 48.2%,较 2015 年小幅下降)。另外,由于 2016 年市场整体销售情况良好,房企短期债券风险连续走低。

  • 从房企的营运能力来看。20 家标杆房企存货周转率在 2015 年出现高位小幅回落。这反映出标杆房企的周转能力已然遇到瓶颈。同时随着市场整体进入“白银时代”,市场整体需求趋于稳定,人口红利逐渐消失。在这样的背景下,房企要保持较高的存货周转速度,压力是在增加的。因此合理的城市布局及项目定位对房企显得尤为重要。

  • 从房企的盈利能力来看,行业整体已经步入“微利时代”。20 家标杆房企的核心净利润率持续下滑的趋势已经难以遏制,2016 年上半年大陆及香港上市房企均创历史新低。同时受其拖累,净资产收益率也在 2013 年以后加速下滑。虽然行业整体利润率下滑已经是不争的事实,但区域间分化的现象依然显著。北京、上海、广东等区域行业利润率明显高于全国平均水平。这也是房企竞相布局这些区域的主要原因。

虽然从财务数据方面来看,行业的整体趋势并未发生实际性的转变。但随着国内金融市场发展的日益成熟,将给房企带来更多的机会。首先,国内债券市场的发展为房企提供了良好的融资平台。2016 年前 11 月房地产业国内债券融资规模达 11023 亿元,较去年全年增长了 65%,较 2010 年增长了 32.5 倍,同时融资成本也呈现下降趋势。这无疑对房企的提高利润率有积极作用。其次,国内商办物业资产证券化的进程正在逐步加快。现有产品虽然与国外真正意义上的 Reits 在规模、流动性等方面仍有差距,但随着资本市场的不断探索,未来必然会发展成为房地产租赁行业的一大助力。目前已经有不少房企走在了前列。比如万科已在上海、广州、厦门等 10 余个城市落地了长租公寓,均出现了供不应求的现象。

综上,虽然目前房地产行业整体利润率下滑,财务杠杆走高已是不争的事实。但我们认为房企依然可以凭借其合理的城市布局及项目定位获得长足的发展;其次随着金融市场发展的日益成熟,未来将会为房企提供越来越多的助力。

注:核心净利润率=(净利润-物业增值收益)/营业收入;长期偿债能力=(总负债-预收账款)/总资产;短期偿债能力=一年内到期负债/现金;存货周转率=营业成本/存货平均余额;(净利润中剔除了少数股东损益)

数据来源:中原集团研究中心根据公开资讯整

数据来源:中原集团研究中心

 

(四) 行业集中度提升  并购转型如火如荼

2009 年以来,房地产行业集中度开始呈现高速上涨的趋势。近两三年来行业内房企转型并购的案例更是屡见不鲜。这也是行业逐渐发展成熟的重要标志。从区域来看,大多数东部沿海发达省份行业集中度普遍较高。这反映出这些地区市场竞争激烈,“优胜劣汰、适者生存”,部分中小型房企已经很难继续生存下去,并购转型是唯一的出路。据不完全统计,目前房企并购转型的方向主要集中于:物业管理、大医疗、矿产能源、互联网、影视文化体育产业、军工机械、大金融和消费零售业等。其中大医疗、矿产能源(主要为页岩气、致密油)、大金融是目前房企涉足较多的行业。同时大型房企的并购转型仍主要集中在房地产产业链内,而很多中小型房企则更倾向于跨行业转型,部分甚至完全放弃了房地产开发业务。

随着市场整体进入“白银时代”,我们认为房企产行业“百花齐放”的局面已经成为过去,未来行业内的整合并购现象将越来越普遍。“寡头时代”或许离中国房地产市场并不遥远。

数据说明:行业集中度=开发投资额/开发企业个数

数据来源:中原集团研究中心根据公开资讯