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2017年上半年长春楼市播报

2017-07-10 16:49 来源:长春中原研究中心

【长春中原专题】

一、土地市场
特别说明:
-1- 本文数据来源为长春中原监测长春市经营性用地出让数据;
-2- 文中统计的经营性用地数据均为与房地产开发相关的土地出让数据,未包含仓储、工业、公共设施用地、街巷用地等;

【半年度数据回顾】
--2017年1-6月份,长春市经营性用地供应54宗,1宗流拍,成交地块53宗,成交面积233.94万平,总建面342.00万平,其中用于房地产经营性用地22宗,成交面积92.8万平,拟增加建筑面积241.13万平;住宅商服用地5宗,纯商服用地17宗,2017上半年住宅土地市场表现紧俏;

【年度土地市场供求】
2017年全年计划供应500万平,截止至上半年成交92.8万平,同比下降36.26%,较去年呈现明显下降趋势;受成交土地位置影响(新区商业用地),楼面地价同比下降23.89%;上半年土地多为商业配套用地,预计2017年下半年,住宅地块将呈现小幅集中入市,土地市场或将呈现抢拍。

图表1:2010-2017年6月末长春市土地市场供求走势


2010-2017年6月末长春市土地市场供求走势
 
【年度成交地块分布】

2017年上半年全市出让用于房地产开发的土地累计22宗;其中住宅用地共成交5宗,出让总面积约为22.62万平;商服用地共17宗,出让总面积约为70.2万平(不含住宅商服用地中的商业部分)。
住宅用地中有两宗棚户区改造用地,其他3宗土地经过多轮抢拍,整体溢价率在50%以上,成交地块多位于高新北区和南部城区;
74%为5万平以下用地,仅有1宗土地建面超过15万平;从容积率看,2.5以上容积率占比较大,约35%,受成交地块多为商业地块影响,容积率1.5以下占比为30%;成交地块主要集中于四环以外城市边缘区域,三环内仅有两宗土地成交。

图表2:2017上半年长春市经营性用地汇总


2017上半年长春市经营性用地汇总

 
图表3:2017上半年长春市经营性用地分布图

2017上半年长春市经营性用地分布图
 
【年度成交地块楼面地价】
2017年成交楼面地价为1654元/平,同比下降23.89%,成交地块住宅较少,多集中在四环外或新区的商业用地,均以底价成交,地价相对较低,受地块出让位置影响较大。
2017年上半年成交92.8万平,共22宗土地,完成供地计划的18.56%,上半年土地拍卖中,86%的出让地块为底价成交,3宗土地出现竞拍溢价,成交地块中82%分布于四环以外,9%分布在四环以内,9%分布于三环内,地块位置较远。并且有77.3%的地块属于商业性质土地,位于长春四环外或长春新区等位置,低价便宜,拉低整体均价。

图表4:2010-2017年6月末长春市土地市场楼面地价走势


2010-2017年6月末长春市土地市场楼面地价走势

 
【年度成交地块地价分布】
成交地块以高新北区为主;其次为经开区净月区高新区;其中二道区连续两年无土地供应净月区受地块素质影响(大众和保利楼面地价均已突破4000),楼面地价已突破4100元/平。

图表5:2017上半年长春市经营性用地楼面地价分布


2017上半年长春市经营性用地楼面地价分布


 
中原总结

1、供求关系“土地供应缩减,住宅地块稀缺”

2017上半年成交93.7万平,同比下降36%,较去年呈现明显下降趋势,受政府调控影响,目前土地供给逐渐缩紧,供应量明显下降。
2、价格走势“住宅溢价增强,整体地价下降”
受成交地块区位环境影响,整体土地成交价格小幅下降,但住宅项目溢价项目较多,住宅产品溢价率在50%以上。
3、热点区域“优质地块溢价成为主流”
受市政规划及配套的落位成熟等因素影响,2017年上半年供应地块分布主要集中于高新北区和南部城区。

 
二级市场住宅篇

特别说明:
-1- 文中2017年数据统计时间为2017年1月1日-2016年6月30日;
-2- 文中“供应”为批售数据,长春中原监测长春市房地产业信息网批售数据;
-3- 文中“成交”为网签数据,长春中原监测长春市房地产业信息网签约数据;
-4- 文中“房价”为实际备案价格;
-5- 文中统计地域范围为长春市区。

【年度数据回顾】
--2017上半年长春市商品住宅批售332.52万平,同比上升51.66%;
--2017上半年长春市商品住宅成交381.02万平,同比下滑6.27%;
--2017上半年长春市商品住宅新增供应与成交比为0.87:1
--截止2017年6月末长春市商品住宅库存累计783.49万平
--2016年上半年长春市商品住宅成交均价7357元/平

【市场容量】
2017年上半年长春商品住宅市场供小于求,成交381.02万平,成交金额280亿。库存持续去化,成交周期缩减,整体市场表现量稳价升。


长春市场容量数据

 
【供求关系】
2017上半年长春市商品住宅新增供应与成交比为0.87:1,整体市场表现供小于求。

上半年新增批售332.52万平,成交量381.02万平,批售比0.87:1,需求得以释放、库存持续下滑,新增供应上升显著,成交同比小幅下滑,市场供求走势平稳且健康发展。

图2:2013-2017年上半年长春市商品住宅供求关系图


2013-2017年上半年长春市商品住宅供求关系图

 
【市场存量】截止到2017年6月末,商品住宅库存量783.49万平,剔除市场常规库存400万平,目前市场活跃库存383.49万平,按照前12个月,月均去化速度计算(73.33万平/月)活跃库存仅需5.23个月,需求市场旺盛,库存及去化周期缩减,市场趋于健康。

长春房地产市场14年年底为商品住宅库存分水岭,年底高达1224.12万平,经历15-16年集中去库存年,进入17年市场库存得以有效去化,截止17年6月末库存量达783.49万平,实际市场活跃库存仅为383.49万平,按照月均去化73.33万平,长春现有商品住宅去化周期仅维持在5.23个月,降至历年低点。
政策环境温和,需求市场持续升温,17年上半年市场整体表现火爆。预计下半年在政策环境保持平稳的情况下,伴随着大量中高端、高端楼盘涌向市场,预计库存呈现小幅上涨趋势。市场消化能力梯度上升显著,新增商品住宅及剩余库存得以消化,商品住宅库存仍处于较低水平运行。

图3:长春市商品住宅库存量列图


长春市商品住宅库存量列图

 
【房价走势】
 1-6月份商品住宅成交均价7357元/平,房价一路走高,同比上升8.11%;市场呈现量稳价格高,预判下半年伴随中高端、高端楼盘的入市,价格依旧上升显著涨幅在3%-5%之间,下半年成为长春楼市黄金转折点。
17年政策环境维稳,被挤压的需求得以释放,成交陡增,无论是刚需还是改善类楼盘均通过价格上调,从而控制整体销售节奏;
长春城建配套、轨道交通的逐步完善,缩减城市的距离,价格上涨成为必然,如高新北区,受学校配套及北湖快轨的影响下,个别楼盘价格涨幅在800-1000元/平。
上半年,市场供小于求,暂无政策释放,信贷政策利好,首付20%,刺激市场需求,预判下半年价格仍会呈现上涨趋势,涨幅在3%-5%。
下半年入市项目——远洋锦堂、华润净月臺、吴中桃花源、华润紫云府、恒大檀溪郡、中铁西派府。下半年入市项目多为品牌发展商、地段价好,产品溢价较高,拉升价格走势。

图4:2013-2017年上半年各月长春商品住宅成交均价


2013-2017年上半年各月长春商品住宅成交均价

 
【产品结构】
供应情况:刚需仍为主力、改善类得以释放。供应市场升温显著,主力面积均呈现较大幅度上涨,其中160-180平高端类产品,环比上升393.71%;120-160平改善类产品环比上升91.68%,80-90平左右首置类产品环比上升63.68%。
量价情况:整体成交呈现小幅下滑趋势,市场主力需求仍然集中在80-90平面积段,长春购房主体仍然以刚需客群为主。90-100平左右经济小三室,市场表现供不应求,供求比为0.98:1。


图5:2015-2017年长春商品住宅分面积段供求价


2015-2017年长春商品住宅分面积段供求价

 
【区域供求】
从供求情况分析:城央朝阳区、老城区二道、汽开、宽城均呈现大幅上涨趋势。区域内新盘入市及老盘推新,区域新增供应井喷。
成交端,二道受力旺康城、经开区受万龙世纪城、大众中央公园南关区受新开盘项目保利溪湖林语及信达东湾半岛项目带动显著。其中高新北暂无新盘供应,且多为尾盘销售,故成交环比下滑43%。
从价格情况分析:除宽城环比小幅下滑0.65%外,其他区域均呈现较大幅度上涨趋势。其中高新北区受政府规划政策的利好影响下,价格上涨幅度最大。预计伴随着配套的逐步落地与完善及开发商对北湖片区市场的看好,下半年整体均价依旧持续走高。


长春市区域供求

 
中原观点:

商品住宅库存
库存得以消化、成交周期缩短,截止到17年6月末商品住宅库存783.49万平,目前市场活跃库存383.49万平,去化周期仅为5.23个月。

商品住宅供求价
市场整体供小于求,价格稳有升,上半年新增批售332.52万平,成交量381.02万平,批售比0.87:1,需求得以释放、库存持续下滑,新增供应上升显著,成交同比小幅下滑,市场供求走势平稳且健康发展。截止到6月末商品住宅成交均价7357元/平。

❖商品住宅供求价细分
刚需仍为主力、改善类客群释放,其中120-160平改善类产品环比上升91.68%;城市大平层及洋房类产品等高端产品线,涨幅最大。成交端,90-100平经济型小三室,市场表现供不应求,供求比为0.98:1。​
预计2017年下半年长春楼市将迎来楼市转折点——

库存走势呈现小幅上涨
17年商品住宅库存基本维持在700-800万平,实际市场活跃库存为300-400万平,去化周期维持在4-5个月左右。下半年新增项目入市增多,库存小幅上涨。

供求关系平稳
市场需求旺盛,伴随着下半年新开工项目陆续的增加,商品住宅新增供应呈现上升趋势,成交稳中有升,预计下半年供求关系维稳。

房价稳步小幅上涨
下半年伴随华润净月臺、吴中桃花源、华润紫云府、远洋锦堂、大众温哥华公园......中高端、高端楼盘的入市,从而再次抬升房价走势,预计价格集中在7600-7700元。




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