政策背景
经历了近两年的去库存运动，截止2017年4月底，内六区新建商品住宅库存仅450万方，同时受制于行政监管对于网签的限制，仍有大量已认购未签约房源。按照实际认购转签约计算，截止到4月底内六区商品住宅存量230万方，按近6个月月均认购量计算，长沙内六区实际去化周期1.3个月。
与此同时，新增供应一直低位徘徊，4月，商品住宅供应仍然只有101万方，同比下跌32%。存量有限和新增供应的疲软，限制了成交量，也直接助推了短期房价的上涨。
2017年前4月长沙市内六区新建商品住宅网签成交量375万方，同比下跌28%，同期房价同比上涨4成。
2、二手住宅交易量猛增
受制于一手房的新增供应疲软和存量去化殆尽，大量的购房需求被挤压至二手房市场，今年前四月，二手房成交量同比上涨超三成，量涨进而推高价格。
政策分析
限购升级：本地客户限购2套，外地客户限购1套。
限购区域：包含长沙市天心区、开福区、雨花区、芙蓉区、岳麓区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙区域）。
增加限售：在限购区域内购买的商品住房，取得《不动产权证书》满2年内限售。
限售对象：在限购区域内购买的商品住房，包含别墅、洋房、大平层等非普通商品住房。
政策影响
本轮政策出台，长沙楼市调控可谓是集齐了“限购、限贷、限价和限售”。综合来看，会对市场产生以下几方面影响：
1、一二手销量将下滑
520限售，在318政策基础上，进一步加强对地州市客群购房限制，将直接影响未来的交易量。
一手房：客户需求被抑制，有效购买力减少，成交量下跌。
二手房：挂牌量减少、投资客观望、交易量下降。拿到不动产权证后两年才能卖房，按目前实际情况。基本意味着买一手房之后四到五年才能出手。已入手的投资客套牢，没入手的投资客不敢出手。
据中原集团研究中心统计(见图1)，截至2017年4月24日，52个城市出台不同手段的收紧调控措施，5月份又相继增加海口、芜湖等城市。截至目前，出台限售措施的城市达到21个，其中5个限售年限为3年，其余均为2年。
决心不减，手段升级，政策加码后，引起市场量价变化：
成都—4月12日出台限售，新政实行30天，新房交易量下滑4成，二手房下滑6成；房价在政府预售指导价的条件下，与前期相比保持平稳；新开盘项目出现客房比＜1的情况。
厦门—3月25日出台限售，新政执行55天，新房销量下滑6成，二手房下滑4成；限价条件下房价稳定；新开盘项目数量极少，但认购率依旧达到9成以上。
△（图1）2016-2017年各城市调控强度汇总
2、购买力锐减
限买限卖，一方面地州市户籍大众人群因连续12个月在长纳税或交社保这一门槛而失去在长沙购房资格，挫伤地州市大众人群的购房欲望；另一方面，让长沙户籍有投资需求的客群有了买房后转手时间拉长的后顾之忧。双重压力下，在长购房有效购买力将减少。
据湖南中原地产分析，从户籍来看，4月成交客户中，市域占比来看，长沙市内占55%，地州市占35%，省外占10%；置业次数来看，在长首次置业客源结构中，地州市人群占55%，比例最高，2次及3次置业的长沙户籍人口占比最大，分别为44%和25%。限购政策出台后，地州市的占比会下滑。
3、推盘交投市场降温
新推盘市场或将呈现一小波集中推货后，转入冷却的变化过程。前期为了可以及时“占有”有资格的购房客，随后推盘速度将放缓，推迟拿预售时间，进而直接导致原本供应不足市场，供销缺口再次明显。此外，开盘项目的客/房比或将持续降低。
限售对楼市销量的杀伤力较大，预计接下来一段时间长沙将步入成交量下滑明显，均价平稳，推盘量减少，客房比走低的状态。建议近期有出货计划的项目，抓紧拿预售，快走货，需购房的客户，瞄准有货盘源，快速出手，房源少，加之贷款利率提高，购房成本也将增大。
对于后市，或许将出台类似318之后明确认购和网签的“补丁政策”。短期来看，“四限”政策不会放松，买卖双方将仍旧在限制措施下推货和购房。对于长沙来说，贷款基准利率恢复至基准或进一步提高是后续政策调控的另一方向。
