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长沙3.18限购限贷政策全透析

2017-03-20 15:41 来源:湖南中原研究中心

        2017年3月份以来,不到1个月时间,全国已有18个城市出台相应房产调控政策,3月18日长沙政策如期而至。
        △长沙最新限购限贷政策一览
 
政策背景
        市场情况:
        长沙市2017年开年来的2个月,内五区成交价格逼近9000元/㎡,达历史新高。截止2017年2月底,长沙市内六区新建商品住宅存量480万方,去化周期不足3个月。
 
        开盘现状:
        2017年以来,开盘即售罄现象依然出现,“抢房”现象频出,本周有中建嘉和城、中南国际眼镜城、碧桂园南城首府、富基世纪公园等7个项目推出近1600多套房源,其中中南国际眼镜城92套房源40分钟售罄。
 
政策解读
        长沙市本次调控政策是10月份颁发“长七条”后的第二次政策调控,相比前几年限贷政策“二套房首付提升至五成”,本轮长沙楼市限购政策相比往年略显宽松;
 
        本次长沙政策调控方向和武汉类似,对比来看,政策出台后武汉的市场表现如下:
        据了解,政策出台后对于武汉近两个月市场影响并不大,开盘即售罄现象依然频现,其主要原因在于:
        第一,武汉目前当前库存不高,去化周期较短,新增供应少,市场货源不多;
        第二是在此前已经实行比较严厉的限价政策,基本稳定房地产市场基调,所以后期加强版调控政策冲击并不大,长沙出台的这一系列政策与武汉类似,整体是一个相对温和的措施。
 
        覆盖范围最广
        本次调控政策实行区域限购范围较大,长沙市内六区一县区域几乎全部纳入限购范围,不涉及宁乡、浏阳区域。
        商办物业去库存利好
        此次调控中未提及商办物业的限贷限购,也就表明此类产品不会有限制政策,在长沙商办物业库存压力较大的背景下,限制商品住宅是对商办投资类产品的利好,未来可期。
        客户层面
        本市客户限购无忧,但限贷均有涉及,外地客户同时限购又限贷。
 
        刚需客户:弹性小,提高首付门槛将会很大程度影响客户购房决定,使得这一类客户的考虑周期和决策周期变长,观望情绪加重,或更加会青睐于品牌开发商,棚改客户考虑到货币补贴的使用以及期房原因可能会一部分流向二手房市场,部分客户依然会选择新房
 
        投资客户:限购将一定程度抑制外地投资客,特别是二次购、三次购的客户,但长沙近几个月以来投资客户的比例已经降至10%左右,比例不大,另外部分投资客户在再次置业考虑到门槛问题可能会转移至而二手房市场。
        开发商层面
        开发商需要迅速调整营销策略,应对客户群的结构变化和流失,在产品价格定价上更趋于理性,避免价格审批问题影响销售节奏,更多的吸引本地客户以及刚需客户,制定更好针对性的价格策略;
 
        在客户引流上需要利用多方渠道和团队力量,提高认购转化率;
 
        在前期项目认购未签约的客户首付问题上,快速找寻合理解决方式,对于这部分客户要做好心理维系。
 
        总体来说,预计政策执行后,在限价环境下,会继续延续长沙“量跌价稳”的整体趋势。
 
 
 
        附件:
 
长沙市人民政府办公厅
关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知
 
        各区县(市)人民政府,市直各单位:
        为贯彻落实国家关于房地产市场因城施策、分类指导的总体要求,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现将有关事项通知如下:
 
        一、实行区域性住房限购
1
        限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域);
2
        暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房;
3
        对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭:湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套新建商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的湖南省外户籍家庭凭有关部门证明限购1套新建商品住房;长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。
税务部门、人力资源社会保障部门分别负责严格审核纳税证明、社会保险证明。补缴、补办个人所得税纳税或社会保险缴纳的证明不予认可。
 
        二、实施差别化住房信贷政策
1
        对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭:购买首套商品住房首付比例不低于30%;拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房,首付比例不低于35%;拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第2套商品住房,首付比例不低于45%;暂停发放第3套及以上住房的商业贷款;
2
        对在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的购房家庭:购买首套住房首付比例不低于20%;拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买家庭第2套住房首付比例不低于35%;暂停发放家庭第3套及以上住房公积金贷款;
3
        家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房(二手住房)。
 
        三、加强房地产市场监管
1
        严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头,住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县(市)人民政府参与的房地产价格会商机制,凡销售商品房须到价格主管部门备案;
2
        严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售;
3
        严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续;
4
        严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治,依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。
 
        四、加大普通商品住房有效供应
 
        落实供地计划,适度加大普通商品住宅用地供应。国土资源部门要加强闲置土地清理,盘活各类存量土地,分类引导,有序供地。相关职能部门要加快房地产项目报建审批,加快项目建设进度,尽快形成市场有效供给。
 
长沙市人民政府办公厅
                                2017年3月18日