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老胡看市第38期(9.17-9.23)

2017-09-25 13:36 来源:湖南中原研究中心

政策动态
        调控升级,8个城市相继发布楼市新政,限购限售成主流。
 
        长沙楼市需求端调控再升级!首套房满3年才能买第二套
        2016年国庆至今,本轮全国楼市调控持续近一年,覆盖城市不断蔓延,手段层出不穷,角度之多创历史之最。9月22-23日凌晨,5个城市再次密集加码,长沙也位列其中,第三次一锤定音,这场胶着战的脚步加快了。“3.18”“5.20”“9.23”成为长沙2017年房产调控升级加码的标记,长效调控机制建立逐步推进,保证房地产市场平稳健康发展的决心不容撼动。
 
        限售升级  限购升级
        1.在本市购买的商品住房(含二手住房,下同),需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。
        2.本通知施行后办理的本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无住房的,限购1套商品住房。
        3.本市户籍家庭在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买第2套商品住房。
        4.在本市无住房的非本市户籍家庭,凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。
        5.限购区域调整为本市行政区域(暂不含浏阳市、宁乡市)范围。
 
长沙9·23新政二手房交易细则出炉
 
        限购政策执行时限
        2017年9月23日以前已进行购房资格申请的按5.20政策执行;之后申请的按9.23政策执行。
 
        限购区域
        限购区域调整为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县。
 
        关于户籍认定
        (一)户籍,以公安部门的户籍证明(含集体户口)为准,不以身份证号为准。
        (二)户籍家庭,家庭成员(配偶及未成年子女,下同)中有长沙市户籍的,属于本市户籍家庭;家庭成员中无长沙市户籍的,属于本市外户籍家庭。
        个人家庭,指居民户口簿上户主与常住人口为同一人。
 
        拥有住房套数的规定
        本人及家庭成员在限购区域内已合同网签和已办理房屋所有权证、不动产证的住房套数;已注销的住房和非住宅,不计入住房套数。
 
        人才购房资格认定
        专科以上学历及技师以上职业资格的人员申请人才购房资格的,需提交本人连续24个月以上在长工作单位的工资流水和公安部门出具的已满24个月的居住证。
 
        2017年9月23日前已网签,因特殊原因需重新网签
        购房人在2017年9月23日前已网签合同,但因限贷或其他特殊原因确须调整买卖合同相应条款的,根据网签时间适用限购政策,开发商在原房源上与原购房人重新网签。
 
        二手房限购情况
        在长沙市购买的二手住房,需取得不动产权属证书(包括不动产权证书、房屋所有权证、预告登记证明)满三年方可上市交易,属于房产办证处遗项目的,可以契税缴纳时间为准。 9月23日之前预约成功的,按“5.20”限购政策执行,之后的严格按“9.23”政策执行。
 
        个人所得税或社会保险证明缴纳时间确定
        在长沙市无房的非长沙市户籍家庭,其个人所得税或社会保险证明缴纳时间从2015年9月1日开始计算,连续缴纳满24个月,方可取得购房资格;一次性缴纳的个人所得税或社会保险证明,不予认可;因工作变动尚有1-2个月个人所得税或社会保险欠缴的,可补缴。
 
政策影响
        客量减少
        非本市刚需、改善和投资购买力一同折损
 
        对于本市户籍客户:
        1)在本市无住房的,三五年内可买1套房;
        2)在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买第2套商品住房,同时沿用520政策最多可限购2套,不可新购3套及以上住宅;
        3)在本市已有2套及以上住房的,不卖出现有住房前,不可再买,卖出后参考上两条。
 
        对于非本市户籍客户:
        1)不落户,凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。专科以上学历及技师以上职业资格的人员申请人才购房资格的同样需要连续缴纳24个月以上在长工作单位的工资流水和公安部门出具的已满24个月的居住证。
        2)新落户,不论是高校毕业生“零门槛”落户或是其它方式落户,在9月23日后办理的本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无住房的,限购1套商品住房。
 
        限买限卖,一方面,地州市户籍大众人群因在长纳税或交社保门槛由12个月提高到24个月,而失去购房资格,挫伤地州市大众人群的购房欲望;另一方面,让长沙户籍有投资需求的客群有了买房后转手时间拉长的后顾之忧;其次,使长沙户籍取证3年内的短期改善客户取消购房资格,需求被压抑。多重压力下,在长购房有效购买力将减少。
 
        一二手住宅销量将下滑
        调控最直接的影响是对于市场的预期,调控决心不减,手段升级,政策加码后,将直接引起市场量价变化。
        一手房:非本市户籍刚需、多套改善型、投资型客户需求被抑制,有效购买力仅剩本市刚需、部分个人所得税和社保缴纳期限符合要求的非本市户籍刚需和部分改善型需求,整体客量大幅减少,成交量下跌。
        二手房:挂牌量减少、投资客观望、交易量下降。拿到不动产权证后由原来的两年,升级为满三年才能卖房,按目前实际情况,基本意味着认购一手房之后五到六年才能出手。买卖双方均受限,已入手的投资客套牢,没入手的投资客不敢出手。
 
        利好商办市场
        非住宅不计入住宅套数,目前所有调控政策仅围绕住宅市场,商办市场再迎新机遇,挤压的投资需求将涌入40年产权公寓、商铺、写字楼等物业市场,助推商办市场去库存。
 
建议及预判
        本次限购限售加码对楼市销量的杀伤力巨大,预计接下来一段时间长沙将步入低迷期,成交量下滑明显,均价平稳,推盘量增多,客房比走低的状态。各项目需警惕目标客源量减少的风险,及时更新推货策略。
        1、建议近期有住宅出货计划的项目认清目前的严峻形势,抓紧拿预售,严格洗客,快走货,并适时推出商办类物业;
        2、目前仍有购房资格的客户,瞄准有货盘源,抓住限价下的高性价比窗口,快速出手,避免贷款利率再度提高,购房成本增大的风险。
        中原认为,24日,央视1套发布“限售商品房,让房子回归居住属性”新闻,长沙目前楼市受到重点关注:长沙房价2017年8月同比涨幅在全国排名第一。本次923新政及细则出台,刚需、改善、投资型需求全部严重受挫。并且,为了长效机制计划表更有效推进,或将有更多的升级版或者扩围版政策出台,如,贷款基准利率进一步提高、土拍政策加码等等。买卖双方需认清现状,顺应调控措施,将关注重点放在新形势下,寻找新的购房方向、契机和发展机会点。
 
        长沙颁布“土拍摇号”细则,全程公开直播,结果进行公示
        近日,经长沙市政府常务会议审定通过,《长沙市国土资源交易现场摇号操作实施细则》(以下简称《细则》)正式发布。
        《细则》明确,现场摇号活动全程实行音视频监控,现场监控影像在交易中心信息屏公开直播。第一轮摇号摇出代表各竞买人的号码球,第二轮摇中的号码球对应的竞买人即为本次资源交易的竞得人。摇号结果将于当日在长沙市国土资源网上交易系统中向社会进行公示。若摇号设备因不可抗力、设备故障等非人为因素在现场摇号时不能正常工作的,经现场监督人员同意,应及时中止现场摇号活动,正在进行的摇号活动及摇取结果无效。


 
土地市场
        上周内五区无经营性土地成交
 
新房交易
        内五区商品住宅成交
        据湖南中原数据平台显示:
        2017年9月第3周:一手住宅成交2378套,环比上涨7.03倍;成交面积27.68万方,环比上涨6.75倍。
 
        成交排行榜
 
        内五区商品住宅供应
        据湖南中原数据平台显示:
        2017年9月第3周:内五区新增商品住宅供应1300套,15.54万方,供应面积同比上涨3.39倍。
 
        商品房新增供应32.52万方,其中住宅15.54万方
 
        中原长沙新房指数
        来访指数环比下跌20.84%
 
开盘监控
 
        上周5个项目开盘,开盘认购率98%
        上周5个住宅项目开盘 推出1076套 成交1051套 成交率98%





 
        【老胡看市】
        1、政策面,继“3.18”和“5.20”后,“9.23”长沙限售限购加码,买卖均受限,控房价意志坚定,落实国家“让房子回归居住属性”的政策。
        2、据湖南中原代理项目调研统计,目前有货量在售项目,新政后周末两天,商办物业客量稳中有升,住宅市场整体客户量显著减少,其中刚需项目客量较前期基本持平,改善型项目客量折损10%-50%,豪宅项目客量最高折损75%。
        3、即将有新货上市的项目,平均60%的意向客户因新政失去购房资格,客户关注是否仍有购房资格,心态更加理性。
        4、建议近期有住宅出货计划的项目认清目前的严峻形势,抓紧拿预售,严格洗客,快走货,并适时推出商办类物业;有购房资格的客户,瞄准有货盘源,抓住限价下的高性价比窗口,快速出手,避免贷款利率再度提高,购房成本增大的风险。