2017，楼市跨进“大改善”时代 中原“深服务”专注营销匠人角色 ——房地产报专访中原（中国）东北区董事总经理楚超
2016-12-26 17:17 来源:长春中原
年终岁尾，是总结一年楼市的档口。在权威机构完整的楼市数据发布之前，《房地产报》社长兼总编辑赵桂香女士与中原（中国）东北区董事总经理楚超提前就2016年成交和2017年市场趋势和变化进行了交流与碰撞。楚超认为，2016年东北楼市从低谷逐步迈向稳健，2017年楼市健康发展的趋势更加明显。
》》2016年市场数据
据三地中原统计——
预计长春2016年全年商品住宅总成交量约为900万平方米。参考最近几个星期的成交均价，如果按照均价7000元/平方米计算，2016年长春全年销售金额预计在630亿元左右，实现长春楼市历史新高。与2015年同期相比，2016年成交量将上涨15%左右。长春2015年商品住宅总成交面积约782万平方米，成交金额为517亿元，均价为6612元/平方米。
预计沈阳2016年全年商品住宅成交1420万平方米，环比2015年1390万平，成交小幅上扬，全年商品住宅新增供应与成交比约在0.81：1，1-11月商品住宅均价7352元/平，环比2015年上涨10个百分点。
预计大连市内四区2016年全年商品住宅成交330万平方米，环比2015年280万平方米，成交提升，全年新增供应与成交比约在0.78：1，1-11月商品住宅均价12678元/平，环比2015年上涨近6个百分点。
》》2016年市场分析
量价齐涨 库存下降
改善类需求大幅度增加
据中原东北大区的市场数据统计，2016年1-11月，楼市量价齐涨，长春、沈阳、大连三地库存均有不同程度下降。分析原因，一方面政策持续利好，另一方面开发商提供了适合市场的产品，目前主力购房人群为（35-45）岁，以改善型人群为主，70后购房者达到峰值之后开始下行，80、90后置业者入市，随着购房人群结构的变化，开发商为之提供匹配的产品，在营销态度上，也表达了足够的诚意。
》》2017年市场分析与预测
在2016年东北楼市向上的基础上，2017年走势如何，是大家比较关心的话题。据楚超介绍，经过多年沉淀，大改善需求将复苏，2017年东北三地房价将进入一个稳步上升的通道。
政策：利好，市场相对健康
面对东北楼市2016年取得成交量和价格上的双涨，明年政府是否会针对东北区域出台相关政策呢？
楚超说，从目前市场的形势来看，政府不需要用调控政策来抑制市场。东北和南方城市不同，南方房地产政策很严格，楼市短时间内发展不均衡，国家有针对性地出台一些政策，是因为部分区域房价上涨太猛，可能会引起国外热钱进入，利用金融杠杆扰乱市场，对国家经济产生一定危机和潜在风险。但恰恰相反，这些情况在东北不存在。
在整个东北地区来看，长春楼市相对健康，库存量相对较少。目前，沈阳库存量有2000多万平方米，大连有1000多万平方米，而长春为900多万平方米，从整体去化能力来看，这个库存量需要一年左右的去化时间，这在东北过去近两三年时间内，是比较良性的市场状况。政府对房价的干预，一是房价不可控，二是考虑金融风险，这两点在长春都不具备。
房价：2017年迎来“小跃进”上涨
在说到房价，楚超重点谈及了三地中房价最低的长春，从目前中原数据分析，2016年长春房价同比去年上涨了3%-5%，2017年长春楼市还将存在每平方米500元左右的上涨空间，会上涨7%-8%，实现一次“小跃进”。整体房价将正式进入“7字头”，告别“6字头”，但房价出现大幅度上涨的可能性不大。同时，结合2016年下半年高价出让的地块，以及开发商在市区内的存量土地，这些项目是拉升长春2017年房价的关键因素。
2017年，东北三地市场上还将存在低价房源，房价两级价差会拉大，进一步呈现“哑铃式”的价格模式。原有“金字塔式”的价格模式，底层是低价刚需产品，塔尖是高单价产品（不含别墅），但这个模式将在2017年发生改变，低价库存仍然大量存在，与此同时，改善类产品供应量将大幅度增加。
产品： “大改善”增加，沉淀性改善需求复苏
楚超强调了“大改善”的概念，即那些高品质、大户型的产品。所谓的“大改善”，不是指首次改善，从80多平方米向100平方米的改善，而是二次改善、三次改善的产品；从户型上看，至少是3室或3室以上；从客群上看，定位在40岁以上、有一定经济实力的购房群体；预计这类“大改善”产品在2017年受关注度将较高。
在过去几年内，因整体市场行情的导向，以及限购、限贷政策等原因，大改善类产品的需求被压抑，但在市场好转的时候，原来被积压的部分改善类需求将得到释放。
长春、沈阳、大连作为东北地区的核心城市，楼市的改善类需求是存在的，中层购买力也很旺盛，由于改善类住宅从供应端到需求端是被压抑的，而且起点比较低，有大改善需求的购房者，将比往年增长较多。在楼市整体环境下，做出有品质的产品需要机会，比如好地段的土地。长春亚泰·华府项目是大改善产品的代表之一，大尺寸的洋房和联排别墅，毛坯房均价为1.1万元/平方米左右。
》》2016年市场数据体现
中原东北区完成全年业绩
据悉，截止12月中旬，中原东北区全年销售业绩突破百亿，佣金突破1亿元，提前15天完成2016年全年业绩。长春、大连在各自的市场中，市占率处于领先地位，沈阳也刚刚刷新了过往的业绩，成为2016年行业中的一匹黑马。
中原未来：加强“深服务”，专注营销匠人角色
“在东北区未来很长一段时间，中原的核心竞争力将是营销匠人这一角色。我们将专注于营销品质的提升，专注于案场的成交率，这是我们过去、现在和将来都要做的事。市场是变化的，我们可能会在渠道上增加新的竞争力，12月底，中原的官方网站将正式上线，包括PC端、手机端，为购房者提供更加全面的服务。
未来，中原将加强在‘深服务’，利用规模效应，如果客户在确定区域和户型面积的情况下，我们会增加陪同看房服务，为客户推荐中原代理的其他项目，直到帮助客户达成置业需求。
通过高的市场覆盖率，有足够的房源可选，才能提高配对率。简单通过卖一套房子赚一套佣金的模式，小的地产代理公司很难存活。未来开发商的数量会越来越少，很多资源集中到一些大开发商手里，这种趋势将越来越明显。”楚超说。
》》2016年市场数据
据三地中原统计——
预计长春2016年全年商品住宅总成交量约为900万平方米。参考最近几个星期的成交均价，如果按照均价7000元/平方米计算，2016年长春全年销售金额预计在630亿元左右，实现长春楼市历史新高。与2015年同期相比，2016年成交量将上涨15%左右。长春2015年商品住宅总成交面积约782万平方米，成交金额为517亿元，均价为6612元/平方米。
预计沈阳2016年全年商品住宅成交1420万平方米，环比2015年1390万平，成交小幅上扬，全年商品住宅新增供应与成交比约在0.81：1，1-11月商品住宅均价7352元/平，环比2015年上涨10个百分点。
预计大连市内四区2016年全年商品住宅成交330万平方米，环比2015年280万平方米，成交提升，全年新增供应与成交比约在0.78：1，1-11月商品住宅均价12678元/平，环比2015年上涨近6个百分点。
》》2016年市场分析
量价齐涨 库存下降
改善类需求大幅度增加
据中原东北大区的市场数据统计，2016年1-11月，楼市量价齐涨，长春、沈阳、大连三地库存均有不同程度下降。分析原因，一方面政策持续利好，另一方面开发商提供了适合市场的产品，目前主力购房人群为（35-45）岁，以改善型人群为主，70后购房者达到峰值之后开始下行，80、90后置业者入市，随着购房人群结构的变化，开发商为之提供匹配的产品，在营销态度上，也表达了足够的诚意。
》》2017年市场分析与预测
在2016年东北楼市向上的基础上，2017年走势如何，是大家比较关心的话题。据楚超介绍，经过多年沉淀，大改善需求将复苏，2017年东北三地房价将进入一个稳步上升的通道。
政策：利好，市场相对健康
面对东北楼市2016年取得成交量和价格上的双涨，明年政府是否会针对东北区域出台相关政策呢？
楚超说，从目前市场的形势来看，政府不需要用调控政策来抑制市场。东北和南方城市不同，南方房地产政策很严格，楼市短时间内发展不均衡，国家有针对性地出台一些政策，是因为部分区域房价上涨太猛，可能会引起国外热钱进入，利用金融杠杆扰乱市场，对国家经济产生一定危机和潜在风险。但恰恰相反，这些情况在东北不存在。
在整个东北地区来看，长春楼市相对健康，库存量相对较少。目前，沈阳库存量有2000多万平方米，大连有1000多万平方米，而长春为900多万平方米，从整体去化能力来看，这个库存量需要一年左右的去化时间，这在东北过去近两三年时间内，是比较良性的市场状况。政府对房价的干预，一是房价不可控，二是考虑金融风险，这两点在长春都不具备。
房价：2017年迎来“小跃进”上涨
在说到房价，楚超重点谈及了三地中房价最低的长春，从目前中原数据分析，2016年长春房价同比去年上涨了3%-5%，2017年长春楼市还将存在每平方米500元左右的上涨空间，会上涨7%-8%，实现一次“小跃进”。整体房价将正式进入“7字头”，告别“6字头”，但房价出现大幅度上涨的可能性不大。同时，结合2016年下半年高价出让的地块，以及开发商在市区内的存量土地，这些项目是拉升长春2017年房价的关键因素。
2017年，东北三地市场上还将存在低价房源，房价两级价差会拉大，进一步呈现“哑铃式”的价格模式。原有“金字塔式”的价格模式，底层是低价刚需产品，塔尖是高单价产品（不含别墅），但这个模式将在2017年发生改变，低价库存仍然大量存在，与此同时，改善类产品供应量将大幅度增加。
产品： “大改善”增加，沉淀性改善需求复苏
楚超强调了“大改善”的概念，即那些高品质、大户型的产品。所谓的“大改善”，不是指首次改善，从80多平方米向100平方米的改善，而是二次改善、三次改善的产品；从户型上看，至少是3室或3室以上；从客群上看，定位在40岁以上、有一定经济实力的购房群体；预计这类“大改善”产品在2017年受关注度将较高。
在过去几年内，因整体市场行情的导向，以及限购、限贷政策等原因，大改善类产品的需求被压抑，但在市场好转的时候，原来被积压的部分改善类需求将得到释放。
长春、沈阳、大连作为东北地区的核心城市，楼市的改善类需求是存在的，中层购买力也很旺盛，由于改善类住宅从供应端到需求端是被压抑的，而且起点比较低，有大改善需求的购房者，将比往年增长较多。在楼市整体环境下，做出有品质的产品需要机会，比如好地段的土地。长春亚泰·华府项目是大改善产品的代表之一，大尺寸的洋房和联排别墅，毛坯房均价为1.1万元/平方米左右。
》》2016年市场数据体现
中原东北区完成全年业绩
据悉，截止12月中旬，中原东北区全年销售业绩突破百亿，佣金突破1亿元，提前15天完成2016年全年业绩。长春、大连在各自的市场中，市占率处于领先地位，沈阳也刚刚刷新了过往的业绩，成为2016年行业中的一匹黑马。
中原未来：加强“深服务”，专注营销匠人角色
“在东北区未来很长一段时间，中原的核心竞争力将是营销匠人这一角色。我们将专注于营销品质的提升，专注于案场的成交率，这是我们过去、现在和将来都要做的事。市场是变化的，我们可能会在渠道上增加新的竞争力，12月底，中原的官方网站将正式上线，包括PC端、手机端，为购房者提供更加全面的服务。
未来，中原将加强在‘深服务’，利用规模效应，如果客户在确定区域和户型面积的情况下，我们会增加陪同看房服务，为客户推荐中原代理的其他项目，直到帮助客户达成置业需求。
通过高的市场覆盖率，有足够的房源可选，才能提高配对率。简单通过卖一套房子赚一套佣金的模式，小的地产代理公司很难存活。未来开发商的数量会越来越少，很多资源集中到一些大开发商手里，这种趋势将越来越明显。”楚超说。
