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中原地产2016年年度研究报告之宏观政策篇

2016-12-28 14:36 来源:中原集团研究中心

宏观政策 : 供需两端发力,因城施策继续
        2016 年伊始,全国房地产市场在“去库存”、“加杠杆”等利好政策环境下全面反弹,多项主要指标达到近年来同期高位,如商品房销量、新开工等,同时,新房存量下降、房价大涨,地王频现,地价也屡创新高。在市场日益亢奋的情况下,新的一轮调控又纷至沓来。9 月末以来,全国共有 20 余个重点城市集中出台了楼市调控收紧政策,范围覆盖了华南、华东、华北、华中、西南这几大区域,尤其以热点城市集中的华南、华东地区调控城市数量最多。
        此轮政策环境的全面趋紧,一方面是由于全国销售市场今年前期始料未及的历史性爆发,政府不得不强行采取行政干预使市场恢复平稳发展;另一方面此次政策收紧依然遵循了因城施策的调控思路,出台政策的地区均为今年以来表现过热的城市。整体来看,此轮调控收紧主要从需求和供应两个环节同时发力,需求端的措施主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市;供应端的措施则从市场销售、土地供给角度出发,短期内限制新房入市价格,中长期则通过增加后市潜在供应量同时配合限地价以平缓市场涨价预期。
        12 月召开的中央政治局会议上,提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,这也为 2017 年的房地产政策环境确定了基调,即保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点,而各地政策走势则取决于当地市场的表现。毋庸置疑,短期而言,在供求关系紧张的地区,调控干预仍是最有效的稳定市场的手段。然而,长期来看,若要真正实现房地产市场的平稳发展而避免此起彼伏的“政策市”,适应市场规律的长效机制亟待建立。
 
(一) 调控逐步升级,供需两端发力
        2016 年进入的楼市政策收紧时期,将持续影响明年房地产市场走势。回顾此次政策收紧,大致经历了三个阶段,从局部调控到集中发文,再到政策加码升级、范围进一步扩容。具体来看,第一阶段政策收紧地区为上海、深圳以及今年的房价上涨“四小龙”(苏州、合肥、厦门、南京),尤其以沪深两地的 325 新政内容最为严厉。第二阶段即“十一”期间,20 余个城市集中密集发布楼市调控政策,如此大规模且高频率的政策出台节奏,意味着今年以来多地出现的市场亢奋表现已引起中央的高度警觉,整体性的调控政策收紧局面确立。第三阶段可谓是更加确立了政策从紧的市场环境转变,10 月严厉落实执行新政成为主旋律,房企、中介、银行、媒体等各个相关环节无一幸免,均面临不同的检查整改行动;11 月再度掀起一轮政策加码的小高潮,且调控城市范围有所扩容。
1-1 2016  年楼市调控政策收紧的三个阶段
 
资料来源:中原集团研究中心
        从政策内容来看,多数城市涉及了限购、信贷等对市场影响最为关键的方面。此外,加大住宅用地供应、严控地价、加强住房销售管理、限制备案价格上涨等同样是此次各地调控的几大重要措施。整体来看,调控收紧从需求、供应两个环节同时发力,需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市,虽然一些合理的改善型需求也被一定程度误伤,但这也是市场过度亢奋下不得已而为之的行政干预手段。供应端则从市场销售、土地供给角度出发,短期内采取直接限制新房入市价格的手段,中长期则通过增加后市潜在供应量同时配合限地价以平缓市场涨价预期。
 
注:数字 3 表示政策强度最强,2 表示次之,1 表示最弱;总强度由四大方面综合得出。
资料来源:中原集团研究中心
        需求端调控 —— 限购
        限购方面,目前全国重启“限购令”的主要城市达到 22 个,虽然规模不及 2011 年期间的 40余个城市范围,但这 22 个城市的市场规模对全国影响力不容小觑。一线城市中,上海、深圳非户籍人士的限购年限延长至 5 年,与北京一致为全国最严。其他城市的限购方式则各有不同:
        (一)、部分城市采取对一定面积以下的住宅限购,包括厦门(180 平方米及以下)、郑州(180平方米以下)、珠海(144 平方米及以下)、福州(144 平方米及以下)等,意味着这些城市并未将大户型的高端需求一并打压,而是主要调节中低端市场以满足普通住房需求。(二)、市场热度较高且房价涨幅明显的城市,多对限购采取逐步加码收紧,包括苏州、南京、厦门、杭州、成都等,政策力度与市场反应在博弈中不断调整,以期最终达到抑制房价上行的势头。(三)、在部分区域采取限购措施,即所谓的分区施策,成为诸多城市的选择,包括郑州、苏州、南京、武汉、成都、南昌、天津、合肥等。因为即使在一个城市内部,区域发展也并不平衡,一般是城市核心区供求紧张,而下辖的县市往往库存较高并不需要限购。但个别城市的下辖市如苏州下属的昆山市、太仓市由于特殊的地理位置(紧邻上海),也成为了限购的执行区域。
资料来源:中原集团研究中心
 
        需求端调控 —— 限贷
        信贷方面,各地主要对首付比例作出不同程度上调,苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%,上海更是将首套房的首付比例以及二套房的认定标准都升级为史上最严。
        事实上,今年的信贷高增长带来的新增放量水平达到空前的历史高位。2016 年前 9 月,房企资金来源中的个人按揭贷款金额已经超过之前各年份的全年历史峰值。此外,以个人房贷为主的居民中长期贷款,今年前十个月份除春节当月之外,单月新增额均超过 4000 亿元,其中有四个月份甚至超过 5000 亿元,大幅高于之前的月度历史高位。尤其 7 月居民户新增中长期贷款占整体新增贷款的比例一度超过 100%,虽然这是由于当月其他贷款新增较少或有所减少所致,但依然说明楼市成为同期资金主要流入的领域之一。
数据来源:中国人民银行
        2016 年楼市信贷资金放量的同时,资金成本也达到历史低位。第三季度的实际利率水平是除了 2009 年之外,近八年以来的最低位。具体来看,9 月贷款加权平均利率为 5.22%,其中个人住房贷款加权平均利率为 4.52%(相当于同期贷款基准利率的 0.92 倍)。事实上,自 2014年第四季度起,个人房贷实际利率就一路走低,同期伴随的是 2014 年 930 新政开启的长达约两年的政策环境利好。
        此外,今年销售市场的一个显著特征就是居民在购房中的杠杆使用率明显提高。根据估算,全国商品住宅销售额中个人按揭贷款额的占比自 2012 年起逐步提升,且今年增速有望出现扩大。如果考虑到目前已经被叫停的首付贷等打擦边球行为,市场的实际杠杆使用率将进一步提高。
        然而,在此次调控收紧的各项举措中,信贷政策成为重中之重,一方面是提高不同情况下的首付比例,另一方面是对于房贷收入比等贷款审核标准收紧并严格执行。而这一政策制定的背后除了抑制楼市过热局面之外,更是防范房地产市场波动可能带来的金融风险。
        对于下一阶段的货币政策思路,人民银行在第三季度的《中国货币政策执行报告》中指出,坚持实施稳健的货币政策,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。而中央政治局会议今年也两度提及“抑制资产泡沫”,其所指的资产可理解为主要针对房地产。预计明年住房信贷的资金放量局面将有所改变,调控城市中非首套房的购买杠杆使用将依然受限。
图1-4数据来源:中国人民银行
图1-5(注:2016 年数据采用当年前 10 月数据代表;数据来源:中原集团研究中心,国家统计局)
 
        供应端调控 —— 调整土地供应方式
        土地方面,各地政府一方面提出加大土地尤其是宅地供应,来增加未来的市场供应;另一方面面对今年前期的地王潮现象,“限地价”成为政策调控的当务之急。具体来看,土地供应的增加的确能积极缓解下一阶段供求矛盾,但政府增加供地的节奏较难即刻落实,且出于财政收益最大化考虑,政府在这一阶段往往倾向于增加外围非热点区域的地块,而此时房企原本观望情绪就有所显现,如果是非优质地块则可能进一步影响拿地热情。同时,对于地价的控制成为各地千方百计欲达成的目标。地方政府往往通过设定溢价率上限来“限地价”,随后部分城市通过报配建面积继续竞夺地块,例如北京、杭州等地;另有部分城市通过综合评判甚至摇号方式产生竞得者,例如苏州、南京、无锡等地。短期来看,土地市场在强行干预下,无论是溢价率还是平均楼面地价都明显下行。
供应端调控 —— 控制销售价格
        销售方面,限价成为抑制市场价格数据进一步上涨的最直接有效的手段,各地政府或明或暗在预售审批阶段对价格涨幅过大或单价过高的项目限制其入市,通过结构性调节的手段让全市均价平稳走低。这一举措对于一些中高端追求利润率的项目,或者资金压力较小、当地存货有限的房企,往往选择延后入市,这也造成了市场在调控后出现供应大幅萎缩的局面。当然,也存在一些竞争相对充分的地区,例如武汉的周边区域一些刚需项目,在调控后反而放弃捂盘积极加推,限制下的价格也带动自住需求趁机入市,使得武汉市场在 11 月各地纷纷成交量回落之际表现一枝独秀。此外,政府对销售端的规范经营监管也加大了检查执法力度,以维护市场运行的良好秩序。过往存在的一些违规销售行为,包括突破限购、变相涨价等均遭到严厉禁止。
 
(二) 周期调整开启,调控效果已显
        从政策全面收紧后对市场短期影响效果来看,各地成交呈现整体量价回落。在国家统计局监测的 70 个城市范围内选取的 20 个调控代表城市中,10 月新建商品住宅和二手住宅价格指数各有 19 个城市环比涨幅收窄,其中市场反应最为敏感的深圳,其新房及二手房价格均出现环比下跌。市场成交量方面,中原监测的 40 个城市数据显示,10 月成交面积即出现环比小幅下降,11月降幅更是扩大至两成左右,其中仅6个城市成交量环比上升,其他34个城市均环比下降,杭州、福州、佛山等调控城市降幅达六成左右。 可以看到,自从第四季度政策风向全面转变以来,对市场 量价影响显著且有影响力逐步扩大之势,同时影响范围是整体性的,而非局限在调控城市。
数据来源:中原集团研究中心、国家统计局
        从过往两轮政策收紧后市场整体量价走势来看,均经历了较长时间的增长回落行情,政策对市场的影响力可谓立竿见影。而本轮调控覆盖范围虽然不及 2011 年期间,但无论是政策收紧的力度,还是执行的严厉程度,均较以往有过之而无不及。加之市场经历了近两年的高速增长后,量价增速已分别在今年 4 月、8 月见顶,市场的透支以及政策的打压,使得 2017 年前景不容乐观,周期性调整在所难免。
 
(三) 因城施策继续,长效机制待立
        对于明年的楼市政策走势整体方向,12 月 10 日召开的中央政治局会议,提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,这也为 2017 年的房地产政策环境确定了基调,即保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点。在过去的十年间,中国楼市经历了多次周期性的波动,可以说,宏观经济运行情况以及主动干预的调控政策是影响近年房地产市场波动的最根本原因。因此,若要真正实现房地产市场的平稳发展而避免此起彼伏的“政策市”,唯有建立适应市场规律的长效机制。
        与此同时,各地政策走势则取决于当地市场的表现,因城施策导向下的地方楼市调控措施仍将持续有效执行。城市分化严峻、市场冷暖不均依然是目前面临的主要问题。这既有区域分布的结构性问题,如局部地区供求关系紧张,但大部分的三四线以下城市依然库存高位难去;也有产品类型的结构性问题,如非住宅类商品房去库存效果有限。这些问题只有依靠继续因城施策并采取针对性措施,才有望逐步化解。
        然而,尽管局部地区的楼市政策严厉收紧,维持房地产市场持续平稳的发展,对整体经济而言依然至关重要。2016 年前三季度房地产业 GDP 同比增长 8.9%,位居九大行业首位,对于同期全国 GDP(同比增长 6.7%)增长起到了积极的拉动作用。同时在财政收入方面,今年前 10月地方的国有土地使用权出让收入同比增长 9.3%,而去年同期为下降 32.2%。可见,当前房地产业对宏观经济的影响力依然举足轻重。
数据来源:国家统计局                                     数据来源:财政部
        从城市发展的基本面来看,一线城市的楼市长期而言仍将稳定发展,同时在各类国家性的开发及基建大战略支持下的二线城市也依然具有长期发展的潜力。本轮政策调控主要针对的这批一二线城市,本身城市基本面持续看好,因此政策带来的波动也仍将是短周期影响。长期来看,随着当地经济产业发展及由此带来的人口流入、收入增长,使得一二线重点城市的楼市前景依然可期,而当地合理的包括改善型需求在内的自住需求仍应获得支持。