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长沙楼市需求端调控再升级!首套房满3年才能买第二套

2017-09-25 10:06 来源:湖南中原研究中心

        2016年国庆至今,本轮全国楼市调控持续近一年,覆盖城市不断蔓延,手段层出不穷,角度之多创历史之最。9月22-23日凌晨,5个城市再次密集加码,长沙也位列其中,第三次一锤定音,这场胶着战的脚步加快了。 “3.18”“5.20”“9.23”成为长沙2017年房产调控升级加码的标记,长效调控机制建立逐步推进,保证房地产市场平稳健康发展的决心不容撼动。
 
政策梗概
        限售升级  限购升级
        1.在本市购买的商品住房(含二手住房,下同),需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。
        2.本通知施行后办理的本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无住房的,限购1套商品住房。
        3.本市户籍家庭在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买第2套商品住房。
        4.在本市无住房的非本市户籍家庭,凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。
        5.限购区域调整为本市行政区域(暂不含浏阳市、宁乡市)范围。

 
长沙9·23新政二手房交易细则出炉
        限购政策执行时限
        2017年9月23日以前已进行购房资格申请的按5.20政策执行;之后申请的按9.23政策执行。
 
        限购区域
        限购区域调整为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县。
 
        关于户籍认定
        (一)户籍,以公安部门的户籍证明(含集体户口)为准,不以身份证号为准。
        (二)户籍家庭,家庭成员(配偶及未成年子女,下同)中有长沙市户籍的,属于本市户籍家庭;家庭成员中无长沙市户籍的,属于本市外户籍家庭。个人家庭,指居民户口簿上户主与常住人口为同一人。
 
        拥有住房套数的规定
        本人及家庭成员在限购区域内已合同网签和已办理房屋所有权证、不动产证的住房套数;已注销的住房和非住宅,不计入住房套数。
 
        人才购房资格认定
        专科以上学历及技师以上职业资格的人员申请人才购房资格的,需提交本人连续24个月以上在长工作单位的工资流水和公安部门出具的已满24个月的居住证。
 
        2017年9月23日前已网签,因特殊原因需重新网签
        购房人在2017年9月23日前已网签合同,但因限贷或其他特殊原因确须调整买卖合同相应条款的,根据网签时间适用限购政策,开发商在原房源上与原购房人重新网签。
 
        二手房限购情况
        在长沙市购买的二手住房,需取得不动产权属证书(包括不动产权证书、房屋所有权证、预告登记证明)满三年方可上市交易,属于房产办证处遗项目的,可以契税缴纳时间为准。 9月23日之前预约成功的,按“5.20”限购政策执行,之后的严格按“9.23”政策执行。
 
        个人所得税或社会保险证明缴纳时间确定
        在长沙市无房的非长沙市户籍家庭,其个人所得税或社会保险证明缴纳时间从2015年9月1日开始计算,连续缴纳满24个月,方可取得购房资格;一次性缴纳的个人所得税或社会保险证明,不予认可;因工作变动尚有1-2个月个人所得税或社会保险欠缴的,可补缴。
 
政策影响
        本次调控加码政策出台,长沙楼市调控可谓是在调控范围集齐了“限购、限贷、限价、限售、限地价”五限之后,再收紧了调控力度。
 
        综合来看,会对市场产生以下几方面影响:
 
        1、保刚需方向不变,改善和投资购买力折损
 
        对于本市户籍客户:
        1)在本市无住房的,三五年内可买1套房;
        2)在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买第2套商品住房,同时沿用520政策最多可限购2套,不可新购3套及以上住宅;
        3)在本市已有2套及以上住房的,不卖出现有住房前,不可再买,卖出后参考上两条。
 
        对于非本市户籍客户:
        1)不落户,凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。专科以上学历及技师以上职业资格的人员申请人才购房资格的同样需要连续缴纳24个月以上在长工作单位的工资流水和公安部门出具的已满24个月的居住证。
        2)新落户,不论是高校毕业生“零门槛”落户或是其它方式落户,在9月23日后办理的本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无住房的,限购1套商品住房。
 
 
        限买限卖,一方面,地州市户籍大众人群因连续24个月在长纳税或交社保这一门槛而失去在长沙购房资格,挫伤地州市大众人群的购房欲望;另一方面,让长沙户籍有投资需求的客群有了买房后转手时间拉长的后顾之忧;其次,使长沙户籍取证3年内的短期改善客户取消购房资格,需求被压抑。多重压力下,在长购房有效购买力将减少。
 
        2、一二手住宅销量将下滑
        调控最直接的影响是对于市场的预期,调控决心不减,手段升级,政策加码后,将直接引起市场量价变化。
 
        一手房:多套改善型、投资型客户需求被抑制,有效购买力仅剩刚需和部分改善型需求,整体客量再次减少,成交量下跌。
 
        二手房:挂牌量减少、投资客观望、交易量下降。拿到不动产权证后由原来的两年,升级为满三年才能卖房,按目前实际情况,基本意味着认购一手房之后五到六年才能出手。买卖双方均受限,已入手的投资客套牢,没入手的投资客不敢出手。
 
        3、利好商办市场
        目前所有调控政策仅围绕住宅市场,商办市场再迎新机遇,挤压的投资需求将涌入40年产权公寓、商铺、写字楼等物业市场,助推商办市场去库存。
 
建议及预判
        限购限售加码对楼市销量的杀伤力较大,预计接下来一段时间长沙将步入成交量下滑明显,均价平稳,推盘量增多,客房比走低的状态。各项目需警惕目标客源量减少的风险,及时更新推货策略。
        1、建议近期有住宅出货计划的项目,抓紧拿预售,严格洗客,快走货,并适时推出商办类物业;
        2、有购房资格的客户,瞄准有货盘源,抓住限价下的高性价比窗口,快速出手,避免贷款利率再度提高,购房成本增大的风险。
        中原认为,对于后市,抑制投资、投机,控制改善,保证刚需的调控大方向不会改变,今年已经出台的一系列政策短期内不可能放松。并且,为了长效机制计划表更有效推进,或将有更多的升级版或者扩围版政策出台,如,贷款基准利率进一步提高、土拍政策加码等等。买卖双方需认清现状,顺应调控措施,将关注重点放在新形势下,寻找新的购房方向、契机和发展机会点。