湖南中原第37期周报【2019.09.08-2019.09.14】

政策动态

           8月房贷利率呈上升态势，短期内房贷利率难回调

        9月11日发布的《2019年8月中国房贷市场报告》(简称《报告》)显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3个基点；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基点，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个基点和93个基点，均远高于新政规定的利率下限。  

《报告》显示，首套房方面，8月份有17个城市房贷利率水平有所上涨。一线城市中，8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨4个基点，其他城市维持上月水平不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨，沈阳本月涨幅高达23个基点。综合来看，与6、7月相比，8月房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升态势。  

目前已经有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价，但报价方式调整对实际房贷利率的影响不大。近期，央行降低存款准备金率，将带来银行融资成本的下降。但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。 

           8月典型房企融资规模大跌近六成，降准背景下房企融资仍受严控

         近日，据某房地产机构数据显示，8月份，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内第二次断崖式下跌。其中，代表了房地产企业的融资能力和部分特征的40家典型房企，在前8个月的133笔融资中表现显著分化，最高利率达15.5%，最低仅为0.1%。

        今年房地产融资政策在一步步收紧，5-9月相关政策呈现明显的“三步走”态势：第一步是“定调严控”，4月的“房住不炒”基调重申，7月政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，9月国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域等，都是融资从紧的明确信号；第二步是“严控信托”，从5月开始，监管部门就发文严防资金通过信托、金融租赁等方式进入房地产领域，7月，监管部门约谈房地产信托业务发展过猛的信托公司；第三步是“加大整治”，8月，银保监会表示将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款。8月底，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

         近期央行降准也未能给房地产市场融资带来更多利好。在“房子用来住的，不是用来炒的”大背景之下，中国的房地产市场已经从原先的投机属性市场向全面居住属性市场转移，降准又是很明确的给实体经济注入流动性，对于房地产市场来说不会有太大的波动性。未来的房企融资环境将面临一个较为困难的局面。

           长沙地铁5号线预计今年年底试运行

        据9月14日信息显示，长沙地铁5号线除了站点施工，轨道施工也在加速推进，目前双线均已全线贯通，多个标段正在进行铺轨，其中一标段从毛竹塘站至人民路节点，近日已实现双线短轨通，为长轨通打下基础。

       长沙地铁5号线，呈南北走向，南起天心区解放埦大托西站，北至长沙县北三环安沙路站，线路全长35公里，共设26个车站，按照规划将于今年10月30日车通，12月30日试运行，预计明年6月30日投入试运营。

       而地铁3号线截止目前，一期工程24段区间，已有20段区间实现双线贯通，有望在今年内实现试运行。地铁6号线则是根据此前长沙地铁发布的公告，计划于2021年7月通车。

 

           本周六区一县底价成交3宗望城区经营性用地，而高铁新城片区1宗商住地中止出让。

[2019] 望城区021号：地块位于望城区雷锋板块，金山桥街道普瑞大道与新巷南路交叉口西北角，长沙医学院的东侧、普瑞温泉酒店西北侧，总体量5.6万方，纯商业用途。

 

地块最终被湖南望之置业有限公司以底价7891万元竞得，折合楼面价1421元/㎡。竞得人股东为湖南芝林企业管理有限公司。

 

竞买要求：

       竞得人须引进一家医药研发、批发和零售的知名企业的全国性总部及不少于四家关联企业至望城区内，并在望城缴纳税收，第一、二个会计年度每年缴纳税收不低于人民币1500万元，自第三个会计年度起每年不低于人民币3000万元，建成后15年内不得迁出望城区。竞得人须在签订《土地成交确认书》前与长沙市望城区滨水新城管委会签订《履约监管协议》，并接受考核。
 

[2019]望城区022号：地块位于长沙市望城区金星北板块，月亮岛街道潇湘北路与金潇路交叉口西南角、银星路与万家塘路交叉口西南角，临近地铁4号线【湘江新城站】和【月亮岛西站】地铁口。地块分为3个小地块，整体体量约37万方，以住宅为主。

 

  地块最终被湖南和璟置业有限公司以底价14.12亿元竞得，折合楼面价3800元/㎡，竞得人为润和城实业旗下公司，已开发本地块北侧2018年拿地的润和湘江天地项目。

 

竞买要求：

1.本宗地属于新一代半导体产业科技协同创新园区内配套用地，竞买人须为中国宽禁带功率半导体及应用产业联盟副理事长以上单位。

2.根据新一代半导体产业发展布局，须筹措新一代半导体专项产业基金(规模约为90亿元人民币)。

3.竞得人须在该宗地配套建设专家人才社区，且建筑面积占该宗地住宅建筑面积的比例不低于15％，定向销售或租赁给半导体产业链企业引进的领军型人才、海归创业团队以及其他先进半导体产业高端人才。

4.竞得人须按政府审定认可的城市设计方案进行建设。

5.竞得人须与长沙市望城区滨水新城管理委员会签订《量化指标考核协议》，并接受考核。

6.项目建设须符合安居型管理有关要求，该项目住宅部分建设60％的安居型住宅，安居型住宅户型面积不超出144平方米，优先首套刚需群体购买。

7. 该宗地住宅（毛坯）销售均价不超过9700元/㎡。

8. 教育设施配建成本：竞得人需出资6000万元用于白石湖中学的建设，需负责白石湖中学的品牌引进。
 

 [2019]望城区023号：地块位于长沙市望城区滨水新城板块，月亮岛街道潇湘北路与金潇路交叉口东南角、银星路与潇湘北路交叉口东北角，临近地铁4号线【湘江新城站】700米。为纯商用地，总建面6.54万方。

地块最终被湖南粟子置业有限公司以底价2.49亿元竞得，折合楼面价3801元/㎡，竞得人为润和城实业旗下公司，润和城实业在望城扎根多年，2018年12月也曾在本地块北侧拿得一块纯商新一代半导体产业科技协同创新园区规划用地。

 

竞买要求：

1.本宗地属于新一代半导体产业科技协同创新园区规划用地，竞买人须为中国宽禁带功率半导体及应用产业联盟副理事长以上单位。

2.该宗地摘牌后3个工作日内，竞得人须提供不少于3家经长沙市望城区滨水新城管理委员会审核通过的国家重大专项支持的新一代半导体材料及产业重点企业或行业龙头企业进驻意向书。

3.该宗地摘牌后5年内竞得人须引入不低于5家国内新一代半导体材料及应用龙头企业总部（区域总部）、研发中心、检测认证中心或国际化研究机构（须在欧美设立研究分部），并在2025年前引入不低于15家的关联性上下游企业、研发机构或国际化研究机构。

4.项目总投资额不低于4亿元（不含土地款），竞得人（或竞得人主导产业链建设的股东以及该股东控股或参股的半导体产业链公司）必须自持不低于80%的物业并运营。

5.竞得人须按政府审定认可的城市设计方案深化设计后进行建设，须在摘地后9个月内完成报批报建手续并正式开工，并在开工后24个月内建成并投入运营。

6.竞得人须与长沙市望城区滨水新城管理委员会签订《量化指标考核协议》，并接受考核。
 

[2019]长沙市078号：此次出让地块位于雨花区高铁新城板块，地块由4宗地块组成，杜花路与京港澳高速交汇处东侧，高铁南站西侧，临近地铁2号线【杜花路站】和地铁4号线【平阳站】，交通出行便利、居住氛围逐渐成熟。

 

竞买要求：

1、竞买人或其实际控制人名下控股公司须具有城市综合体和超高层地标建筑的开发经验。

2、项目开发须符合高铁片区城市设计有关建设地下空间、空中连廊、超高层建筑、建筑退让、海绵城市和集约节约用地等相关要求。其中，地块内须建设两栋不低于249米的超高层地标性建筑。为了加强地块之间的联系，便于人流的快速通行，必须建设空中连廊,配套建设高园子路。

3、项目须引进1家五星级品牌酒店。项目须引进商务、金融、科技等高端产业资源，两栋超高层建筑建成并投入使用的第3年，单栋楼宇的全口径年度税收贡献须达到1亿元以上。

4、项目需在《国有建设用地出让合同》签订后1年内开工建设，商业办公部分需先期或与住宅部分同步启动建设。项目两栋超高层地标性建筑须在自开工之日起48个月内竣工并投入使用。竞得人须自持五星级品牌酒店和商办物业共计不得低于10万平方米。

5、竞得人在签订《成交确认书》后10个工作日内,与市武广公司和高铁新城管委会签署《产业项目建设监管协议》，须同时交纳产业监管履约保证金8000万元人民币。

6、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。
 

新房交易

       内五区商品住宅成交

据湖南中原数据平台显示：

 

       2019年9月第2周：一手住宅成交1128套，成交面积14.35万方，环比分别下滑29%、30%。

成交排行

 

       内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示：

 

      2019年9月第2周：本周内五区新增商品住宅1116套，15.99万方，环比分别 低位增涨371%、575%。

供应明细

 9月第2周内五区共11个项目有商品房新增供应，共计22.88万方，其中住宅项目9个，面积占比为70%； 

     分区域看，供应集中在岳麓区，单区达8个，其中包含2个商务公寓拿证，天心、开福、雨花各有一个项目取证； 

 

     本周拿证项目均未有开盘动作，预计将在下周集中开盘。

开盘监控
第37周（2019.9.9-2019.9.15）监控到3个住宅项目开盘，开盘认购率31%； 

监控一个商务公寓开盘，认购率69%。

——   End   ——
 

政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站

土地成交：长沙市国土资源局官方网站

成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得