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中原地产2016年年度研究报告之土地市场篇

2017-01-09 12:02 来源:中原集团研究中心

 

中原地产2016年年度研究报告之土地市场篇

 

土地市场: 高位回调在即  未来供应两极分化

2016 年土地市场可分为截然不同的两个阶段:前三季度的高歌猛进和四季度急速降温。全年整体来看,开发商购地热情高涨,“地王”成交数量和土地出让金创历史新高。10 月起,多地相继出台控地价措施,土地市场迎来高位调整。虽然供应计划增加,但热点城市宅地短缺局面短期难以扭转;而部分土地库存较高的城市,财政压力较大,仍有推地动力。因此,预计土地市场分化态势短期难改,控地价城市范围或将蔓延。

 

(一) 二线城市表现抢眼 调控再启降温显著

今年 1-9 月,反映市场热度的多项指标表现极佳。40 个城市含住用地流标率维持历史低位;含住用地平均溢价率显著攀升,震荡走高;各月土地出让金收入多处于历史同期高位,多地出让金创历史新高;各线城市宅地地价也均呈上涨趋势。其中,二线城市表现尤为抢眼。但随着控地价政策范围的不断扩容,土地市场进入调控状态,市场热度受抑制,行情急速转向,10月多项指标高位回调。

  • 二线表现抢眼 出让金创新高

2016 年前 10 月,中原监测 40 个城市,土地成交面积跌至 2009 年以来历史同期谷底,而土地出让金接近去年全年水平,创历史同期新高。

前 10 月,40 个城市成交土地面积约为 16529 公顷,同比下降约 12%,其中含住用地和商服用地同比分别微降 2%和 3%;土地出让金收入约为 13426 亿元,约占去年全年水平的 98%,同比上升约 40%,其中含住用地同比大幅上升约 52%,商服用地微升约 9%。

分城市来看,一线城市土地出让金同比下降约 15%,二线和三四线城市同比分别上升 78%和22%。一线城市虽市场热度不减,但受供应量收缩和供地结构调整影响,土地出让收入走低;二线城市新房市场销售的火热及一线城市宅地市场竞争的激烈,促进了开发商对于二线城市土地市场的关注,大幅推高二线城市土地出让收入。三四线城市受市场热度整体上升带动,地价上涨,出让金收入有所上升,达到近 5 年历史同期平均水平。

图4-1 40个城市土地成交面积和出让金(2009-2016年前10月)

具体来看,今年前 10 月,中原监测 40 个城市中多个城市土地出让收入超过去年全年水平,甚至高于 2009-2015 年峰值。一线城市仅深圳表现较好,土地出让收入超 2009-2015 年以来年度最高位,北京和广州土地出让金则跌至近几年历史同期的谷底;二线城市中苏州、天津、杭州、武汉、南京、合肥、佛山、宁波、无锡、济南、长春、昆明等城市出让金超去年全年水平,其中苏州、天津、南京、合肥等城市出让金远超往年历史峰值;温州、贵阳、扬州、南宁、石家庄、海口、泸州等三四城市表现相对较好,前 10 月出让金收入接近或超过去年全年水平。由此可见,土地出让金的大增主要得益于二线城市成交的活跃。

 

数据来源:中原集团研究中心

 

  • 十月调控再启  多项指标转弱

随着楼市热度的蔓延,房价上涨城市由一线向部分二线及其周边三四线城市扩容,新房成交量持续走高,带动这些城市新房和土地库存持续下降,开发商在这些城市补充土地储备意愿极强,宅地拍卖可以称之为“争夺战”,“地王”不断更迭,地价大幅上涨。

今年前 10 月,40 个城市含住用地成交土地面积约 6341 公顷,其中一线城市受控制供应影响成交面积腰斩,成交土地面积同比大幅下降约 55%;三四线城市去库存压力未减,市场行情仍较为平淡,成交土地面积同比下降约 9%;二线城市一枝独秀,同比上升约 14%。

然而,含住用地地价全线上涨,其中一线城市及二线城市平均地价涨幅较大,今年前 10 月平均地价较去年分别上涨 65%和 75%,三四线城市地价上涨约 37%。综合来看,二线城市宅地成交量价齐升,市场最为火爆。

10 月,受多地控制地价相关政策出台,多地终止或暂缓土地出让影响,市场成交热度受抑,各项指标均高位跳水,其中 10 月土地出让金创 2009 年以来历史同期新低,也为今年以来月度最低位。

 

 

(二)热点城市控地价 未来供地两极分化

开发商抢地大战,使得多地地价持续上涨,地价直逼周边在售房价现象屡见不鲜。为防范市场风险,多个土地成交过热城市陆续出台控地价措施,但目前来看,效果暂未显现。热点城市土地库存不足,城市供地压力不减;而土地财政高度依赖的城市,政府供地意愿极高,但土地库存较高。预计未来供地城市将两极化:房地产市场行情较好的“缺地”城市和土地库存较高的“缺钱”城市供地量或走高。

  • 市场成交过热   多城出招控地价

热点城市开发商购地几近疯狂,“地王”记录不断刷新,溢价率居高不下,多地出现地价接近甚至超过周边在售房价的现象。为防范土地市场过热,控制地价持续上涨,上述城市陆续出台相应措施。

控制土地过热的政策最早开始于今年 3 月的北京,上半年仅北京、上海、深圳、南京和合肥等四个城市对宅地市场监管有所收紧。但截至到 11 月底,据不完全统计,全国已有 16 个城市出台控地价措施,这些措施主要涉及到限地价、中小套型配比、增加自持、现房销售以及开发商资金来源及资质控制等多方面。尤其是北京、上海、深圳、南京、合肥和杭州等城市控地价政策不断加码。如前文所述,为了控制地价,多地还出现宅地终止交易的现象,这些导致了 10月份多项指标的走低。

但目前来看,各城市政策效果有限。11 月初,北京“限房价、竞地价、竞自持、竞品质”的 4宗地块,3 宗地块商品房自持比例达到 100%,进入竞商品房品质环节(控地价的最后一项);广州、杭州、福州、武汉等地市场热度也高温不减。而暂未出台政策的热点城市,地价仍在攀升,控地价城市范围或将继续扩容。

  • 土地财政依赖难改 未来供地两极分化

控制地价政策层出不穷,但开发商仍不计成本购地,多是为了补充相对优质土地储备以求生存。我们在 2016 年半年刊中就曾提到“地王”频现的原因除了宽松的信贷环境和国企改革外,还有市场供求关系(详见中原地产 2016 年半年刊土地市场:成交活跃 “地王”盛宴再现)。

表4-1 各地2016年新增控地价相关措施

注:截止到2016年11月

资料来源:中原集团研究中心根据公开资讯整理

土地供应除受到市场供求关系影响外,还受到政府财政需求影响。接下来,我们从这两个角度来推测未来土地供应情况。

首先,看一下各地政府财政对于土地市场的需求。

公共财政收入体现了政府的主要事务的收支情况,公共财政收入中的一般预算收入(税收收入和非税收收入)和一般预算支出之间的差额多用转移性收入及地方政府债券收入来弥补,以求达到公共财政收支的平衡。

因此我们认为可以用一般预算缺口率(一般预算缺口率=(一般预算支出-一般预算收入)累计值/同期一般预算收入累计值,2009 年为基期)来反映各城市地方公共财政自给情况,通俗些讲,用一般预算缺口率来看政府是否“缺钱”。一般预算缺口率大,表明地方公共财政自给率低,政府“缺钱”,其增加其他政府收入的动力较大。

而政府收入由公共财政收入、政府性基金收入、国有资本经营收入以及社会保险基金收入四部分组成,其中政府拥有极大自主权的是含有国有土地使用权收入的政府性基金收入,政府可以通过增减土地市场的供应量调整政府收入。因此,“缺钱”的城市,政府有较高的供地意愿,其对土地市场的依赖度也相对较高。

通过对中原监测 40 个城市 2009-2015 年各年度一般预算缺口率的分析,我们发现:整体来看,三四线城市较为“缺钱”,对土地市场的依赖度最高,一线城市对土地市场的依赖度相对较小;就各个城市而言,多数城市一般预算缺口率逐年下降,土地依赖度有所下降,仅广州、福州、大连和石家庄一般预算缺口率持续上升, 土地市场对这些城市财政的重要性有逐年增强的趋势,未来增加土地供应意愿较强

具体来看,苏州、杭州和无锡一般预算收入大于一般预算支出,不存在“缺钱”的问题;泸州、襄阳、重庆、长春、唐山、南宁、石家庄、洛阳和海口一般预算缺口率长期维持高位,城市严重“缺钱”,政府潜在供地意愿极高;常州、南京、厦门、武汉、东莞和中山等城市一般预算缺口率相对较低,供地压力相对小。

市场供求关系方面,我们用宅地累计购地销售比(累计购地销售比=宅地成交建筑面积累计值/同期新房成交面积,基期为 2009 年)来反映市场对土地的需求:宅地累计购地销售比越小,宅地库存越短缺,市场越需要增加宅地供应,通俗称为市场“缺地”;反之,则说明市场土地供应充足。

得益于 2016 年宅地成交量的微降和新房成交的大增, 40 个城市宅地累计购地销售比与 2015年相比,均出现不同程度下降,三四线城市宅地过量情况有所改善。2016 年前 10 月,一线城市累计购地销售比由 2015 年的 79%下降到到 71%,二线城市由 129%下降到 117%,三四线城市由 137%下降到 123%。其中泸州、扬州、宁波、唐山、襄阳和武汉等城市累计购地销售比仍较高,超过 150%,宅地库存极高;总体来说,”一线及二线热点城市严重“缺地”。

我们定义一般预算缺口率高于 30%时,政府“缺钱”;宅地累积购地销售比小于 100%,市场“缺地”。综合“缺钱”和“缺地”两个因素,40 个城市被分为四种情况:(1)缺钱不缺地(15个城市)、(2)既不缺钱也不缺地(9 个城市)、(3)缺地不缺钱(13 个城市)、(4)既缺钱又缺地(3 个城市)。第(2)类城市无大幅增加土地供应压力,其余 “缺钱”城市有增加土地供应的动力,而“缺地”城市则有增加土地供应的必要。

对于“缺地”的第(3)和(4)类城市,土地供应增加无不利影响,开发商在这些城市购地相对风险也较小。而对于数量较多的第(1)类城市,政府增加土地供应意愿较强,但该类城市多为宅地库存较高的三四线城市,增加土地供应将进一步加剧宅地供大于求的失衡状态,不利于市场去库存。尤其是唐山、襄阳、泸州、长春、石家庄和洛阳等城市宅地供过于求严重,中短期市场竞争风险大,资金不宽裕的开发商在这些城市要谨慎购地。

但长期来看,综合城市 GDP 增速,若城市“缺钱”但其 GDP 增速相对较高,说明国家对该城市的发展极为支持,房地产市场发展有较大的潜力。因此,贵阳、重庆和泸州近几年 GDP增速均超 10%(40 个城市中 GDP 增速较高),长期来看,发展后劲较大,适宜作长期战略部署。

图4-7 40个城市“缺地”和“缺钱”情况

数据来源:中原集团研究中心

 

 

(三) 因城施策持续  市场热度减弱

回顾近一年的市场表现,去库存政策加大了城市分化:库存本不高的一线及二线重点城市,新房库存急剧下降,宅地库存同时告急;而高库存城市库存压力不减,去库存仍为其未来主基调。在此背景下,因城施策将成常态。而在土地市场,因城施策将表现为加大一线及二线热点城市土地供应,防止三四线城市供应大增。

目前,为稳定市场预期,部分热点城市已出台各种控地价措施,且有多地表示将增加土地供应。同时国土部要求,房地产市场过热城市公布三年滚动房地产用地计划和形成房屋有效供应,其中合肥、天津、济南、武汉和郑州等城市已公布 2017-2019 年供地计划。

在市场整体去库存基调不变的背景下,预计一线及二线热点城市控地价政策短期难改,同时,若热点城市土地市场高温不降,控地价城市范围或将扩容,政策也将加码。三四线城市虽有较强的供地意愿,但受城市发展前景有限及人口流出等不利因素限制,市场热度难以快速有效传导,去库存政策效果不佳,土地市场热度或难走高。因此,中短期来看,土地市场整体热度走弱,城市分化延续,整体呈相对平稳状态。