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老胡看市第23期(6.4-6.10)

2017-06-12 13:41 来源:湖南中原研究中心

市场政策
        1、全国533家银行中有20家银行已经停贷 但不具代表性
        目前,全国533家银行中有20家银行已经停贷,未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内,不会出现过大面积停贷,影响到房贷市场的正常秩序。
 
        近来,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,而且也有二、三线城市不断跟进。 5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。
 
        具体来看,此次调整由一线城市领跑,一线城市对市场变化极为敏感,同时针对变化调整也极为迅速,成为市场风向标,大体可以反映出未来市场变化趋势。二线城市上浮利率银行数量大,涉及范围广,在经过过渡期后,紧跟市场及时调整,对全国房贷平均水平影响大。5月份,35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调,多数二线城市银行利率调整至基准。与此同时,银行优惠利率也在逐步取消。                                                                                                                                                                        
        2、北京、广州等城市部分银行目前执行 首套房上升至基准利率
        各地信贷政策配合房产调控手段,北京、广州等城市主要银行目前执行首套房利率基本为基准利率,二套房利率普遍上浮10%,北京甚至执行利率上浮20%。
 
        放贷难度——停贷现象暂未出现,但21%的项目已出现放款紧张、放款慢的情况;
 
        物业差异——各住宅项目均没有出现贷款利率上浮的现象,商业项目普遍执行基准上浮10%的政策;
 
        利率收紧——住宅项目中,近七成的项目首套房都执行基准利率,仅三成项目仍可执行9折以上的优惠利率;
 
        银行差异——调查的17个项目中,中国银行、交通银行、长沙银行、邮政储蓄、浦发银行、兴业银行、光大银行、民生银行、渤海银行、中信银行等10个银行,更多执行基准利率,优惠少。
 
土地市场
        本周内五区成交土地4宗
         [2017]长土网015、016、017号地块:宗地位于大王山旅游度假区,坪塘大道以西。为纯住宅用地,整体容积率≤1.05,规划最大建筑面积31.23万方;最终被长沙恒大童世界旅游开发有限公司以底价4.53亿元竞得,折合平均楼面地价1450元/平米。
 
        竞买要求:
        ①建设单位须与湖南湘江新区发展集团有限公司签订招商引资合作协议,在竞得该宗土地后一个月内双方合作成立项目公司,竞得人负责投资建设466亩足球世界项目(一区)、499亩足球世界项目(二区)、124亩大型珍稀植物园项目(一期),并运营不少于20年;
        ②所有项目须在竞得该宗土地后三个月内开工,在2018年底前竣工。
 
        2016年9月1日,恒大地产集团与湖南湘江新区在长沙签订协议,投资恒大湖南海花谷项目500亿元、总用地约6070亩,定址大王山旅游度假区。2016年12月已拿地4宗,占地979亩,建筑面积106.96万方。
        [2017]长土网018号地块:宗地北临桐梓坡路,南邻待上市项目圆泰国际广场,东临潇湘中路,邻近地铁6号线;宗地面积4.21万㎡(合63亩);为商住用地,商住比7:3,容积率≤3.5,规划最大建筑面积14.74万方;经过150轮竞价,最终由湖南省碧桂园地产有限公司,以12.00亿元竞得,楼面地价8142元/㎡,溢价150%。
 
        根据竞买要求,竞得人须建设并引入不少于一家具备独立法人资格的银行类金融机构区域或全国总部。
 
        碧桂园已于2017年1月、5月先后在望城金星北板块金山桥社区拿得纯住宅用地、商住用地各1宗,可开发建筑面积为11.67万方。
 
一手住宅
        内五区一手住宅成交套数环比微涨1.15%
        据湖南中原数据平台显示:
        2017年6月第1周:一手住宅网签成交1324套,环比微涨1.15%;成交面积15.40万方,环比上涨2.38%。
 
新增供应
        新增供应8.15万方,其中住宅供应7.93万方
 
来访指数
        来访指数环比下跌17.93%

 
开盘监控
        本周1个商业性质公寓开盘
        本周无住宅项目开盘,1个商业性质公寓开盘,成交率45%
       
        【老胡看市】
        1、湖南中原数据平台显示,上周内五区一手住宅网签成交1324套,环比微涨1.15%,成交面积15.40万方,环比上涨2.38%,“520”新政后2周成交量基本持平,稳定在全年平均水平。
        2、中原长沙新房指数显示,来访指数环比下跌17.93%,回归端午假期前水平。
        3、6月土地市场升温,在现有各方面政策限制下,优质地块依然受到各大开发商“哄抢”,市场信心提升;信贷政策逐渐收紧,从一线城市开始向二线城市蔓延,在目前客户部分流失现状下,信贷收紧会导致购房成本上升,购房者购房意愿也随之减弱,与限价的影响相比,信贷收紧对市场的影响将更为强烈,为避免后期客户因信贷收紧和预期改变而谨慎入市、市场降温,开发商应抓住当前仅受限价限购影响的市场环境,抓住客户入市的时机,适时出货。
 
董事总经理:胡治钢